กรุงเทพธุรกิจ

ตัวเลือกลงทุนที่ปลอดภัยสำหรับผู้หลีกเลี่ยงความเสี่ยง

การอัพเกรดศูนย์การค้าส่งผลดี
  
อัตราค่าเช่าจะเติบโตในระดับที่น่าพอใจ; ปรับประมาณการกำไรสุทธิเพิ่มขึ้น 6-9%
  
ได้รับผลกระทบน้อยมากจากสถานการณ์น้ำท่วม
  
คาดว่าจะขยายขนาดกองทุนตอนต้นปีหน้า = ผลตอบแทนปรับตัวเพิ่มขึ้น

การอัพเกรดศูนย์การค้าส่งผลดี การทยอยอัพเกรดศูนย์การค้าเปิดโอกาสให้ CPNRF ขึ้นอัตราค่าเช่าสำหรับสัญญาให้เช่าพื้นที่ศูนย์การค้าที่หมดอายุและสัญญาเช่าใหม่ได้ในอัตราที่น่าประทับใจที่ 7.5-8.4% สูงกว่าปีก่อนที่ 5.7-6% และประมาณการของเราที่ 4%

อัพเกรดศูนย์การค้า ศูนย์การค้าของ CPNRF กำลังถูกปรับปรุงเพื่อให้ดึงดูดคนให้เข้ามาเดินซื้อของมากขึ้น โดยมีการปรับลดพื้นที่จัดโปรโมชั่นลง และปรับปรุงพื้นที่ส่วนกลางเพื่อให้ดูเป็นตลาดระดับบนมากยิ่งขึ้น ทำให้มีผู้เช่าที่เป็นแบรนด์สินค้าระดับสากลเข้ามามากขึ้น การสูญเสียรายได้จากพื้นที่จัดโปรโมชั่นจะถูกชดเชยด้วยค่าเช่าที่สูงขึ้น เราคาดว่ารายได้ส่วนใหญ่ในปีนี้จะมาจากเซ็นทรัลพลาซา พระราม 2 (CP พระราม 2) และเซ็นทรัลพลาซา รัชดา-พระราม 3 (CP พระราม 3) โดยรายได้จากเซ็นทรัลพลาซา ปิ่นเกล้า (CP ปิ่นเกล้า) ปรับลดลงเนื่องจากมีการปรับปรุงพื้นที่เพื่ออัดเกรดศูนย์การค้าแห่งนี้ แต่จะสร้างรายได้เพิ่มขึ้นตั้งแต่ปีหน้า

ค่าเช่าจะเพิ่มขึ้น ประการแรก สัดส่วนสัญญาให้เช่าที่หมดอายุจะปรับเพิ่มขึ้นสู่ระดับ 33% ของพื้นที่ให้เช่าทั้งหมดในปีหน้า จาก 24% ในปีนี้ การคาดการณ์ถึงแนวโน้มเศรษฐกิจที่แข็งแกร่งโดยคาดว่า GDP จะเติบโต 4-5% เป็นสัญญาณบวกว่าอัตราการเช่าพื้นที่ศูนย์การค้าจะทรงตัวอยู่ในระดับสูงในขณะที่ค่าเช่าปรับขึ้น ประการที่สอง CPNRF จะเพิ่มฐานรายได้จากกิจการฝากขายสินค้าโดยรวมร้านค้าแฟชั่นเข้ามาด้วย รายได้ประเภทนี้สามารถเติบโตตามเศรษฐกิจ ในขณะที่กองทุนฯสามารถทำได้แค่ขึ้นค่าเช่าคงที่ได้ทุกๆ 3 ปี หรือเมื่อสัญญาหมดอายุ

ปรับประมาณการกำไรเพิ่มขึ้น เราปรับประมาณการกำไรสุทธิของ CPNRF เพิ่มขึ้นอีก 6% สู่จำนวน 1.8 พันล้านบาทในปี 2554; 7% สู่จำนวน 1.9 พันล้านบาทในปี 2555; และ 9% สู่จำนวน 2 พันล้านบาทในปี 2556 เพื่อสะท้อนถึงการขึ้นอัตราค่าเช่าสูงกว่าคาด การหมดอายุของสัญญาเช่า และการขึ้นค่าจ้างขั้นต่ำ ในงวด 9 เดือนแรกปี 2554 CPNRF รายงานกำไรสุทธิจำนวน 1.65 พันล้านบาท เพิ่มขึ้น 5% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน โดยส่วนใหญ่เป็นผลมาจากการขึ้นอัตราค่าเช่า 6.7% ในการต่อสัญญาให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ 4 แห่ง (คิดเป็น 12% ของพื้นที่ให้เช่าทั้งหมด) กองทุนฯจ่ายเงินปันผลไปแล้วจำนวน 0.773 บาท/หน่วย หรือคิดเป็นอัตราผลตอบแทนจากเงินปันผลเฉลี่ยทั้งปีที่ 8.1% 

สถานการณ์น้ำท่วมส่งผลกระทบน้อยมาก เซ็นทรัลพลาซา ปิ่นเกล้า (CP ปิ่นเกล้า) ปิดทำการไปเป็นเวลา 16 วัน (28 ต.ค. – 12 พ.ย.) โดยมีสาเหตุมาจากสถานการณ์น้ำท่วมในพื้นที่ และจากการคำนวณของเราพบว่ารายได้สุทธิที่ขาดหายไปจากเหตุการณ์นี้น่าจะมีจำนวน 20-30 ล้านบาท เรามองว่ารายได้ที่เพิ่มขึ้นจากกิจการฝากขายสินค้า (ประมาณ 27% ของรายได้รวม) ซึ่งเปลี่ยนแปลงตามฤดูกาล และการขึ้นอัตราค่าเช่าสำหรับสัญญาให้เช่าที่หมดอายุในไตรมาส 3 ปี 2554 (6% ของพื้นที่ให้เช่าทั้งหมด) จะมากพอชดเชยรายได้ที่ขาดหายไปจากน้ำท่วม

ขยายขนาดกองทุน = ผลตอบแทนเพิ่มขึ้น CPN วางแผนขายเซ็นทรัลพลาซา เชียงใหม่ ให้กับ CPNRF ราวต้นปี 2555 โดยปกติแล้วการขยายขนาดกองทุนจะส่งผลทำให้ผลตอบแทนเพิ่มขึ้น ดังนั้นจะส่งผลดีโดยตรงต่อผู้ถือหน่วยลงทุน นอกจากนี้การเพิ่มทุนยังจะช่วยเพิ่มสภาพคล่องในการซื้อขายด้วย ในขณะที่ไม่มีผลกระทบจาก dilution effect ถ้าผู้ถือหน่วยลงทุนเดิมตัดสินใจไม่ใช่สิทธิซื้อหน่วยลงทุนเพิ่มทุน

คงคำแนะนำ “ซื้อ” เราปรับ NAV ของ CPNRF เพิ่มขึ้นสู่ 14.6 บาท/หน่วย โดยอิงกับ DCF หลังจากปรับประมาณการกำไรเพิ่มขึ้น และหนี้สินคงค้างต่ำกว่าคาด เราปรับประมาณการเงินปันผลเพิ่มขึ้นสู่จำนวน 1.03 บาท/หน่วย คิดเป็นอัตราผลตอบแทนจากเงินปันผลที่ดีในระดับ 8.2% ณ ราคาปัจจุบัน อัตราผลตอบแทนจากการลงทุน (IRR) อยู่ในระดับสูงที่ 9.3% สูงกว่าผลตอบแทนพันธบัตรรัฐบาลอายุ 5-10 ปีที่ 3.08-3.24% อัตราดอกเบี้ยเงินฝากประจำ 12 เดือนที่ 2.25-3.6% และผลตอบแทนจากเงินปันผลเฉลี่ยของหุ้นในตลาดฯ ที่ 3.7% เรามองว่า CPNRF เป็นตัวเลือกลงทุนที่ปลอดภัยสำหรับผู้ที่หลีกเลี่ยงความเสี่ยง และยังคงคำแนะนำ “ซื้อ”

Tags : CPNRF