กรุงเทพธุรกิจ

ซูเปอร์ซีอีโอ ธนินท์ เจียรวนนท์ ประกาศ "รุก" สู่ธุรกิจอสังหาฯ ปัดฝุ่นทรัพย์สิน พัฒนาเป็น "นิคมฯ สีเขียว" บนพื้นที่ 3,200 ไร่

ก้าวย่างที่น่าสนใจของเครือเจริญโภคภัณฑ์ หรือซี.พี. คือ การหันมาให้ความสนใจอย่างจริงๆ จังๆ กับธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ในชื่อกลุ่มพัฒนาที่ดิน เครือเจริญโภคภัณฑ์ หลังจากธุรกิจนี้สงบเสงี่ยมเจียมตัว เร้นกายอยู่ จนแทบจะถูกธุรกิจอาหารสัตว์ อาหารคน และธุรกิจมือถือ  3 ธุรกิจใหญ่ในเครือฯ กลืนหาย

ทว่า ต่อไปเมื่อพูดถึงซี.พี.คงจะต้องพูดถึงธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์พ่วงไปด้วย เพราะธุรกิจนี้เริ่มจะมีบทบาทมากขึ้นเรื่อยๆ ในอนาคต

โดยเฉพาะในปลายปีนี้ที่บริษัทซี.พี.แลนด์ มีแผนจะจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ เพื่อระดมทุนมาขยายกิจการให้กว้างขวาง

ที่สำคัญ ธุรกิจอสังหาฯ นี้ ไม่ใช่แค่การปรับปรุงอาคารสำนักงานที่มีอยู่เดิมให้ทันสมัย เพื่อเรียกค่าเช่า-รายได้จากการขายเพิ่ม หรือการซื้ออาคารและสำนักงานมารีโนเวทใหม่ การปัดฝุ่นและลงทุนในบ้านเดี่ยว คอนโดมิเนียมเท่านั้น

แต่ยังรวมไปถึงการลงทุนในนิคมอุตสาหกรรมรูปแบบใหม่ นิคมอุตสาหกรรมสีเขียว! 

หากจับการส่งสัญญาณจากเจ้าสัวธนินท์ให้ดี จะพบว่า เขาพูดชัดเมื่อต้นปี 2553 ในงานคุยกับซีอีโอในเครือ ซี.พี. ซึ่งจัดเป็นประจำทุกเดือน

ครั้งนั้นเป็นครั้งแรกที่เจ้าสัวธนินท์ลงมาให้ข่าวกับสื่อด้วยตัวเอง

เขาบอกชัดว่า กำลังเดินแผนพัฒนาพื้นที่อุตสาหกรรมในจังหวัดระยองที่มีพื้นที่หลายพันไร่ ทำเป็นนิคมอุตสาหกรรม เน้นอุตสาหกรรมที่ไม่ทำลายสิ่งแวดล้อม

"เข้าทาง" กับรัฐที่มีแผนผลักดันโครงการเมืองอุตสาหกรรมเชิงนิเวศน์ หรือ อีโคทาวน์ โดยขณะนี้สภาพัฒน์ฯ กำลังศึกษารายละเอียด

ซี.พี. มีแลนด์แบงก์ที่สะสมไว้กว่า 4,000 ไร่ ซึ่งในจำนวนนี้ 3,200 ไร่ (C.P. Industrial Estate Rayong) ตั้งอยู่ที่อำเภอบ้านค่าย จังหวัดระยอง และกำลังจะถูกแปลงเป็นนิคมอุตสาหกรรม "สีเขียว"

ทั้งยังมีกระแสข่าวว่า อมตะคอร์ปอเรชันอยู่ระหว่างเจรจากับซี.พี.แลนด์ เพื่อเข้าพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยในนิคมอุตสาหกรรมอมตะ ด้วยการจัดตั้งบริษัทใหม่ขึ้นมาดำเนินการ

นี่คือความได้เปรียบในแง่ความพร้อมเรื่อง "ที่ทาง"

ขณะที่ "กลุ่มลูกค้า" ก็ชัดเจนเหลือเกินว่า น่าจะเป็นเตรียมพร้อม หาที่หาทางให้กับ "ทุนจีน"  ที่จะเข้ามา !

เบื้องหลังแนวคิดของเจ้าสัวธนินท์ครั้งนี้ เกิดจากความเชื่อมั่นที่ว่า ข้อตกลงเขตการค้าเสรีอาเซียน-จีน ที่มีผลบังคับใช้อย่างจริงจังเมื่อต้นปี 2553 จะเป็นโอกาสให้ไทยกลายเป็นฐานผลิตสินค้าไปขายหลายประเทศในอาเซียนและในจีนโดยไม่ต้องเสียภาษี

นี่คือแรงจูงใจสำคัญ ในการที่ซี.พี.ตั้งตนเป็นแม่เหล็กดึงทุนจีนข้ามมาลงทุนฝั่งไทย

ใครๆ ก็รู้ว่า ซี.พี. ยังมีสายสัมพันธ์ที่แน่นปึ้กในฐานะนักลงทุนต่างชาติเลขที่ 001 ในจีน และที่ผ่านมา ซี.พี. ยังรุกเข้าไปดำเนินธุรกิจอสังหาฯ ในจีน

จะดึงทุนจีนมาไทยจึงไม่ใช่เรื่องยาก

นอกจากสายสัมพันธ์ที่ดีกับรัฐบาลจีนและทุนจีนแล้ว ซี.พี.ยังขึ้นชื่อว่ามีสายสัมพันธ์ "ขั้นเทพ" กับทุกรัฐบาล

กับรัฐบาลชุดนี้ก็เช่นกัน อดีตเขยซี.พี. ดร.วีระชัย วีระเมธีกุล ที่ปัจจุบันนั่งเก้าอี้รัฐมนตรีว่าการกระทรวงวิทยาศาสตร์และเทคโนโลยี เมื่อครั้งที่นั่งเก้าอี้รัฐมนตรีประจำสำนักนายกรัฐมนตรี เขาก็มีโอกาสต้อนรับคณะทุนจีนที่เดินทางเข้าพบนายกฯ อภิสิทธิ์ เวชชาชีวะ

วีระชัยออกมาบอกว่า ทุนจีนแสดงความสนใจที่จะเข้ามาลงทุนรถไฟ รถไฟฟ้าใต้ดิน รวมถึงได้สอบถามถึงความคืบหน้าในการลงทุนรถไฟฟ้าความเร็วสูง

แผนขุดบ่อไว้รอปลาจากแผ่นดินใหญ่ของเจ้าสัวจึงเกิดขึ้น

แต่สิ่งที่เจ้าสัวธนินท์ย้ำคือ การเมืองไทยนิ่ง เพื่อที่จะทำให้บรรยากาศในการลงทุนดีขึ้น

สมเกียรติ เรือนทองดี รองกรรมการผู้จัดการใหญ่ ซี.พี.แลนด์ ได้ให้ข้อมูลเพิ่มเติมว่า ซี.พี.แลนด์ อยู่ระหว่างศึกษาโปรเจคยักษ์นิคมอุตสาหกรรม บนที่ดินว่างเปล่ากว่า 3,200 ไร่ ที่อำเภอบ้านค่าย จังหวัดระยอง ซึ่งไม่ไกลจากนิคมอุตสาหกรรมมาบตาพุดมากนัก

ตามแผนของ ซี.พี.แลนด์ ตั้งใจจะทำเป็นนิคมอุตสาหกรรมสำหรับอุตสาหกรรมแนวใหม่ที่เป็นมิตรกับสิ่งแวดล้อม (Green Industry) อาทิ พลังงานทดแทน อิเล็กทรอนิกส์ หรืออุตสาหกรรมสร้างสรรค์ ซึ่งสอดคล้องกับแนวทางการส่งเสริมการลงทุนของสำนักงานคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน (บีโอไอ) 

แต่ด้วยเหตุที่โครงการนี้เป็นโครงการยักษ์ สมเกียรติจึงบอกว่า ซี.พี.อาจจะไม่สามารถพัฒนาโครงการได้เพียงลำพัง ต้อง "หาผู้ร่วมทุน" ซึ่งจะเปิดกว้างทั้งจากในประเทศและต่างประเทศ

"การพัฒนาที่ดินผืนนี้เป็นนิคมอุตสาหกรรม ถือเป็นเรื่องใหม่สำหรับซี.พี. จึงต้องศึกษาอย่างละเอียด ต้องดูทิศทางความต้องการของนักลงทุนว่า ขณะนี้การลงทุนเน้นไปในอุตสาหกรรมใด

รวมถึงศึกษาความเคลื่อนไหวของคู่แข่งว่า จะพัฒนาพื้นที่ขึ้นมาเป็นนิคมอุตสาหกรรมหรือไม่ อย่างไร"

ขณะนี้ซี.พี. แลนด์อยู่ระหว่างสำรวจและเชิญชวนนักลงทุนจากต่างชาติว่าต้องการลงทุนในแบบใด และอุตสาหกรรมใดบ้าง เพื่อออกแบบพื้นที่ให้เป็นไปตามความต้องการของนักลงทุน และตามคอนเซปต์ อุตสาหกรรมสีเขียว เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อม

ส่วนการเชิญชวนนักลงทุนมาร่วมทุนนั้น สมเกียรติบอกว่า ซี.พี.แลนด์ จะนำเสนอจุดเด่นที่เป็นนิคมอุตสาหกรรมสีเขียว สามารถรองรับการพัฒนาที่จะเกิดขึ้นในอนาคต พร้อมทั้งมีสิ่งอำนวยความสะดวกและสาธารณูปโภคครบครัน เช่น การขนส่ง แหล่งน้ำที่เตรียมรองรับเพื่อการอุตสาหกรรมโดยเฉพาะ ระบบกำจัดน้ำเสีย ระบบการสื่อสาร ก๊าซธรรมชาติ ที่พักอาศัย ทั้งคอนโดนิเนียม บ้านเดี่ยว ในบริเวณดังกล่าว

เพราะฉะนั้นกับเป้าหมายก้าวกระโดดขึ้นทำเนียบ "Top 5" ในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ของซี.พี. แลนด์ ในระยะ 5 ปี (2554-2558) หลังจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ในปลายปี 2553 จึงไม่น่าจะเป็นปัญหา

โดยตามเป้าหมายในปี 2553 ผู้บริหารของซี.พี.แลนด์ บอกไว้ว่า รายได้จะเพิ่มขึ้นจาก 1,500 ล้านบาทในปี 2552 เป็น 2,000 ล้านบาท ขณะที่กำไรจะเพิ่มขึ้นจาก 400 ล้านบาทในปี 2552 เป็น 500 ล้านบาท และยังตั้งเป้าว่ารายได้และกำไรจะเติบโตอยู่ที่ 15% ในช่วง 3 ปี (2554-2556) หลังเข้าตลาดหลักทรัพย์ 

ธุรกิจอสังหาฯ นี้จะเป็น "ห่านทองคำ" ที่จะไข่ออกมาเป็นเงินเป็นทอง เพิ่มรายได้ให้เครือซี.พี. อีกแขนงหนึ่ง

@เปิดขุมทรัพย์ แลนด์แบงก์ ซี.พี. แลนด์

แม้ชื่อของซี.พี.แลนด์จะไม่เป็นที่คุ้นเคยในกลุ่มคนซื้อบ้านและคอนโดนิเนียมในชุมชนเมืองเหมือนกับแบรนด์เนมอื่นๆ ทว่าซี.พี.แลนด์ ก็เป็นที่รู้จักในฐานะเป็น "ผู้บุกเบิก" ทำเลทองย่านธุรกิจ ในย่านสีลม รัชดาภิเษก เพราะเป็นเจ้าของอาคารสำนักงานและพลาซ่าให้เช่า อย่าง อาคารสีลมคอมเพล็กซ์  ฟอร์จูน ทาวน์ ฯลฯ

ประสบการณ์ในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์กว่า 20 ปี ทำให้ สุนทร อรุณานนท์ชัย กรรมการผู้จัดการใหญ่ ซี.พี.แลนด์ และประธานคณะผู้บริหาร กลุ่มธุรกิจพัฒนาที่ดิน ซี.พี. มั่นใจว่าซี.พี.แลนด์ พร้อมแล้วที่จะเข้าไปเพิ่มส่วนแบ่งการตลาดในธุรกิจนี้

“ซี.พี.ถือเป็นผู้บุกเบิกทำเลทองหลายแหล่งตั้งแต่ 10-20 ปีที่ผ่านมา จนปัจจุบันกลายเป็นย่านธุรกิจชั้นนำ ที่ถูกพัฒนาเป็นแหล่งการค้า พลาซ่า รวมถึงออฟฟิศให้เช่า ถือเป็นชื่อเสียงที่เราสั่งสมมา“ สุนทร กล่าว

เขาบอกถึงสาเหตุการนำซี.พี.แลนด์เข้าจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ โดยรวมบริษัทซี.พี.พลาซ่าเข้าด้วยกันในลักษณะ "รวมเป็นหนึ่ง" ว่า นอกจากจะทำให้มีสินทรัพย์รวมกันกว่า 1.5 หมื่นล้านบาทแล้ว ยังถือเป็น "ยุทธศาสตร์" ธุรกิจที่ต้องการสร้างความ "คล่องตัว" ในการดำเนินงาน มากกว่าต่างคนต่างเดิน

นอกจากนี้ โอกาสธุรกิจที่เกิดขึ้นจากการฟื้นตัวทางเศรษฐกิจ เศรษฐกิจที่ฟื้นตัวยังทำให้ค่าโสหุ้ย ต้นทุนต่างๆ เช่น พลาซ่า และสำนักงานให้เช่า สูงขึ้นตามไปด้วย จำนวนพนักงานที่มากขึ้น องค์กรที่โตขึ้น ทำให้ซี.พี.แลนด์เริ่มจะอยู่เฉยไม่ได้ จำเป็นต้องต่อยอดธุรกิจนี้ให้มากกว่าเดิม 

ปัจจุบัน ซี.พี.มีสินทรัพย์ที่อยู่ในพอร์ตอสังหาฯ เช่น อาคารซี.พี.ทาวเวอร์ สีลม อาคารฟอร์จูนทาวน์  อาคารซี.พี.ทาวเวอร์ ขอนแก่น  อาคารซี.พี.ทาวเวอร์ 3 (พญาไท) ส่วนพื้นที่พลาซ่า เช่น ซี.พี.ทาวเวอร์ สีลม ฟอร์จูนพลาซ่า ไอทีมอลล์ และซี.พี.ทาวเวอร์ 3 บริเวณแยกพญาไท ซึ่งเป็นทำเลที่ซี.พี.ต้องการเข้ามาบุกเบิก เพราะเป็นจุดเชื่อมของการเดินรถไฟฟ้าบีทีเอส และแอร์พอร์ต ลิงก์ และยังอยู่ไม่ไกลจากประตูน้ำ สามารถทำเป็นสำนักงานให้ธุรกิจไทยและบริษัทข้ามชาติ

ก้าวต่อไปหลังระดมทุนแล้ว สุนทรบอกว่า ซี.พี.แลนด์จะไม่หยุดเท่านี้ แต่กำลังจดจ้องมองหาโอกาสที่จะซื้ออาคารเก่าหรือโรงแรมมาพัฒนาใหม่ หากคำนวณแล้วว่า ได้มากกว่าเสีย ซี.พี.แลนด์ก็พร้อมจะกระโจนเข้าไปร่วมประมูลแข่งขันทันที

ไม่ว่าจะนำมาพัฒนาเป็นสำนักงานให้เช่า พลาซ่า โรงแรม หรือการผสมผสานตามความเหมาะสม โดยทำเลที่สนใจคือ ย่านใจกลางเมือง เช่น สาทร สุรวงศ์ รัชดาภิเษก และพหลโยธิน

ส่วนธุรกิจโรงแรม ซึ่งไม่ใช่ธุรกิจหลัก ซี.พี. เลือกที่จะหาผู้เชี่ยวชาญเฉพาะด้านโรงแรมมาเป็นพันธมิตรเพื่อบริหารงาน อย่างเครือแอคคอร์ ภายใต้แบรนด์แกรนด์เมอร์เคียว ส่งผลให้ ซี.พี.แลนด์ มีผู้ต่อจิ๊กซอว์ในธุรกิจบริการ เติมเต็มให้ธุรกิจอสังหาฯในเครือครบวงจรมากขึ้น 

ขณะนี้ ซี.พี. แลนด์ยังอยู่ระหว่างปรับโครงสร้างสัญญาเช่าพื้นที่ค้าปลีก ในอาคารสำนักงานย่านสีลม อาคารซี.พี.ทาวเวอร์ สีลม เนื่องจากผู้เช่าบางรายที่มีสัญญาเช่าซื้อระยะยาว 25 ปีกำลังจะหมดอายุสัญญาในปี 2554 ดังนั้นหากต่อสัญญา ก็จะปรับการจ่ายค่าเช่าเป็นรายเดือนแทน เพื่อสร้างโอกาสในการเพิ่มรายได้ในอนาคต

“ตอนนี้มีผู้เช่าบางรายนำพื้นที่ไปให้เช่าช่วงต่อในราคาสูง ทำให้เราเสียประโยชน์ คาดว่าหลังจากปรับสัญญาเช่าแล้วจะทำให้รายได้จากค่าเช่าเพิ่มขึ้น 3 เท่า ทำให้ซี.พี.มีรายได้จากค่าเช่าปีละ 500-600 ล้าน

ในปีนี้ซี.พี.แลนด์ยังได้เตรียมงบลงทุนไว้ใน 3 โครงการใหม่ มูลค่า 2,400 ล้านบาท ประกอบด้วย การซื้อสำนักงานบริเวณสีลมหรือโรงแรม มูลค่า 1,000 ล้านบาท การพัฒนาโครงการคอนโดฯ บริเวณเส้นทางรถไฟฟ้าสีม่วง (บางบัวทอง-เตาปูน-ราษฎร์บูรณะ) มูลค่าลงทุน 700 ล้านบาท และการพัฒนาบ้านเดี่ยวแถวบริเวณมีนบุรี มูลค่า 700 ล้านบาท 

ทั้งมีแผนที่จะลงทุนในแลนด์แบงก์ในต่างจังหวัดและชานเมือง เช่น สุราษฎร์ธานี ขอนแก่น พัทยา ระยอง เป็นต้น หลังจากได้ชะลอการลงทุนออกไปก่อนหน้านี้ในบางโครงการจากวิกฤติเศรษฐกิจ

โดยแลนด์แบงก์ในต่างจังหวัด ส่วนใหญ่ซี.พี.แลนด์จะเลือกในจังหวัดที่เป็นศูนย์กลางของแต่ละภูมิภาค เช่น ที่พัทยาซึ่งถือเป็นทำเลทองย่านธุรกิจในภาคตะวันออก มีเนื้อที่ 29 ไร่ รวมไปถึงที่ดินว่างเปล่าในจังหวัดระยอง เนื้อที่ 3,200 ไร่ ส่วนภาคใต้ มีที่ดินที่จังหวัดนครศรีธรรมราช เนื้อที่ 69 ไร่

ในภาคตะวันออกเฉียงเหนือ ที่จังหวัดขอนแก่น มีเนื้อที่ 13 ไร่ ปัจจุบัน 95 % เน้นทำเป็นพื้นที่ให้เช่าเพื่อขายปลีก ส่วนในอนาคตจะพัฒนาเป็นสำนักงานให้เช่า พร้อมกับศูนย์การค้ามากขึ้น ขณะที่ในจังหวัดปราจีนบุรี มีเนื้อที่ 1,000 ไร่

Tags : ซี.พี.แลนด์ • อีโคทาวน์ • มาบตาพุด