ระเบียบหออลวน คนเช่าอลเวง

ด้วยความเคารพ แต่พอเอ่ยคำว่า “เจ้าของหอพัก” ภาพที่ปรากฏในความคิด ดูไม่ค่อยดีเท่าไร

มันเป็นภาพของหญิงกลางคนเจ้าระเบียบ รักความสะอาดเกินปกติ จ้องแต่จะถามเอาค่าเช่ากับลูกบ้าน ใครจ่ายช้าก็ขู่ตัดน้ำไฟ บ้างก็คำรามไล่หลังว่าจะขนของทั้งหมดออกมานอกห้อง

“ที่นี่ไม่ใช่ที่สาธารณะ ถ้าจะอยู่ก็ต้องมีกฎระเบียบ มีกติกา” ใครบางคนยกตัวอย่างวลีจากเจ้าของหอที่คุ้นหู

ถึงเช่นนั้น ภาพติดตาแบบข้างต้น ค่อยๆถูกความจริงอีกด้านที่เราเห็นในโซเชียลมีเดียตลอดหลายเดือนที่ผ่านมาคัดง้างความรู้สึก เนื่องด้วยมันเป็นภาพของความทุกข์ในมุมเจ้าของห้องเช่าที่เจอกับลูกบ้านตัวแสบ ทั้งขยะกองโตส่งกลิ่นเหม็น หลอดไฟเสียแรมปี ก๊อกน้ำที่เปิดทิ้งไว้ ส่วนคนเช่าหนีไปตั้งแต่เดือนก่อน

“เห็นคนอื่นเจอ อยากจะบอกว่าก็เจอเหมือนกัน คนนี้อยู่มา 5 ปีกับห้องสภาพแบบนี้ ผู้หญิงหน้าตาดี เห็นภายนอกปกติทั่วไป ทำงานแต่งตัวดี อยู่แบบมืดๆ ไฟไม่ติด ไฟเสียก็ไม่แจ้ง เพราะกลัวมาเห็นห้อง” เจ้าของหอพักคนหนึ่งระบายอารมณ์พร้อมหลักฐาน ก่อนที่ภาพห้องสกปรกจะถูกแชร์ต่ออีกนับร้อยครั้ง

น้ำตาเสือ (นอนกิน)

คนชอบนิยามเจ้าของหอพัก เจ้าของห้องเช่า เจ้าของอพาร์ทเมนท์ว่าเป็นพวก “เสือนอนกิน” นั่นเพราะว่า ธุรกิจที่ว่านี้เข้าข่ายลงทุนเพียงครั้งเดียว จากนั้นก็ได้รับผลประโยชน์ต่อเนื่อง โดยแทบไม่ต้องทำอะไร หรือลงทุนอะไรเพิ่มเติม

ข้อดีก็คงอย่างที่รู้กัน แต่ในมุมของเจ้าธุรกิจหอพัก พวกเขาพบกับความเสี่ยงเช่นกัน จากการรวบรวมความเห็นของเจ้าของหอพัก-อพาร์ทเมนท์ ทุกรายต่างสะท้อนว่า ธุรกิจหอพักไม่เหมือนเดิมอีกต่อไป และทุกวันนี้การแข่งขันสูงขึ้น (จากจำนวนและคอนโดปล่อยเช่า) แต่หอหักก็ยังได้เปรียบในเรื่องราคาที่ถูกกว่า แต่อย่างไรก็ตามเถอะ การทำหอพักไม่ง่าย เพราะต้องสร้างกลวิธีดึงดูดลูกค้าอยู่เสมอ อาทิ การทาสีให้ใหม่ การจัดสรรที่จอดรถ ฯลฯ ทั้งนี้การจะมองแต่เฉพาะปัญหาผู้เช่า โดยไม่มองความจริงที่เกิดขึ้นกับ “ผู้ให้เช่า” เลยก็ไม่ต่างอะไรจากการเลือกพิจารณาเหรียญเพียงด้านเดียว

โดยเฉพาะในกรณีประกาศควบคุมให้ธุรกิจการให้เช่าอาคารเพื่ออยู่ อาศัย เป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญา พ.ศ.2561 โดยสำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค (สคบ.) ซึ่งมีรายละเอียดให้เจ้าของหอปฏิบัติตาม อาทิ การคิดค่าน้ำ ค่าไฟ ที่จะต้องเป็นไปตามอัตราที่การไฟฟ้าและการประปาเรียกเก็บ การกำหนดให้เก็บเงินค่ามัดจำได้ไม่เกิน 1 เดือน, การห้ามผู้ให้เช่าไม่ให้ริบเงินค่าเช่าล่วงหน้า, การห้ามเจ้าของห้องเช่าล็อกกุญแจห้องเมื่อผู้เช่าไม่จ่ายเงิน ซึ่งทั้งหมดต่างสร้างผลกระทบให้กับผู้ให้เช่า เปรียบเสมือนการริบ “อาวุธ” เพื่อต่อกรกับผู้เช่าที่คิดไม่ซื่อ

บารมี เรืองกาญจนเศรษฐ์ ตัวแทนกลุ่มธุรกิจอพาร์ทเม้นท์ ซึ่งไปยื่นคำร้องต่อศาลปกครองกลางขอให้มีคำสั่งเพิกถอนประกาศ สคบ. เรื่องให้ธุรกิจการให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยเป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญา พ.ศ.2561 ว่า เป็นเพราะกฎหมายคุ้มครองเฉพาะผู้บริโภคแต่ฝ่ายเดียวจนเกินความเป็นจริง เกินความสามารถที่ผู้ประกอบการจะปฏิบัติตามได้ จึงขอให้ศาลพิจารณาไต่สวนฉุกเฉินเพื่อมีคำสั่งระงับการบังคับใช้ประกาศดังกล่าวเป็นการชั่วคราวจนกว่าศาลจะมีคำพิพากษาจนถึงที่สุด

“พวกเราพร้อมจะปฏิบัติตามกฎหมาย แต่ประกาศ สคบ.ฉบับดังกล่าวไม่เป็นธรรม ลิดรอนสิทธิที่พึงมีของพวกเรา แต่ให้ไปฟ้องศาลขับไล่ผู้เช่าเอง หรือห้ามผู้ประกอบการเรียกเก็บค่าน้ำค่าไฟจากผู้เช่าอาคารเกินกว่าอัตราที่การไฟฟ้าและการประปาเรียกเก็บ ขณะที่การไฟฟ้าและการประปาเรียกเก็บค่าไฟค่าน้ำในอัตราก้าวหน้าและไม่คงที่ ซึ่งค่าใช้จ่ายและความเสียหายที่เกิดขึ้นตกเป็นภาระของผู้ประกอบการฝ่ายเดียว นอกจากนี้ยังมีเรื่องการผิดสัญญาเช่าเป็นข้อพิพาททางแพ่งที่มีจำนวนเงินไม่มากแค่หลักพัน หลักหมื่น แต่กฎหมายใหม่ออกมากำหนดโทษ 1 แสนบาท จำคุก 1 ปี

ไม่มี-ไม่หนี-ไม่จ่าย

ข้อมูลความเคี่ยวของผู้ให้เช่านะรู้ดีอยู่แล้ว แต่ในพื้นที่นี้ลองมาฟังความแสบของบรรดาผู้ให้เช่ากันบ้าง ดร.จิณณา สืบสายไทย เจ้าของอพาร์ทเมนท์ละแวกรัชดา-ห้วยขวาง สะท้อนว่า ความแสบของผู้เช่านั้นมีหลายระดับ ไล่ตั้งแต่ระดับเบาๆ อย่างการส่งเสียงดังยามวิกาล ทิ้งขวดแอลกอฮอล์ เศษอาหารไว้เกลื่อนกลาด

หนักมาหน่อยก็ค้างค่าเช่า ผลัดผ่อนมาเรื่อยๆ บ้างก็ทำลายทรัพย์สินส่วนกลาง มากกว่านั้นคือการยกพวกตีกันในหอพัก และที่คลาสสิคที่สุดคือการหายหน้าไปเฉยๆ โดยไม่บอกกล่าวกันแม้แต่น้อย

“ไม่มีใครอยากให้คนอยู่อาศัยเดิมออก แต่ถ้าไม่ไหวเราก็ต้องทำ การย้ายออกแต่ละครั้ง ถึงแม้จะเปิดให้ผู้เช่าใหม่เข้ามาได้ แต่ก็ต้องมีต้นทุนเรื่องการซ่อมแซมห้อง ค่าทำความสะอาด ไม่คุ้มค่ากันหนอก“

“ในอพาร์ทเมนท์ หอพัก หลักๆจะมีเฟอร์นิเจอร์ให้ ได้แก่ 1.ตู้เสื้อผ้า 2.เตียง 3.โต๊ะวางของ 4.ราวแขวนผ้า บางที่ก็จะมีโทรทัศน์ให้เช่า ทั้งหมดนี้แลกกับค่าประกันห้องที่ 5พันบาท ถ้าย้ายออกโดยไม่มีสิ่งของเสียหายก็จะคืนให้เต็มจำนวน หักเพียงน้ำไฟเดือนสุดท้าย ผู้เช่าบางรายขนเสื้อผ้ามาแล้วอยู่ได้เลย แต่เวลาเขาทำห้องเสียหายแล้วคิดหนี เขาจะใช้น้ำ-ไฟเต็มที่ ค่อยๆขนของใส่กระเป๋าทีละนิดแล้วก็หายไปเลย ทิงห้องพร้อมกองขยะมหึมาอย่างที่เป็นข่าว”

เจ้าของหอพัก ใกล้ละแวกสถานศึกษารายหนึ่ง ให้สัมภาษณ์ว่า หอพักย่านมหาวิทยาลัย ไม่สามารถตั้งราคาค่าประกันไว้สูง และถึงหักเงินประกันจริงก็ไม่เพียงพอ ดังนั้นจึงต้องทำใจไว้ว่าในช่วง 5 ปี ต้องแบกรับต้นทุนในการเปลี่ยนอุปกรณ์ในห้องใหม่ และถ้าใครไม่มีที่เป็นของตัวเอง แต่ใช้กู้ธนาคารลงทุน ก็ต้องบอกเลยว่าธุรกิจนี้คืนทุนช้ามากๆ

นอกจากนี้ยังมีหลายความเห็น มองว่า ประกาศออกมา คงจะบังคับใช้จริงได้ เพราะสุดท้ายหอพักจะมีวิธีหลบเลี่ยงเอง เช่น บางรายเริ่มคิดค่าน้ำ-ไฟ ตามอัตราการประปาและการไฟฟ้าก็จริง แต่ก็จะไปบวกเพิ่มในค่าใช้จ่ายอื่นๆ บางรายทำใบเสร็จ 2 ใบ ทั้งนี้มองว่าส่วนต่างของน้ำ-ไฟ คือค่าใช้จ่ายที่หอพัก ใช้ไปกับค่าลิฟต์ ค่ายาม ค่าแม่บ้าน ฯลฯ และการตั้งกติกาเช่นนี้เปรียบเสมือนการคัดกรองผู้อยู่อาศัยตามกลไกตลาด

“พี่เก็บแบบนี้ บอกคนเช่าตั้งแต่แรก เขาก็โอเค เพราะถือเป็นการคัดกรองผู้เช่าไปในตัว หากไม่มีค่าบริการส่วนนี้ เราก็ไม่ไหว แล้วหอจะเละมาก” ผู้ให้เช่าคนหนึ่งบอก

ส่วนผู้เช่าถ้าไม่มี แล้วจะไม่หนี-ไม่จ่าย พวกเขาก็มีวิธีหลบเลี่ยงทั้งนั้น

มาตรฐานสิทธิผู้บริโภค

ถึงตรงนี้เราคงไม่ได้เข้าข้างใคร เพราะในความเป็นจริงก็มีทั้งผู้เช่าที่ดี และผู้ให้เช่าที่เป็นธรรม แต่ถ้ามองข้อบังคับในเรื่องสิทธิผู้บริโภคแล้ว สังคมไทยจะได้อะไรกับประเด็นนี้

นฤมล เมฆบริสุทธิ์ หัวหน้าศูนย์พิทักษ์สิทธิผู้บริโภค มูลนิธิเพื่อผู้บริโภค มองว่า เรื่องหอพักเป็นเรื่องที่ถูกร้องเรียนมาทุกยุคทุกสมัย และส่วนใหญ่จะเกิดกับกรณีผู้เช่า ที่ถูกเอาเปรียบจากการหักเงินประกันโดยอ้างว่าห้องชำรุด เสียหาย ไม่อยู่ในสภาพที่เหมือนเดิมก่อนทำการเช่า และถูกหักเงินประกันเพราะไม่อยู่ตามสัญญา หรือถูกสัญญาที่เอาเปรียบในด้านต่างๆ

ประกาศ ของ สคบ.ซึ่งกำลังมีข้อโต้แย้งจากผู้ประกอบการนั้น ถือว่า เป็นกรอบที่ทำให้ทั้งผู้เช่า-และผู้ให้เช่าได้มีมาตรฐานร่วมกันครั้งแรก จากก่อนหน้าที่ไม่เคยมีเลย และถ้าอ่านถ้อยความทั้งหมด ก็จะพบว่า กฎหมายฉบับนี้สิทธิผู้บริโภคซึ่งหมายถึง “ผู้เช่า” ได้อย่างชัดเจน ผ่านแบบฟอร์มใบแจ้งหนี้ และแบบบันทึกการตรวจรับอาคาร (Check-list)

ประเด็นหลักๆ ที่เป็นการเพิ่มสิทธิ์ผู้บริโภคได้แก่ 1.สิทธิการย้ายออกก่อนกำหนด โดยไม่ต้องกำหนดระยะเวลาขั้นต่ำ 2.การมีบันทึกตรวจสภาพอาคาร เพื่อไม่ให้ผู้บริโภคถูกอ้างว่าทำข้าวของเสียหาย 3.การจ่ายค่าเช่าล่วงหน้า 1 เดือน และประกันสิ่งของที่ไม่เกินราคาค่าเช่าห้อง และ 4.การจ่ายค่าน้ำ ค่าไฟ ในอัตราเดียวกับที่การไฟฟ้าและการประปา เก็บในบ้านเรือน

“เพราะมันมีปัญหาก่อนหน้านี้ จึงนำมาสู่ประกาศของ สคบ.ซึ่งแม้จะมีบางส่วนที่ต้องรับฟังความเห็นของผู้ประกอบการเพิ่มเติมบ้าง แต่โดยรวมก็มองว่าเป็นประโยชน์ของผู้บริโภค อย่าง กรณีสิทธิการย้ายออกก่อนกำหนด ที่บางคนอาจตั้งใจจะทำงานบริเวณนี้ สัก 1 ปี แต่เอาเข้าจริงเขามีปัญหาทำงานได้เพียง 5 เดือน เขาก็จำเป็นต้องย้ายออก และเมื่อเขาบอกล่วงหน้าอย่างน้อย 30 วันแล้ว ก็ไม่ถือว่าเป็นการเสียโอกาสของหอพักที่จะหาผู้เช่ารายใหม่

หรือในกรณีการประกันสิ่งของเสียหาย ที่ถูกร้องเรียนมามากที่สุด เพราะผู้ถูกเช่ามักถูกหาว่ากระทำสิ่งของให้เสียหาย ทั้งที่ก่อนหน้านี้ก็ไมได้อยู่ในสภาพที่สมบูรณ์ก่อนอยู๋แล้ว การทีแบบฟอร์ม เพื่อให้เห็นตั้งแต่ช่วง Before และ After ทำให้ทั้งผู้เช่าและผู้ถูกเช่าเข้าใจตรงกันว่า ความสมบูรณ์ของห้องเป็นอย่างไรบ้าง จะได้ไม่ต้องสงสัยว่า ผนังเป็นรอย เตียงชำรุด ฝ้าพัง และ ฯลฯ ที่สามารถจะหักเงินประกันได้นั้นเป็นความผิดของใคร โดยที่หนังสือสัญญาที่มีการบันทึกรายละเอียดต่อไปนี้ต้องมอบให้ผู้เช่า 1 ชุด

อย่างไรก็ตามนอกจากด้านดีของประกาศที่จะเพิ่มสิทธิให้กับผู้เช่าแล้ว นฤมล หัวหน้าศูนย์พิทักษ์สิทธิผู้บริโภค ก็ยอมรับว่า มีรายละเอียดบางประเด็นที่ต้องรับฟังผู้ประกอบการให้มากกว่านี้ เช่น ประกาศข้อที่ 4 (8) ที่กำหนดว่า ผู้ประกอบการไม่มีสิทธิจะเข้าพื้นที่ไปในอาคารเพื่อยึดทรัพย์สิน หรือขนย้ายทรัพย์สินของผู้เช่า ในกรณีที่ผู้เช่าไม่ชำระค่าเช่า ซึ่งการห้ามกระทำตรงนี้น่าเห็นใจกับผู้ประกอบการ เพราะเปรียบเสมือนการยึดมาตรการเด็ดขาด ที่จะจัดการกับผู้เช่าที่ไม่ปฏิบัติตามข้อตกลง

“เท่าที่รับฟังข้อมูลจากผู้ประกอบการ ก็เห็นว่าหลายคนกังวลตรงนี้ เพราะเหมือนกับว่าจะทำให้เขาเสียโอกาสในการรับผู้เช่ารายใหม่ ซึ่งตรงนี้สมควรให้มีการแก้ไข แต่ต้องมีการกำหนดระยะเวลาที่ชัดเจนว่า สิทธิของการเข้าไปขนย้าย หรือเปิดประตูห้องต้องเป็นเวลาเท่าใด”

ปัญหาเรื่องหอพักจะสร้างความน่ารำคาญใจให้กับผู้เช่า-ผู้ให้เช่าขนาดไหน แต่ความเป็นจริง ต่างฝ่ายก็ต่างรู้ดีว่า ไม่มีใครอยากฟ้องร้องให้เป็นคดีความ ให้เสียเงิน เสียเวลา เพื่อแลกกับค่าเสียหายที่ไม่คุ้มค่า ทำให้สิ่งที่เกิดขึ้นในหอพัก สุดท้ายแล้วก็เป็นการตกลงระหว่างทั้ง 2 ฝ่าย ที่จะเช่าต่อหรือจากไป

สิ่งที่เกิดขึ้นในหอพักในตอนนี้ มันจึงเป็นไปตามเรื่องราวว่าด้วยข้อกติกาอันแสนอลวนที่ไม่แน่ใจว่าจะทำได้จริงไหม กับเรื่องของพฤติกรรมผู้เช่าที่ยังอลเวงกันต่อไป ??