ว่าด้วย .... ค่าส่วนกลาง เเละกองทุน “คอนโดมิเนี่ยม”

เชื่อว่าท่านผู้อ่านได้ทราบสภาวะดังกล่าวเป็นอย่างดี โดยเฉพาะโครงการ “คอนโดมิเนียม” ราคาจำหน่ายต่อหน่วยตั้งแต่ 2 ล้านบาทขึ้นไป ซึ่งส่วนใหญ่พบว่าแต่ละโครงการ นับตั้งแต่ปีดังกล่าวเป็นต้นมา “ขายได้น้อย” ซึ่งเกิดขึ้นกับโครงการในหัวเมืองแหล่งท่องเที่ยวสำคัญต่างจังหวัด อาทิ ภาคตะวันออก ชลบุรี ระยอง ภาคใต้ ชะอำ เพชรบุรี หัวหิน ประจวบคีรีขันธ์ และภาคเหนือ เชียงใหม่ เชียงราย รวมถึงจังหวัดปริมณฑลของกรุงเทพมหานคร นนทบุรี ปทุมธานี และสมุทรปราการ เป็นต้น พบว่า มีห้องชุดเหลือขายจำนวนไม่น้อยกว่ากึ่งหนึ่งของจำนวน ห้องชุดทั้งหมดแทบทั้งสิ้น 

จะเกิดจากหรือด้วยสาเหตุใดผู้เขียนไม่ทราบ แต่สามารถยืนยันได้ว่ามีจำนวนห้องชุดของผู้ประกอบการเจ้าของโครงการนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ทั้งรายเล็กกลางและใหญ่ ทั้งในและนอกตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยเหลือขายในแต่ละปี ตั้งแต่ปี 2558 จนถึงปัจจุบัน เกินกว่ากึ่งหนึ่งของจำนวนห้องชุดทั้งหมดในแต่ละโครงการ ซึ่งเรื่องดังกล่าวได้ส่งผลกระทบต่อผู้ซื้อรายย่อยซึ่งซื้อจดทะเบียนรับโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดจากผู้ขายผู้ประกอบการ โดยชำระ “ค่าส่วนกลาง” และ “ค่ากองทุน” ตามสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดและข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุดถูกต้องครบถ้วน แต่ห้องชุดเหลือขายจำนวนมากกว่ากึ่งหนึ่งของจำนวนห้องชุดทั้งหมด ผู้ขายผู้ประกอบการชำระเพียง “ค่าส่วนกลาง” รายเดือน แต่ไม่ชำระ “ค่ากองทุน” ให้แก่นิติบุคคลอาคารชุด หรืออาจชำระเพียงค่าส่วนกลาง ส่วนที่ติดลบหรือส่วนที่เกินจากค่าส่วนกลางของผู้ซื้อรายย่อยเพียงอย่างเดียว โดยเขียนหรือกำหนดข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุดที่เอื้อประโยชน์แก่ตนเองเป็น “บทเฉพาะกาล” ในคราวจดทะเบียนอาคารชุด - นิติบุคคลอาคารชุด “ครั้งแรก” ตามกฎหมายว่าด้วยอาคารชุด 

ตัวอย่างเช่น นาย ก เป็นผู้ซื้อห้องชุด จดทะเบียนรับโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดกับผู้ขาย ผู้ประกอบการ เจ้าของโครงการเมื่อปี 2558 ชำระค่าส่วนกลางและค่ากองทุนตามสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดและระเบียบข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุด โดยชำระค่าส่วนกลางล่วงหน้ารายปี และค่ากองทุนห้องชุดของตนให้แก่นิติบุคคลอาคารชุด ครบถ้วน ถูกต้อง 

หรือนิติบุคคลอาคารชุดเรียกเก็บค่าส่วนกลางล่วงหน้ารายปีกับนาย ข ผู้ซื้อห้องชุดเมื่อปี 2561 “รอบใหม่” นาย ข ชำระค่าส่วนกลางตามที่เรียกเก็บครบถ้วนถูกต้อง เช่นเดียวกับ นาย ค นาย ง นาย จ และนาย ฉ ซึ่งเป็นผู้ซื้อห้องชุด ต่างชำระค่าส่วนกลาง “รอบใหม่” และค่ากองทุน ให้แก่ นิติบุคคลอาคารชุดถูกต้องครบถ้วนเช่นเดียวกัน แต่กลับพบว่าห้องชุด “เหลือขาย” จำนวนกว่า 40-50% ของผู้ประกอบการเจ้าของโครงการ ชำระค่าส่วนกลางรายเดือนๆ ละครั้ง และอาจงดจ่ายค่ากองทุนให้แก่นิติบุคคลอาคารชุดอ้างว่าโครงการฯ ยังขายห้องชุดที่เหลือตามจำนวนดังกล่าวไม่ได้ และข้อบังคับ ถูกกำหนดเป็น “บทเฉพาะกาล” ให้เจ้าของโครงการ จ่าย หรือชำระค่าส่วนกลาง เป็นรายเดือน อีกทั้ง ยังไม่ต้องชำระ ค่ากองทุน เมื่อยังขาย หรือจำหน่ายให้แก่ผู้ซื้อไม่ได้ ยกตัวอย่างเช่น โครงการ อาคารชุด A มีจำนวนห้องชุดขาย รวมทั้งสิ้น 100 ห้องชุด ทุกห้องชุดมีขนาดพื้นที่เท่ากัน ผู้ขายผู้ประกอบการ ขายกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้แก่ผู้ซื้อ จำนวน 40 ห้อง โดยแต่ละห้องผู้ขายหรือนิติบุคคลอาคารชุดเรียกเก็บ ค่าส่วนกลางล่วงหน้ารายปีกับผู้ซื้อเป็นเงิน 12,000 บาทต่อห้อง และเรียกเก็บค่ากองทุนต่อห้องเป็นเงิน 3,000 บาท แสดงว่านิติบุคคลอาคารชุด A มีรายรับค่าส่วนกลางที่เรียกเก็บกับผู้ซื้อรายย่อยรวมเงินทั้งสิ้นปีละ 480,000 บาท และค่ากองทุนของผู้ซื้อเป็นเงินทั้งสิ้น 120,000 บาท หรือ 40% ของรายรับทั้งหมด ซึ่งยังไม่รวมค่าส่วนกลางและค่ากองทุนของผู้ขายผู้ประกอบการเจ้าของโครงการอีกจำนวน 60% เป็นเงินอีกจำนวน 900,000 บาท 

อย่างไรก็ดี หากเกิดความเสียหายหรือนิติบุคคลอาคารชุด มีความจำเป็น เร่งด่วน ต้องใช้เงิน “จำนวนมาก” และค่าส่วนกลางค่ากองทุนของผู้ซื้อ “รายย่อย” มีไม่เพียงพอกับค่าใช้จ่ายดังกล่าว นิติบุคคลอาคารชุดจะแก้ไขปัญหาที่เกิดขึ้นได้อย่างไร ? หลายท่านอาจแนะนำให้นิติบุคคลอาคารชุดเรียกประชุมใหญ่เจ้าของร่วมเพื่อพิจารณาเสนอแนวทางการแก้ไขปัญหาเรียกเก็บค่าใช้จ่ายเป็นครั้งเป็นคราว หรืออาจแก้ไขเพิ่มเติมข้อบังคับซึ่งผู้เขียนอาจเห็นต่างกับแนวคิดดังกล่าว อีกทั้งไม่คิดจะแก้ไขปัญหาที่ “ปลายเหตุ” แต่ควรเลือกแนวทางแก้ไขปัญหาที่ “ต้นเหตุ” ได้แก่ การชำระค่าส่วนกลางและค่ากองทุน ในส่วนห้องชุดเหลือขายของผู้ขายผู้ประกอบการเจ้าของโครงการอาจไม่ต้องชำระทั้งหมดในคราวเดียว แต่อาจชำระบางส่วนหรือตามความเหมาะสม ทั้งนี้ เพื่อมิให้ผู้ซื้อ “รายย่อย” ต้องแบกรับค่าใช้จ่ายทั้งหมดแต่เพียงฝ่ายเดียว อีกทั้งไม่เป็นการเอารัดเอาเปรียบแก่ผู้ซื้อ “รายย่อย” อีกด้วย

โดย... 

พิสิฐ ชูประสิทธิ์

นายกสมาคมนักบริหารอาคารชุด – หมู่บ้านจัดสรรไทย

“ที่ปรึกษา” ฝ่ายบริหารทรัพย์สิน ธนาคารพาณิชย์ชั้นนำ

[email protected]