ส.ส.ผู้เเทน(ผู้จัดการ) ปั้นดิน(เพ้อฝัน)ให้เป็นดาว(มาก)ไม่ได้
การรณรงค์เลือกตั้งท้องถิ่นในแต่ละอำเภอ จังหวัด อาทิ นายกเทศมนตรี สมาชิกสภาเทศบาล หรือสมาชิกสภา กำนัน ผู้ใหญ่บ้าน หรือนายกอบจ.
หรือแม้นายกเมืองพัทยา และสมาชิกสภาเมืองพัทยา (จังหวัดชลบุรี) จังหวัดใดๆ เป็นต้น อาจเห็นได้ชัดถึง "ความแตกต่าง" กับการเลือกตั้งสมาชิกสภาผู้แทนราษฎร หรือส.ส. ความแตกต่างดังกล่าว ได้แก่ ผู้มีสิทธิเลือกตั้งผู้แทนภาครัฐท้องถิ่นในอำเภอ จังหวัดที่เสนอตนเข้าทำหน้าที่ในเขตเทศบาล หรืออำเภอ หรือจังหวัด *ไม่ (คิด) ขายฝัน* หรือนโยบายที่เป็นไปไม่ได้ หรืออาจเสนอเพียงนโยบายที่สามารถทำได้จริงต่อผู้มีสิทธิเลือกตั้งในท้องถิ่น หรืออำเภอ หรือจังหวัดของตนเท่านั้น แตกต่างจากนโยบายของผู้สมัครผู้แทนราษฎร หรือส.ส. ที่จะเข้าไปทำหน้าที่ฝ่ายบริหาร หรือนิติบัญญัติ ตราพระราชบัญญัติที่จำเป็นออกมาบังคับใช้ และการทำหน้าที่เลือกบุคคล ปฏิบัติหน้าที่นายกรัฐมนตรี และรัฐมนตรี ทำหน้าที่บริหารราชการแผ่นดิน (งบประมาณรายจ่าย) ของประเทศ รวมถึงการเข้าชื่อสมาชิกสภาผู้แทนราษฎรของฝ่ายค้าน ยื่นเปิดอภิปรายไม่ไว้วางใจนายกรัฐมนตรี หรือคณะรัฐมนตรีทั้งคณะ หรือรัฐมนตรี รายหนึ่ง รายใดเป็นการเฉพาะ เมื่อพบเห็นการบริหารราชการแผ่นดินในกระทรวง ทบวง กรม ที่อาจส่อไปในทางทุจริต หรือประพฤติมิชอบ สร้างความเสียหายแก่ประเทศชาติ และประชาชน เป็นต้น ดังนั้น การเลือกตั้งผู้แทนท้องถิ่น เทศบาล หรืออำเภอ จังหวัด จึงเป็นการแข่งขัน ช่วงชิงอำนาจ และการใช้จ่ายงบประมาณของจังหวัดแต่ละจังหวัด อาจไม่เกิน 1 พัน ถึง 2 พัน หรือ 3 หมื่นล้าน หรือ 5 หมื่นล้านบาท เป็นต้น แต่การเลือกตั้งผู้แทนราษฎร หรือส.ส. เป็นการบริหารนโยบาย และงบประมาณรายจ่ายของทุกจังหวัด ทั่วประเทศ มูลค่ามากกว่า 2 - 3 ล้านล้านบาทต่อปี เป็นต้น จึงเห็นได้ชัดว่าเหตุใด การเลือกตั้งผู้แทนท้องถิ่นของแต่ละอำเภอ จังหวัด จึงแตกต่างจากการเลือกผู้แทนราษฎรของทุกจังหวัดทั่วประเทศ
เมื่อถึงคราวให้ผู้สมัครสมาชิกสภาผู้แทนราษฎร หรือส.ส. ระบบเขต และบัญชีรายชื่อ สามารถรณรงค์ ประขาสัมพันธ์ หาเสียง ภายใต้ระเบียบคณะกรรมการจัดการเลือกตั้ง หรือ ก.ก.ต.กำหนด เราๆท่านๆ จึงมักพบเห็น หรือได้ยินผู้สมัครผู้แทนดังกล่าว ต่างใช้กลยุทธ์ นโยบาย (จูงใจ) ทั้งที่สามารถปฏิบัติ ทำได้จริง (ส่วนน้อย) และขายฝัน (เป็นไปไม่ได้ ทำไม่ได้ส่วนใหญ่) จำนวนมาก เพียงเพื่อหวังให้ผู้มีสิทธิเลือกตั้งเลือกผู้สมัครรายดังกล่าวเข้าไปเป็นผู้แทนจังหวัด สมาชิกสภาผู้แทนราษฎร หรือสภาล่างของประเทศไทย รวมทั้งบริหารภาษี ซึ่งเป็นงบประมาณค่าใช้จ่ายจำนวนดังกล่าวแทนผู้มีสิทธิเลือกตั้ง (เท่านั้น)
พรรคการเมือง "จำนวนไม่น้อย" ขาย (ฝัน) เสนอนโยบายประชานิยม หรือบางพรรคการเมืองขาย เสนอนโยบายรัฐสวัสดิการ หรือบางพรรคการเมือง ขายเสนอนโยบายของรัฐบาล และคณะรัฐมนตรีชุดปัจจุบัน เพื่อสานงานเดิม สร้างงานใหม่ หรือบางพรรคการเมือง ขาย เสนอนโยบายการตรวจสอบการทุจริตของนายกรัฐมนตรี และคณะรัฐมนตรี มุ่งหวังเป็นฝ่ายค้านรัฐบาลที่ได้รับการเลือกตั้งผู้แทน หรือส.ส.มากที่สุด เป็นต้น อย่างไรก็ตาม การทีพรรคการเมืองที่คณะกรรมการการเลือกตั้ง ประกาศบัญชีรายชื่อผู้สมัครสมาชิกสภาผู้แทนราษฎร สามารถลงแข่งขันผู้แทนราษฎรดังกล่าวข้างต้นได้นั้น ท่านผู้อ่าน แฟนคอลัมน์ ซึ่งมีสิทธิเลือกตั้งในวันที่ 24 มี.ค.ที่ผ่านมา เชื่อว่า หลายท่านได้ไปใช้สิทธิเลือกตั้งของท่านอย่างเต็มที่ "ไม่นอนหลับทับสิทธิ์" ตามนโยบาย ข้อเสนอของผู้สมัครของพรรคการเมืองแต่ละพรรค
อย่างไรก็ตาม ประเด็นข้างต้น อาจไม่แตกต่างจากระบบอาคารชุด คอนโดมิเนียมตามพระราชบัญญัติอาคารชุด ได้แก่ การเลือกตั้ง หรือแต่งตั้งผู้จัดการของนิติบุคคลอาคารชุด ซึ่งเป็นได้ ทั้งบุคคล หรือนิติบุคคล ตามมาตรา ๓๕ และมีคุณสมบัติ และไม่มีลักษณะต้องห้าม ตามมาตรา 35/1ของพระราชบัญญัติอาคารชุด บุคคล หรือนิติบุคคล ซึ่งสามารถปฏิบัติหน้าที่ หรือดำรงตำแหน่ง ผู้จัดการของ นิติบุคคลอาคารชุดได้นั้น จำเป็นต้องสอดคล้องกับบทบัญญัติแห่งพระราชบัญญัติอาคารชุด ตามมาตรา 49(1) กล่าวคือ ต้องได้รับคะแนนเสียงของเจ้าของร่วม จำนวนไม่น้อยกว่า 1 ใน 4 ของคะแนนเสียงของเจ้าของร่วมทั้งหมด หรือจำนวน 25% ของเจ้าของร่วมทั้งหมดในอาคารชุด
ยกตัวอย่างเช่น อาคารชุด ก มีห้องชุดจำนวนทั้งสิ้น 100 ห้อง มีอัตราส่วนกรรมสิทธิ์ห้องชุดแต่ละห้องชุดในทรัพย์ส่วนกลาง จำนวน 100 อัตราส่วน คะแนนเสียงแต่งตั้ง หรือเลือกตั้งผู้จัดการของนิติบุคคลอาคารชุด ก ต้องได้รับไม่น้อยกว่า 25 อัตราส่วน (ในที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วม) หากคะแนนเสียงมีจำนวนน้อยกว่า 25 อัตราส่วน ย่อมไม่สามารถลงมติแต่งตั้งผู้จัดการของนิติบุคคลอาคารชุดได้
ระบบอาคารชุด คอนโดมิเนียม หลายท่าน อาจได้เห็นประกาศการรับสมัคร บุคคล หรือนิติบุคคล ปฏิบัติหน้าที่ หรือดำรงตำแหน่ง ผู้จัดการของนิติบุคคลอาคารชุด "ไม่มากก็น้อย" (ส่วนใหญ่น้อย เพราะขาด หรือไม่มีผู้สมัคร) นิติบุคคลอาคารชุด บางโครงการ บางแห่ง มีงบประมาณรายรับ "ค่าส่วนกลาง" รายเดือนมากกว่า 10 ล้านบาท หรือปีละ 120 ล้านบาท บางแห่ง มีรายรับทางอื่น ซึ่งมิใช่ค่าส่วนกลางเพียงทางเดียว อาจได้รายรับดังกล่าวเพิ่มให้แก่นิติบุคคลอาคารชุดอีกไม่น้อยกว่า 1 หรือ 2 ล้านบาท หรือ 3 ล้านบาทต่อเดือน หรือปีละ 12 หรือ 36 ล้านบาท เป็นต้น เมื่องบประมาณทั้งรายรับค่าส่วนกลาง และรายรับอื้นๆ รวมกันต่อปี มีมากกว่า 50 หรือ 80 หรือ 100 ล้านบาทต่อปี จึงได้พบเห็นผู้สมัคร ผู้จัดการ หลายคน อาจเป็นเจ้าของร่วม คู่สมรสของเจ้าของร่วม หรือบุคคล นิติบุคคลของผู้ประกอบการโครงการ "นอมินี" ของบุคคล หรือนิติบุคคล บางราย กำกับ อยู่เบื้องหลัง หรือข้างล่างเวที เป็นต้น
ถามว่าถ้ามีงบประมาณรายเดือน - ปี ไม่เกิน 5 แสนบาท หรือ 1 ล้านบาท หรือ 2 ล้านบาท หรือ 5 หรือ 10 ล้านบาทต่อปี จะสามารถหาผู้สมัคร ผู้จัดการ ที่ดี ทั้งเก่ง มีความรู้ ความสามารถ ประสบการณ์ ซื่อสัตย์ สุจริตได้หรือไม่ ตอบท่านได้ทันที "หาไม่ได้" อีกทั้งหายากยิ่ง และเป็นไปได้ยากที่จะได้คนดี คนเก่ง ซื่อสัตย์ สุจริต ปฏิบัติหน้าที่ ผู้จัดการ แต่อย่างไรก็ดี ในบางโครงการ นิติบุคคลอาคารชุด ที่มีงบประมาณรายรับ - รายจ่ายดังกล่าวข้างต้น อาจมีผู้สมัคร เหตุเพราะอาจมุ่งหวังผลประโยชน์แอบแฝงอื่น หรือเพื่อประโยชน์ของผู้ประกอบธุรกิจบางรายที่มีห้องชุด "เหลือขาย" จำนวนมาก เป็นต้น
อย่างไรก็ตาม เหตุซึ่งนิติบุคคลอาคารชุด ทั่วไป ส่วนใหญ่ ขาด หรือไม่มีผู้สมัครผู้จัดการของนิติบุคคลอาคารชุด หรือมีผู้สมัคร "จำนวนน้อย" ถึงแม้นิติบุคคลอาคารชุดจะได้ประกาศ เผยแพร่การรับสมัครผู้จัดการอย่างเปิดเผย ก็ตาม ล้วนเกิดจากสาเหตุ (แตกต่างจากผู้แทนราษฎร) ดังต่อไปนี้
1. ขาดงบประมาณรายรับค่าส่วนกลาง หรืองบประมาณรายรับ - รายจ่าย สมดุลทั้งปี เช่นนี้แล้ว โครงการ นิติบุคคลอาคารชุดย่อมไม่สามารถปฏิรูป หรือพัฒนา ปรับปรุงทรัพย์ส่วนกลาง หรือเพิ่มบริการที่มาก หรือดีกว่าเดิมได้
2.ค่าตอบแทน ค่าจ้าง เป็นเงินจำนวนน้อย ไม่คุ้มค่า หรือมีความเสี่ยง "คุก ตาราง" มากกว่าอาชีพอื่น และมากกว่าร้อยละ 90 ของนิติบุคคลอาคารชุดทั่วประเทศ เป็นข้อเท็จจริงที่เกิดขึ้นคล้ายคลึงกันทั้งหมด
3.มีเจ้านาย "เป็นร้อย เป็นพันคน" ทั้งคณะกรรมการ เจ้าของร่วม ผู้ซื้อ ผู้ขายห้องชุด เหลือขาย คอยสั่งการ ควบคุม ดูแลการปฏิบัติหน้าที่ของตน ไม่สามารถรับ หรือทนแรงกดดันจากการปฏิบัติงานได้
4.หาอาชีพอื่นรองรับไม่ได้ อาจใช้อาชีพผู้จัดการ ปฏิบัติหน้าที่ไปพลาง จนกว่าจะได้อาชีพที่ดี มั่นคง รายได้ที่ดีกว่า เช่นนี้แล้ว นิติบุคคลอาคารชุด (ของท่าน) จะสามารถพัฒนา ก้าวหน้า มีมูลค่าเพิ่มขึ้นได้อย่างไร
5."เนื้อไม่ได้กิน หนังไม่ได้รองนั่ง จะหากระดูกมาแขวนคอ" ด้วยเหตุใด ทำงาน หรือปฏิบัติหน้าที่ผู้จัดการ นอกจากมีความเสี่ยง เกิดความเสียหายแก่ตนเองแล้ว นิติบุคคลอาคารชุด "จำนวนไม่น้อย" ประกาศรับสมัคร "ผู้จัดการ" โดยไม่มีค้าจ้าง ค่าตอบแทนให้แก่ผู้จัดการ ต้องการเพียงผู้มีจิตสาธารณะ ไม่เห็นแก่ค่าจ้าง ค่าตอบแทน ถามว่าจะมีบุคคล หรือนิติบุคคลใด จะสมัครผู้จัดการ อย่างไรก็ดี หากมีผู้สมัคร ผู้จัดการ โดยไม่รับค่าจ้าง ค่าตอบแทน ท้ายที่สุด อาจมีความเสียหายแก่ส่วนรวม เพราะผู้จัดการรายดังกล่าว ไม่ได้ปฏิบัติหน้าที่ผู้จัดการให้เกิดประโยชน์ต่อสมาชิก เจ้าของร่วม หรือสังคมส่วนรวม แต่มุ่งเน้นหาผลประโยชน์ในทางไม่ชอบ ไม่ถูกต้อง เหมาะสม ทั้งเบียดบังการใช้ประโยชน์ส่วนบุคคล ทรัพย์ส่วนกลาง สร้างอิทธิพล หลายท่าน อาจกล่าว ไม่มี อาจใช่ อาจมีจำนวนน้อย แต่ส่วนใหญ่ ไม่ใช่ ผู้ซื้อ สมาชิก เจ้าของร่วมส่วนใหญ่ ทราบ รู้ดี แต่ไม่อยากพูด เพราะประเด็น "ความสัมพันธ์ หรืออาจมีภัยถึงตัว โดยไม่จำเป็น"
โดย...
นายพิสิฐ ชูประสิทธิ์
นายกสมาคมนักบริหารอาคารชุด – หมู่บ้านจัดสรรไทย และ
"ที่ปรึกษา" ฝ่ายบริหารทรัพย์สิน ธนาคารพาณิชย์ชั้นนำ
