จดหรือไม่จดทะเบียน “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร”

จดหรือไม่จดทะเบียน “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร”

วัตถุประสงค์ “สำคัญ” ของการจดทะเบียน “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” ตามพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน

เรื่องหนึ่ง ได้แก่ การกำหนดให้มี เจ้าภาพ รับผิดชอบ ดูแล บำรุงรักษาระบบสาธารณูปโภคของโครงหารหมู่บ้านจัดสรร เพื่อให้เป็นกิจจะลักษณะ ชัดเจน โดยอาศัยตัวแทนผู้ซื้อที่ดินจัดสรร หรือคณะกรรมการหมู่บ้านจัดสรร ซึ่งได้รับการแต่งตั้งโดยมติของที่ประชุมใหญ่สมาชิกผู้ซื้อที่ดินจัดสรร ตามข้อบังคับ เป็นผู้มีอำนาจหน้าที่บริหารจัดการกิจการทรัพย์สินอันเป็นสาธารณูปโภค หรือบริการสาธารณะแทนผู้ซื้อที่ดินจัดสรร 

อย่างไรก็ตาม ในอดีต พบว่ามีโครงการหมู่บ้านจัดสรร จำนวนไม่น้อยที่ผู้ซื้อ หรือผู้ขาย ผู้ประกอบการ ไม่ประสงค์จดทะเบียน นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ซึ่งอาจเกิดจากหลากหลายสาเหตุ สาเหตุสำคัญ อาจได้แก่ ผู้ซื้อที่ดินจัดสรร ส่วนใหญ่ ไม่ประสงค์แบกรับภาระค่าบำรุงรักษา และการจัดการสาธารณูปโภค หรือ ค่าส่วนกลาง หรือเกิดข้อพิพาท ระหว่างผู้ซื้อ กับผู้ขาย โดยมีความประสงค์จะโอน หรือยกทรัพย์สินอันเป็นสาธารณูปโภคทั้งหมดให้เป็นสาธารณประโยชน์ โดยอาศัยงบประมาณท้องถิ่นขององค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น ดูแล รับผิดชอบ 

อย่างไรก็ดี ยังพบว่ามีโครงการจัดสรรที่ดินในอดีต อีกจำนวนไม่น้อยที่เจ้าของโครงการ มิได้ยื่นขออนุญาตทำการจัดสรรที่ดิน ตามพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน หรือมีเจตนาหลบ หรือเลี่ยงกฎหมายว่าด้วยการจัดสรรที่ดิน ซึ่งเป็นสาเหตุให้โครงการดังกล่าว ไม่สามารถจดทะเบียน "นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร" ได้ ซึ่งผู้ซื้อต่างล้วนต้องการให้โครงการที่ตนซื้อ หรือถือกรรมสิทธิ์ในที่ดิน - สิ่งปลูกสร้างดังกล่าว จดทะเบียน นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ทั้งสิ้น สาเหตุหลัก อาจเกิดจาก ทรัพย์สินนับวันจะด้อย หรือ ลดมูลค่า หรือผู้ซื้อส่วนใหญ่ไม่จ่าย ค่าส่วนกลาง จนขาดความปลอดภัยในชีวิต และทรัพย์สิน อีกทั้งขาด บทกำหนดโทษ แก่ผู้ค้างชำระ ฯลฯ เป็นต้น จึงทำให้ผู้ซื้อ หลายคน ตัดสินใจขายบ้านหนีปัญหา ! 

คำถาม หรือ ข้อกังวล ที่ผู้เขียนได้ยิน ฟังจากทั้งผู้ซื้อที่ดินจัดสรร และผู้จัดสรรที่ดิน ได้แก่ สมควรจดทะเบียน  “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” ตามพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดินหรือไม่ หรือ จดทะเบียน นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร มีข้อดี - ข้อเสีย อย่างไร ซึ่งหากแยกแยะรายละเอียดดังกล่าวข้างต้น ให้เกิดความเข้าใจ ความกระจ่างชัด อาจได้แก่เรื่องต่างๆ ดังนี้ 

ข้อดี สำหรับ ผู้จัดสรรที่ดิน หรือผู้ประกอบการโครงการฯ ได้แก่ หมดหน้าที่ความรับผิดชอบ หรือสามารถหลุดพ้นจากการบำรุง ดูแลรักษาทรัพย์สินอันเป็นสาธารณูปโภค และบริการสาธารณะ หมด หรือไม่มีภาระค่าใช้จ่ายใดๆ ทั้งทางตรง และทางอ้อม (อีกต่อไป) หรือสามารถสร้างเครดิต ภาพลักษณ์ ชื่อเสียงที่ดี สำหรับโครงการที่จะพัฒนาต่อไป เป็นต้น 

ข้อเสีย เมื่อไม่จดทะเบียน นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร อาจได้แก่ สิ้นเปลืองงบประมาณค่าใช้จ่ายการบำรุงดูแลรักษาสาธารณูปโภค ไม่มีวันจบสิ้น หรือมี พบแต่ปัญหา ข้อร้องเรียนจากสมาชิกผู้ซื้อที่ดินจัดสรรเป็นระยะๆ หรือขาดเครดิต ผลงานอ้างอิงให้แก่ผู้ซื้อในโครงการถัดไป เป็นต้น 

สำหรับ ข้อดี ของผู้ซื้อที่ดินจัดสรร ได้แก่ มี หรือได้รับอำนาจบริหารจัดการกิจการอันเป็นสาธารณูปโภคทั้งหมดโดยผู้ซื้อที่ดินจัดสรรด้วยกันเอง มีข้อบังคับ ระเบียบ กฎ กติกา รองรับการบริหารจัดการทรัพย์สิน มีระบบการบริหารจัดการงานด้านบัญชี - การเงิน ที่เป็นมาตรฐานสากล เป็นที่ยอมรับ มี บทกำหนดโทษ แก่ผู้ค้างชำระค่าส่วนกลาง และไม่ปฏิบัติตามระเบียบ หรือมติที่ประชุม หรือข้อตกลงที่กระทำร่วมกัน รวมทั้งมีอำนาจเจรจา ต่อรองกับบุคคล หรือนิติบุคคลภายนอก ฯลฯ เป็นต้น 

ข้อเสีย เมื่อโครงการไม่จดทะเบียน นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร อาจได้แก่ ทรัพย์สินอันเป็นสาธารณูปโภค จะถูกโอน หรือยกให้เป็นสาธารณประโยชน์ โดยองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นเป็นผู้มีอำนาจหน้าที่ดูแล บำรุงรักษาสาธารณูปโภคแทนผู้ซื้อที่ดินจัดสรร ขาดความปลอดภัยในชีวิต และทรัพย์สิน เรื่องสำคัญ ได้แก่ คำถาม - คำตอบที่ท่านจะให้แก่บุตรหลานของท่าน เหตุใด จึงไม่จดทะเบียน นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร และ / หรือ ทรัพย์สินที่ท่านซื้อ - ถือกรรมสิทธิ์ อาจลดมูลค่า หรือด้อยค่าในอนาคต

 โดย...

พิสิฐ ชูประสิทธิ์

นายกสมาคมนักบริหารอาคารชุด – หมู่บ้านจัดสรรไทย

“ที่ปรึกษา” ฝ่ายบริหารทรัพย์สิน ธนาคารพาณิชย์ชั้นนำ

[email protected]