จัดเก็บ "ค่าส่วนกลาง" ....ปีนี้ อาจเหนื่อยกว่าปีก่อน

ทั้งในนามบุคคล นิติบุคคล ตลอดจนเจ้าของแบ้งค์ สถาบันการเงิน ยักษ์ใหญ่ ในประเทศ หลายแห่ง ต่างให้มุมมอง ความคิดเห็นเชิงวิเคราะห์ที่สอดคล้อง น่าสนใจอย่างยิ่ง กล่าวว่า เศรษฐกิจโลก และไทย ปีหน้า อาจเหนื่อย (มาก) กว่าปีนี้ โดยได้รับปัจจัยเสี่ยง ผลพวง หรือสาเหตุหลัก ได้แก่ สงครามการค้า ระหว่างมหาอำนาจเศรษฐกิจโลก ๒ ประเทศ สหรัฐอเมริกา และจีน อาจมีแนวโน้ม และยืดเยื้อจากปีนี้ สู่ปีหน้า อุตสาหกรรมการท่องเที่ยวในประเทศ (ไทย) อาจมีแนวโน้มลดลงจากปีนี้ สู่ปีหน้า เหตุเนื่องจากนักท่องเที่ยวจีน กลุ่มหลัก เกิดการหดตัวอย่างรุนแรง และมีแนวโน้มลดลงอย่างต่อเนื่องถึงปีหน้า เหตุจากกรณีเรือสำราญล่มที่จังหวัดภูเก็ต และนักท่องเที่ยวจีน ได้รับการทำร้ายร่างกายที่สนามบินนานาชาติสุวรรณภูมิ จนเกิดความไม่ปลอดภัย และภาพลักษณ์ที่ไม่ดีเกิดขึ้น กระจายสู่ต่างประเทศ อุตสาหกรรมการส่งออกสินค้าไทย มีแนวโน้มหดตัวจากปีนี้ สู่ปีหน้า เนื่องจากค่าเงินบาทของไทย แข็งตัวเพิ่มขึ้น เมื่อเทียบกับเงินสกุลดอลลาห์สหรัฐอเมริกา รวมทั้งปริมาณน้ำมันดิบของตลาดในกลุ่มประเทศโอเปก ผู้ผลิตน้ำมันดิบรายใหญ่ของโลก อาจมีแนวโน้มคงตัวไม่ลดกำลังการผลิตสู่ตลาดโลก ฯลฯ เป็นต้น ทั้งหลาย ทั้งปวง ที่ผู้เขียน นำเรียนข้างต้น ล้วนกระทบต่อระบบเศรษฐกิจโดยรวมของไทยแทบทั้งสิ้น ซึ่งอาจเกิดผลกระทบต่อภาพรวมทางการค้า การลงทุน ทั้งอุตสาหกรรมขนาดเล็ก กลาง ใหญ่ อาจเป็นผลให้การอุปโภค บริโภคในครัวเรือน ลดลง ได้รับผลกระทบต่อผู้บริโภค เพิ่มขึ้น ในปีหน้า

ด้วยความห่วงใย นักวิชาการ กูรูด้านเศรษฐกิจ จึงแจ้งเตือน บอกกล่าวให้ทุกภาคส่วนที่เกี่ยวข้อง มีเวลาพิจารณาวางแผน หาทางป้องกัน เพื่อมิให้เกิดผลกระทบต่อแผนการค้า การลงทุนในปีหน้าแก่ผู้ที่เกี่ยวข้อง มิให้เกิดความเสียหาย แต่ความวิตก กังวลเรื่องดังกล่าว อาจไม่เป็นผลดี ต่อระบบเศรษฐกิจโดยรวมของไทยเท่าใดนัก เพราะจะทำให้เกิดความกลัว ความไม่กล้าจับจ่าย หรือการลงทุนไม่เกิดขึ้น หรือมีจำนวนน้อย ดังนั้น ผู้ที่เกี่ยวข้องกับระบบเศรษฐกิจ และลูกโซ่ในวงจรเศรษฐกิจดังกล่าว จึงจำเป็นต้องทำ การบ้าน ให้มากขึ้น เพื่อร่วมกันวิเคราะห์ผลกระทบ วางแนวทางแก้ไขปัญหาดังกล่าวต่อไป

อย่างไรก็ตาม ผลกระทบดังกล่าว ผู้เขียน เห็นว่าอุตสาหกรรม ธุรกิจ SMEs ของไทย และอุตสาหกรรมการท่องเที่ยว และการบริการ ซึ่งมีจำนวนมากกว่า ๗๐% ของ จีดีพี ประเทศ ในปีหน้า ปี ๒๕๖๒ อาจกระทบหนักสุด หากขาดการวางแผน ตั้งรับ และวางแนวทางการป้องกัน ล่วงหน้า

อย่างไรก็ดี ผู้ซึ่งเป็นเจ้าของร่วม ผู้ซื้อ ถือกรรมสิทธิ์ห้องชุดในคอนโดมิเนียม ซึ่งปัจจุบัน อาจมีจำนวนมาก เพิ่มขึ้น หลายเท่าตัว มากกว่า บ้านเดี่ยว อาคารพาณิชย์ ทาวน์โฮมส์ ซึ่งทุกคน ทุกราย มีหน้าที่ชำระ "ค่าส่วนกลาง" ล่วงหน้า "รายปี" ตามจำนวนพื้นที่ห้องชุดที่ถือครอง ให้แก่นิติบุคคลอาคารชุด อาจได้รับผลกระทบเช่นเดียวกัน ผู้ซื้อ หรือเจ้าของร่วม ส่วนหนึ่ง หรือส่วนใหญ่ อาจขาดกำลังการชำระค่าส่วนกลาง หรือไม่สามารถชำระค่าส่วนกลาง ตามอัตราที่นิติบุคคลอาคารชุดเรียกเก็บได้ อาจเกิดจากหลากหลายสาเหตุ อาทิ อาจถูกองค์กร บริษัทเลิกจ้างกระทันหัน หรืออาจอยู่ระหว่างการหางานใหม่ หรืออาจได้ผลตอบแทนที่แตกต่างไปจากเดิม หรือลดลง หรืออาจอยู่ในช่วงเริ่มต้นของการลงทุน ประกอบธุรกิจ ยังไม่เห็น "กำไร" หรืออาจรอการชำระเงินค่าสินค้า บริการจากคู่สัญญา คู่ค้าที่มอบ Credit Terms ระยะยาว ฯลฯ เป็นต้น                    

ผู้ซื้อ เจ้าของร่วม จึงอาจจ่ายค่าส่วนกลาง ล่าช้ากว่ากำหนด ย่อมส่งผลกระทบต่อนิติบุคคลอาคารชุดของตน นิติบุคคลอาคารชุดเมื่อประสบปัญหาการค้างชำระค่าส่วนกลาง หรือการชำระล่าช้า นานเป็นเดือน หลายเดือน จะมีรายรับให้สอดคล้อง เพียงพอกับค่าใช้จ่ายอันเกิดจากการบริหารจัดการทรัพย์ส่วนกลาง ตามข้อบังคับ มติคณะกรรมการ ที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วม ให้เกิดประสิทธิภาพได้อย่างไร ในขณะที่ "รายจ่าย" ของนิติบุคคลอาคารชุด "คงที่ ไม่เปลี่ยนแปลง" แต่รายรับ ค่าส่วนกลาง ขาดความแน่นอน ซึ่งอาจกระทบต่อการอยู่อาศัย ความปลอดภัย และการให้บริการต่อเจ้าของร่วม ผู้ซื้อห้องชุด ผู้เขียน มี "คำแนะนำ - ข้อเสนอแนะ" หรือยุทธวิธี "ดำเนินการ" ดังต่อไปนี้

1.ควบคุมงบประมาณรายจ่ายที่จำเป็นให้สอดคล้องกับงบประมาณรายรับที่ประมาณการไว้ล่วงหน้า เรื่องดังกล่าว จำเป็นต้องกระทำในทุกนิติบุคคลอาคารชุด หลีกเลี่ยงไม่ได้ เปรียบเหมือนเป็นหางเสือเรือ ที่จำเป็นต้องมีในเรือทุกลำ งบประมาณรายรับ และรายจ่ายดังกล่าว ต้องเสนอให้ที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมอนุมัติ ให้ความเห็นชอบ ก่อนนำไปใช้

2.จัดหาผลประโยชน์จากบัญชีเงินฝาก "เงินกองทุน" หรือเงินอื่น กับสถาบันการเงิน ด้วยการฝากระยะสั้น เพื่อดอกเบี้ย ผลตอบแทนที่ดีผลตอบแทน ดอกเบี้ยจากการฝากบัญชีเงินฝากประจำกับสถาบันการเงิน ระยะสั้นๆ อาจเกิดประโยชน์ ได้รับผลตอบแทนกับการฝากเงินในระยะยาว

3.มอบ "ส่วนลด" ให้แก่ผู้ซื้อ เจ้าของร่วม รายซึ่งชำระค่าส่วนกลาง ล่วงหน้า ก่อนการเรียกเก็บตามปรกติ ถือเป็นการจูงใจผู้ซื้อ เจ้าของร่วมได้จำนวนหนึ่ง อาจไม่มากเท่าที่ควร แต่หากไม่ทำ หากเกิดการค้างชำระค่าส่วนกลาง นิติบุคคลอาคารชุด เรียกเก็บ เงินเพิ่ม ร้อยละ ๑๒ และ ๒๐ ต่อปีของยอดค้างชำระ นิติบุคคลอาคารชุดได้เงินดังกล่าว จำนวนน้อย แต่ยุทธวิธีดังกล่าว เห็นสมควร นำหารือในที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วม ก่อนนำมาใช้ในทางปฏิบัติ

4.ห้องชุดว่าง ไม่ใช้ประโยชน์ อย่าปล่อยทิ้งเปล่า นำมาหารายได้ให้แก่นิติบุคคลอาคารชุด ยุทธวิธีดังกล่าว อาจนำมาปรับใช้ในระยะสั้น กลาง หรือยาว ตามความจำเป็น เหมาะสม ทั้งนี้ นิติบุคคลอาคารชุดต้องระมัดระวัง จัดรูปแบบการบริหารงานให้เหมาะสม ลดช่องว่างการเกิดการคอรัปชั่น และจำเป็นต้องได้รับความยินยอมจากเจ้าของร่วม ผู้ซื้อ และที่ประชุมคณะกรรมการของนิติบุคคลอาคารชุดด้วยค่าบริการจากการเช่า หรือขายห้องชุด อาจได้เงินจำนวนมาก หรือน้อย อาจตอบให้แน่ชัด จำนวนที่แน่นอนไม่ได้ แต่การมีรายได้ดังกล่าว อาจช่วยเหลือนิติบุคคลอาคารชุดได้ในระดับหนึ่ง ทั้งการเสริมสภาพคล่อง การจัดซื้อ จัดหา จัดจ้างเรื่องสำคัญๆ จำเป็น เร่งด่วนที่เป็นประโยชน์ได้

5.ใช้พื้นที่ส่วนกลางที่ไม่ได้ใช้ประโยชน์ ให้เป็นประโยชน์ และขยายเวลาการชำระค่าบริการ (Credit Terms) ให้นานขึ้น นิติบุคคลอาคารชุด "จำนวนไม่ไม่น้อย" ที่มีความมั่นคง แข็งแรง วิศวกรโครงสร้าง ตรวจสอบโครงสร้างแล้ว สามารถใช้พื้นที่ส่วนกลาง "ชั้นดาดฟ้า" ที่ปล่อยรกร้าง ว่างเปล่า ไม่ได้ใช้ประโยชน์ ด้วยการเปิดให้เช่าพื้นที่ ติดตั้งระบบสัญญาณโทรศัพท์เคลื่อนที่ของผู้ให้บริการโทรคมนาคม บางราย อาจมีรายได้เป็นกอบ เป็นกำในแต่ละปี อย่างไรก็ดี หากนิติบุคคลอาคารชุด จะดำเนินการเรื่องดังกล่าว จำเป็นต้องได้รับความเห็นชอบ การอนุมัติจากที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วม

โดย... 

พิสิฐ ชูประสิทธิ์

นายกสมาคมนักบริหารอาคารชุด – หมู่บ้านจัดสรรไทย

“ที่ปรึกษา” ฝ่ายบริหารทรัพย์สิน ธนาคารพาณิชย์ชั้นนำ

Email address :[email protected]