เรื่องดี (ไม่ดี) ที่ผมอยากเล่า

อีกทั้งยังมีโอกาสเข้าร่วมกิจกรรมทรัพย์ส่วนกลางปฏิบัติหน้าที่ ทั้งกรรมการ และผู้จัดการของนิติบุคคลอาคารชุดหลายแห่งหลายสมัยอีกด้วย อย่างไรก็ดี ชีวิตที่คลุกคลี และอยู่อาศัยใน “คอนโดมิเนียม” ดังกล่าวแล้ว ยังได้พบเห็น ประสบเรื่องราวต่างๆ ทั้งที่ประทับใจ ไม่ประทับใจ (มากมาย) ทำให้เกิดทั้งความรู้สึกที่ดีมีกำลังใจ อีกทั้งการส่งเสริมสนับสนุนให้ภาพหรือเรื่องราวต่างๆ ที่เกิดขึ้น ปรากฏต่อต่อเนื่องให้แก่เจ้าของร่วม ผู้ที่เกี่ยวข้องได้ทราบ ส่วนภาพหรือความรู้สึกที่ไม่ดี ไม่ประทับใจที่เกิดขึ้นในอาคารชุดคอนโดมิเนียม นอกจากไม่เก็บมาคิดใส่ใจกับเรื่องดังกล่าวแล้ว ผู้เขียนยังพยายามหาหนทางช่องทางขจัดให้หมดสิ้น ตลอดจนวางแนวทางการป้องกันมิให้เกิดในคำรบสอง 

ภาพ ความประทับใจที่ดี มักอยู่กับระบบ สังคมอาคารชุดคอนโดมิเนียม “ไม่นาน” อาจลืมง่าย แต่มักพบว่าภาพหรือความรู้สึกที่ไม่ดี คนคอนโดมิเนียม ส่วนใหญ่ “มักจดจำง่าย” 

อย่างไรก็ตาม ภาพความรู้สึกที่ดีสำหรับคนคอนโดมิเนียมอาจเกิดจากความรู้รักสามัคคีกลมเกลียวเป็นหนึ่งเดียวมีเอกภาพ เจ้าของร่วมรู้จักหน้าที่ความรับผิดชอบปฏิบัติตนให้สอดคล้อง หรืออยู่ในกฎ ระเบียบ กติกา ข้อบังคับ และกฎหมาย อีกทั้งมีความสนใจใส่ใจต่อกิจกรรมส่วนกลาง ภายใต้หน้าที่ความรับผิดชอบของผู้มีอำนาจของนิติบุคคล ได้แก่ ตัวแทนเจ้าของร่วม ในฐานะคณะกรรมการ ผู้จัดการ และฝ่ายจัดการอาคาร หรือฝ่ายจัดการทรัพย์สิน เช่น การชำระค่าใช้จ่ายตามที่นิติบุคคลอาคารชุดเรียกเก็บกับเจ้าของร่วมผู้ถื อกรรมสิทธิ์ห้องชุดได้ครบถ้วน หรือจำนวนมากกว่า 80 หรือ 90% ของยอดเงินที่เรียกเก็บทั้งหมด เป็นต้น หรือเจ้าของร่วม ผู้ซื้อ ถือกรรมสิทธิ์ห้องชุดมากกว่า 60% ไม่เพิกเฉย ละเลยต่อการจัดหรือเข้าร่วมประชุมใหญ่เจ้าของร่วม ส่งผลดี ได้แก่ ที่ประชุมฯ ได้ “องค์ประชุม” (Quarum) ตามข้อบังคับ และกฎหมาย (มาตรา 43 วรรคแรก) ไม่สิ้นเปลืองค่าใช้จ่ายการเรียกประชุมครั้งที่ 2 3 4 หรือ 5  ที่ประชุมสามารถพิจารณาเรื่องราวต่างๆ ตามระเบียบวาระได้อย่างมีประสิทธิภาพ ถูกต้อง หรือตัวแทนเจ้าของร่วม ในฐานะคณะกรรมการ (มาตรา 37/1) ปฏิบัติหน้าที่ได้เป็นอย่างดี เกิดประสิทธิภาพเป็นประโยชน์แก่สังคมส่วนรวม อีกทั้ง ยังเป็นหูเป็นตาสอดส่องสิ่งที่ผิดปรกติไม่ถูกต้อง เป็นต้น หรือ เกิดภาพ บรรยากาศการประชุมใหญ่เจ้าของร่วมที่ผู้เข้าประชุมสามารถพูดจาตกลงร่วมกันได้ โดยปราศจากการด่าทอตำหนิรุนแรง หรือการกล่าวหาในทางร้ายแก่บุคคล คณะบุคคลอีกฝ่ายในที่ประชุมใหญ่ เจ้าของร่วม เป็นต้น 

สำหรับภาพ ความไม่ประทับใจที่ (เคย) เกิดขึ้นในอดีต ซึ่งผู้เขียน แฟนคอลัมน์ บางท่าน อาจเห็น ประสบพบมา มักได้แก่ การจัดประชุมใหญ่เจ้าของร่วม เพื่อพิจารณาเรื่องราว ทั้งเรื่องปรกติ หรือพิเศษ มักพบว่ามีคะแนนเสียงของผู้ลงทะเบียนเข้าร่วมประชุม “ไม่เพียงพอ”ตามข้อบังคับ และกฎหมาย กล่าวคือ คะแนนเสียง ไม่ได้ หรือเป็น “องค์ประชุม” (มาตรา 43 วรรคแรก) ไม่ว่าจะจัดประชุมครั้งใด คราวใด และทุกครั้ง ก็มิได้คะแนนเสียงของผู้เข้าประชุม เป็น องค์ประชุม อย่างไรก็ตาม เมื่อไม่ได้ “องค์ประชุม” การประชุม ก็จำเป็นต้อง “ยกเลิก” หรือเลื่อนการประชุม ครั้งถัดไป ซึ่งนอกจากนิติบุคคล อาคารชุด (เจ้าของร่วมทุกห้องชุด) จะสิ้นเปลืองค่าใช้จ่ายแล้วยังเสียเวลาเสียโอกาสของผู้เข้าประชุมรายอื่น ตลอดจนผู้รับมอบฉันทะของเจ้าของร่วมอีกด้วย 

ยกตัวอย่างเช่น นิติบุคคลอาคารชุด ก จัดให้มีการประชุมใหญ่เจ้าของร่วมสมัยสามัญ (General Co - owners Meeting) เป็นประจำทุกปีๆ ละครั้ง (มาตรา 42/1) เกือบ 10 ปีที่ผ่านมา ที่ประชุมฯ ยังไม่สามารถลงมติแต่งตั้ง ผู้จัดการ “รายใหม่” แทน “รายเดิม” ที่ครบวาระตามข้อบังคับ หรือมติของที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วม เหตุเพราะมีคะแนนเสียงไม่เป็นไปตามมาตรา 49 (1) หรือตามข้อบังคับ ทำให้ผู้จัดการ “รายเดิม” ซึ่งรักษาการในตำแหน่งดังกล่าว ครบ หรือพ้น 90 วัน นิติบุคคลอาคารชุดดังกล่าว ก็ยังไม่สามารถแต่งตั้ง ผู้จัดการ “รายใหม่”แทน “รายเดิม” ได้ หรือแม้กระทั่งผู้จัดการ “รายเดิม” จะลงสมัครผู้จัดการต่ออีกวาระ ขอมติที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วม แต่งตั้ง ก็ยังมิอาจกระทำได้ เป็นต้น 

เมื่อนิติบุคคลอาคารชุด ไม่มี ผู้จัดการ หรือมีผู้จัดการ แต่ผู้จัดการ มิอาจปฏิบัติหน้าที่ได้เกิน 7 วัน พระราชบัญญัติ(พ.ร.บ.)อาคารชุด มาตรา 38 (3) ให้อำนาจที่ประชุมคณะกรรมการ สามารถพิจารณาแต่งตั้ง “กรรมการ” ปฏิบัติหน้าที่ “ผู้จัดการ” ได้ แต่มิใช่คณะกรรมการส่วนใหญ่ หรือทั้งหมด จะเห็นชอบ หรือเห็นด้วย หรือยินยอมรับตำแหน่ง ผู้จัดการ เหตุเพราะ ไม่ถนัด ไม่ชำนาญ หรือด้วยเหตุใดๆ หรือ “ได้ไม่คุ้มเสีย” จึงไม่อยากเอาตัวไปสิ้นเปลือง ดังนั้น กรรมการรายซึ่งสวมหมวก ผู้จัดการเพิ่มอีก ๑ ใบ ส่วนใหญ่มักพบว่ากระทำด้วยความอึดอัดใจด้วยกันทั้งสิ้น 

ผู้เขียนเชื่อว่าต่อให้ “กรมที่ดิน” แก้ไข เพิ่มเติมพระราชบัญญัติอาคารชุด ด้วยการลดคะแนนเสียง แต่งตั้ง ถอดถอนผู้จัดการ ตามมาตรา 49 (1) หรือตามข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุด ให้น้อยกว่า 1 ใน 4 ของคะแนนเสียงของเจ้าของร่วมทั้งหมดก็ตาม ก็ยังมิอาจแก้ไขปัญหาดังกล่าวข้างต้นได้ หากเจ้าของร่วมผู้ซื้อถือกรรมสิทธิ์ห้องชุด ยังไม่(คิด)เปลี่ยนนิสัยหรือให้เห็นความสำคัญต่อระบบการบริหารงาน “คอนโดมิเนียม” ดังเช่นที่เป็นในทุกวันนี้

โดย... 

พิสิฐ ชูประสิทธิ์

นายกสมาคมนักบริหารอาคารชุด – หมู่บ้านจัดสรรไทย

“ที่ปรึกษา” ฝ่ายบริหารทรัพย์สิน ธนาคารพาณิชย์ชั้นนำ