(ผม) มีเรื่อง (คอนโดมิเนียม) มาเล่า

(ผม) มีเรื่อง (คอนโดมิเนียม) มาเล่า

ผู้เขียนทำงานคลุกคลีอยู่กับระบบอาคารชุด “คอนโดมิเนียม” มานาน อาจมากกว่า 3 ทศวรรษ ได้เข้าสู่แวดวงดังกล่าวเมื่อภาครัฐ “กรมที่ดิน” ได้ประกาศ

บังคับใช้พระราชบัญญัติ(พ.ร.บ.)อาคารชุด (ฉบับที่ 1) 2522 จนล่าสุด ภาครัฐ กรมที่ดินได้ประกาศ บังคับใช้ พ.ร.บ.อาคารชุด (ฉบับที่ 4) 2551 มีโอกาสได้พบเห็นโครงการอาคารชุด คอนโดมิเนียม แท่งแรก ได้แก่ อาคารชุดสำนักงาน อรกานต์ ถ.ชิดลม เขตปทุมวัน กรุงเทพมหานคร ถือเป็นอาคารชุดแรกที่ได้รับการจดทะเบียนอาคารชุด ตามกฎหมายว่าด้วยอาคารชุด ในรอบ 30 ปีเศษ เมื่อเม.ย. - พ.ค. 2522 และโครงการอาคารชุด คอนโดมิเนียม อีกจำนวนนับร้อย นับพันโครงการ แต่ก็ยังพบว่าโครงการอาคารชุด คอนโดมิเนียม  “ตากอากาศ ในพื้นที่ท่องเที่ยวสำคัญของไทย ทั้งภาคเหนือ ใต้ ตะวันออก จำนวนมาก  ยังคงประสบปัญหาเรื่องเดิมๆ กล่าวคือ มีผู้ซื้อห้องชุด ซึ่งเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ห้องชุด ส่วนใหญ่ มากกว่า 50 - 70% ของจำนวนห้องชุดในอาคารชุดทั้งหมด ค้างชำระค่าใช้จ่ายทรัพย์ส่วนกลาง หรือค่าส่วนกลาง ตามข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุด และกฎหมายว่าด้วยอาคารชุด มาตรา 18

อนึ่ง หนี้ค่าส่วนกลางดังกล่าว นับวันจะเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง ตามจำนวนโครงการที่ผู้ประกอบการ พัฒนาที่ดินได้ก่อสร้างอาคาร และจำหน่ายให้แก่ผู้สนใจ ทั้งในช่วงภาวะเศรษฐกิจปรกติหรือไม่ก็ตาม ทั้งรัฐบาลพลเรือน หรือแม้รัฐบาลทหาร ซึ่งหนี้ค่าส่วนกลางในโครงการพักอาศัย ตากอากาศ ก็มิได้มีจำนวนลดลง หรืออาจกล่าวได้ว่ามีผู้ซื้อ ซึ่งเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ห้องชุด ตากอากาศ เป็นผู้ซื้อจากกรุงเทพมหานคร ปริมณฑล จำนวนมากกว่า ๗๐% ของจำนวนห้องชุดทั้งหมด ส่วนที่เหลือ จำนวน ๓๐% เป็นผู้ซื้อ ซึ่งมีภูมิลำเนาในพื้นที่ที่ตั้งโครงการ และจังหวัดใกล้เคียง และเป็นบุคคลต่างด้าว

ในช่วงปีแรก หรือสองปีแรก นับแต่โครงการอาคารชุด ตากอากาศ เปิดใช้อาคาร พบว่าสภาพแวดล้อมทั้งภายใน - ภายนอก ตลอดจนทรัพย์ส่วนกลาง และส่วนบุคคล อยู่ในสภาพที่ดี พร้อมใช้งานได้ทุกเมื่อ มีความสวยงาม น่าอยู่ น่าอาศัย อีกทั้ง มีระบบการบริหารจัดการทรัพย์สินต่างๆ เป็นอย่างดี จึงเป็นที่นิยมของทั้งผู้ซื้อ เข้าอยู่อาศัย ใช้ประโยชน์เอง และมีผู้เช่าห้องชุดจำนวนมากพอสมควร แต่พลันเมื่อค่าส่วนกลาง ซึ่งเรียกเก็บกับผู้ซื้อ เจ้าของกรรมสิทธิ์ห้องชุดในปีที่3 ปีที่่ 4 หรือปีที่ 5 มี หรือได้รับน้อยลงจากเดิม และมีผู้ซื้อ เจ้าของกรรมสิทธิ์ห้องชุดค้างชำระค่าส่วนกลาง จำนวนเพิ่มขึ้น โครงการ (นิติบุคคลอาคารชุด) ก็ประสบปัญหารายรับไม่เพียงพอกับรายจ่าย ระบบ การบริหารจัดการทรัพย์สิน และการให้บริการของนิติบุคคลอาคารชุดก็เริ่มเปลี่ยนแปลง สั่นคลอน ทั้งการลดจำนวนบุคลากรฝ่ายจัดการทรัพย์สิน บริการรักษาความปลอดภัย - ความสะอาด การบำรุงรักษาทรัพย์สิน วิศวกรรม ฯลฯ ก็ขาดคุณภาพ ขาดมาตรฐานตามที่ควรจะเป็น สภาพแวดล้อมทั้งสวนหย่อม พื้นที่ส่วนกลางเกิดการชำรุด ทรุดโทรมตามลำดับ ส่งผลให้ผู้ซื้อห้องชุด ต่างประกาศขายห้องชุดในราคาที่ถูก หรือเช่าในราคาที่ถูก ต่ำกว่าความเป็นจริง ส่งผลให้ทรัพย์สินด้อยมูลค่าในที่สุด 

ถือเป็นเรื่องปรกติ เมื่อผู้ซื้อห้องชุดเข้าใช้ประโยชน์ห้องชุด หรือห้องชุดได้รับการเช่าโดยบุคคลภายนอก เจ้าของห้องชุดมักจ่าย หรือชำระค่าส่วนกลางตามที่นิติบุคคลอาคารชุดเรียกเก็บ แต่กลับพบว่ามีผู้ซื้อ เจ้าของห้องชุดอีกจำนวนไม่น้อย เมื่อไม่ได้ใช้ประโยชน์ห้องชุด ห้องว่าง ไม่มีผู้เช่า หรือ ผู้พักอาศัย ผู้ซื้อห้องชุด เจ้าของร่วม จำนวนดังกล่าว กลับไม่ยินยอมจ่ายค่าส่วนกลางให้กับนิติบุคคล อาคารชุดของตน 

สมมติ โครงการอาคารชุด คอนโดมิเนี่ยมพักอาศัย ตากอากาศ มีจำนวนห้องชุดทั้งสิ้น 100 ห้อง นิติบุคคลฯเรียกเก็บ ค่าส่วนกลาง  เงินเดือนละ 2,000 บาท แสดงว่ารายรับ 100% ของนิติบุคคลฯ จะเป็นเงินทั้งสิ้น 2 แสนบาท และมีรายจ่ายอันเกิดจากการบริหารจัดการทรัพย์ส่วนกลาง การให้บริการแก่เจ้าของร่วมผู้พักอาศัยเป็น เงินเดือนละ 1800,000 - 200,000 บาท หากมีการค้างชำระค่าส่วนกลาง จำนวน 50 - 70% ของจำนวนห้องชุด นิติบุคคลอาคารชุดย่อมขัดสนงบประมาณรายรับค่าส่วนกลาง และจะนำเงินค่าส่วนกลางมาชำระหนี้ค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นให้เพียงพอได้อย่างไร ?

กรณีปัญหาข้างต้น เกือบทุกโครงการ ทั้งในอดีต และปัจจุบัน บทความนี้ ผู้เขียน มีวัตถุประสงค์ เพื่อให้ผู้ซื้อ หรือผู้สนใจ หรือผู้ที่กำลังวางแผนซื้อ ได้คิด พิจารณา หาช่องทาง หรือทางออกของปัญหาดังกล่าวไว้ให้พร้อม หรือล่วงหน้าแต่เนิ่นๆ เพราะ ณ ปัจจุบัน มีโครงการอาคารชุด หลายแห่ง อยู่ระหว่างการ (รอ) เรียกประชุมใหญ่ (สามัญ / วิสามัญ) เจ้าของร่วม เพื่อพิจารณาปรับเพิ่มอัตราค่าส่วนกลางกับผู้ซื้อ เจ้าของห้องชุด เพื่อให้มีรายรับเพียงพอกับรายจ่าย และไม่กระทบต่อสภาพแวดล้อม ความเป็นอยู่ของผู้ใช้ประโยชน์ห้องชุด (จำนวนน้อย)

อย่างไรก็ดี ท่านผู้อ่าน ผู้ซื้อห้องชุดรายซึ่งไม่ค้างชำระค่าส่วนกลางกับนิติบุคคลฯ อาจรู้สึกว่าตนไม่ได้รับความเป็นธรรม หรือถูกเอารัดเอาเปรียบ หรือบางรายอาจนึกในใจว่า เหตุใด นิติบุคคลฯ จึงไม่บังคับใช้ข้อบังคับ และกฎหมายอาคารชุดให้ เกิดความเสมอภาค เท่าเทียมกัน

ทัศนะผู้เขียนเห็นว่า การชำระค่าส่วนกลางตามข้อบังคับ และกฎหมายอาคารชุด ถือเป็น หน้าที่ความรับผิดชอบ ของผู้ซื้อ เจ้าของห้องชุดทุกราย โดยไม่จำเป็นต้องให้มีหนังสือ หรือการทวงถามเรื่องดังกล่าวแก่ผู้ซื้อ เจ้าของห้องขุดทราบแต่อย่างใด แต่การแก้ไขปัญหาหนี้ค่าส่วนกลางค้างชำระของผู้ซื้อ หรือเจ้าของร่วม จำเป็นต้องใช้ทั้งศาสตร์ และศิลป์ในคราวเดียวกัน ซึ่งผู้เขียน มี คำแนะนำ เพื่อการปฏิบัติอันเหมาะสม ดังต่อไปนี้

  1. นิติบุคคลอาคารชุดส่งรายงานรายรับ - รายจ่ายที่เกิดขึ้นในแต่ละเดือนให้แก่ผู้ซื้อห้องชุดทราบทุกราย เป็นประจำต่อเนื่องทุกเดือน อาจใช้ยุทธวิธีการออกประกาศ ประชาสัมพันธ์ชมเชยผู้ชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลาง แต่ไม่แนะนำการประจาน หรือเผยแพร่ลูกหนี้ค้างชำระค่าส่วนกลาง ณ บอร์ดประชาสัมพันธ์
  2. แจ้งให้ผู้ซื้อ เจ้าของห้องชุดค้างชำระค่าส่วนกลางทราบถึงบทกำหนดโทษตามข้อบังคับ และกฎหมายอาคารชุด
  3. 3. แจ้งให้ผู้ซื้อ เจ้าของห้องชุดค้างชำระ สามารถผ่อนผัน แบ่งจ่ายค่าส่วนกลางค้างชำระเป็นงวดตามความเหมาะสมกับนิติบุคคลอาคารชุด ด้วยการจัดทำบันทึกการรับสภาพหนี้ และข้อตกลงการผ่อนชำระ
  4. เจรจาผู้ซื้อ เจ้าของห้องชุดค้างชำระค่าส่วนกลาง ยินยอมเป็นหนังสือ ให้นิติบุคคล อาคารชุดสามารถนำห้องชุดดังกล่าว ให้เช่า เพื่อหักกลบลบหนี้ค่าส่วนกลางที่มีกับนิติบุคคลอาคารชุด และ
  5. กรณีปฏิเสธการดำเนินการตามข้อ 2. และ 3. เห็นควรให้นิติบุคคลอาคารชุดโดยความเห็นชอบที่ประชุมคณะกรรมการ ดำเนินคดีตามข้อบังคับ และกฎหมายแก่ลูกหนี้ค้างชำระค่าส่วนกลางต่อไป เป็นลำดับสุดท้าย

 โดย... 

พิสิฐ ชูประสิทธิ์

นายกสมาคมนักบริหารอาคารชุด – หมู่บ้านจัดสรรไทย และ

“ที่ปรึกษา” ฝ่ายบริหารทรัพย์สิน ธนาคารพาณิชย์ชั้นนำ

[email protected] 

ผู้เขียนทำงานคลุกคลีอยู่กับระบบอา