มีเงินเรียกน้อง มีทองเรียกพี่

อาทิ รถยนต์ แก้ว แหวน เงินทอง เพชร นิลจินดา เป็นต้น ล้วนต้องใช้ “เงิน” เพื่อการบำรุงรักษาทรัพย์สินดังกล่าวให้เกิดความสวยงาม คงไว้ซึ่งมูลค่าเพิ่มของทรัพย์สินนั้นๆ ทั้งสิ้น 

เจ้าของทรัพย์สิน ทั้งอสังหาริมทรัพย์ และสังหาริมทรัพย์ หากไม่มีเงิน เพื่อการบำรุงรักษา ปรับปรุง ย่อมส่งผลต่อความเสื่อม มูลค่าทรัพย์สิน ลดลง หรือหากเจ้าของร่วมมีเงิน แต่ไม่ใช้เงิน หรือบริหารเงินไม่เป็น ทรัพย์สินต่างๆ ดังกล่าว ย่อมเสื่อม หรือลดมูลค่าได้เช่นกัน 

ระบบอาคารชุด หรือคอนโดมิเนียม ภายใต้พระราชบัญญัติ(พ.ร.บ.)อาคารชุด กำหนด ให้มี “ทรัพย์ส่วนบุคคล” ได้แก่ ห้องชุด และ / หรือ ทรัพย์สินส่วนบุคคลของเจ้าของห้องชุด อาจจัดเก็บภายในห้องชุดของตน “ทรัพย์ส่วนกลาง” ได้แก่ ทรัพย์สิน หรือสิ่งอำนวยความสะดวกที่มีอยู่ภายใน อาคารชุด อาทิ ลิฟท์โดยสาร ทางเดินร่วมส่วนกลาง ห้องประชุม ห้องรับรอง สระว่ายน้ำ ห้องออกกำลังกาย พื้นที่จอดรถ ชั้นดาดฟ้า ฯลฯ เป็นต้น เจ้าของร่วม ผู้ซื้อห้องชุด ผู้อาศัย ผู้เช่า สามารถใช้ทรัพย์สินดังกล่าวร่วมกันได้ อนึ่ง ทั้งทรัพย์ส่วนบุคคล และทรัพย์ส่วนกลางของอาคารชุด หรือคอนโดมเนียม จะถูกกำหนดเป็นระเบียบ ข้อปฏิบัติ ข้อควรปฏิบัติ โดยนิติบุคคลอาคารชุด ภายใต้ข้อบังคับ มติที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วม คณะกรรมการ และผู้จัดการ ตามที่จดทะเบียนกับพนักงานเจ้าหน้าที่ “กรมที่ดิน” ตามพ.ร.บ.อาคารชุด 

ทั้งทรัพย์ส่วนบุคคล และทรัพย์ส่วนกลางของอาคารชุด คอนโดมิเนียม ถูกกำหนด หรือบังคับโดยพ.ร.บ.อาคารชุด และข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุด มติของที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วม ให้ผู้เป็นผู้ซื้อ หรือเจ้าของร่วม “ทุกราย” มีหน้าที่ชำระ “ค่าส่วนกลาง” เพื่อการบำรุงรักษาทรัพย์ส่วนกลางให้อยู่ในสภาพที่ดี พร้อมใช้งาน อีกทั้ง ชำระค่าบริการสาธารณูปโภคห้องชุด หรือบริการส่วนรวมอื่นๆ เพื่อให้สามารถใช้ประโยชน์ห้องชุดได้อย่างเป็นปรกติ เป็นต้น 

โอกาสนี้ ผู้เขียน จะไม่ขอกล่าวถึงค่าใช้จ่ายส่วนบุคคลของห้องชุดแต่ละห้องชุด แต่จะขอกล่าวเฉพาะ “ค่าส่วนกลาง” หรือ Common Expense หรือ Maintenance Fee ซึ่งผู้เป็นเจ้าของห้องชุด ผู้ซื้อทุกราย ทุกคน มีหน้าที่ชำระให้แก่นิติบุคคลอาคารชุด (ของตน) อาจชำระเป็นรายเดือน หกเดือน ปี ตามอัตราส่วนกรรมสิทธิ์ หรือพื้นที่ส่วนบุคคล ตามที่จดทะเบียนในข้อบังคับ และ / หรือ มติของที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วม ภายใต้บังคับแห่งพ.ร.บ.อาคารชุด มาตรา 18 

"ค่าส่วนกลาง" ที่นิติบุคคลอาคารชุดเรียกเก็บกับผู้ซื้อ เจ้าของร่วม ทุกราย ผู้จัดการ (Juristic Person Manager) มีหน้าที่ดำเนินการเรียกเก็บ นำฝากเงินเข้าบัญชีธนาคาร รวบรวม และขออนุมัติค่าใช้จ่ายอันเกิดจากการบริหารจัดการทรัพย์ส่วนกลาง การให้บริการแก่เจ้าของร่วมต่อคณะกรรมการ ตลอดจน การจัดทำบัญชีรายรับ - รายจ่ายของแต่ละเดือน ปิดประกาศให้ผู้ซื้อ เจ้าของร่วมทราบเป็นประจำทุกเดือน คณะกรรมการ จำนวนไม่น้อยกว่า 3 คน ไม่เกิน 9 คน ซึ่งได้รับการแต่งตั้งโดยมติของที่ประชุมใหญ่ เจ้าของร่วม มีหน้าที่ควบคุม กำกับ ดูแลการบริหารค่าใช้จ่ายอันเกิดจากการบริหารจัดการทรัพย์ส่วนกลาง ตามข้อบังคับ ตามที่ผู้จัดการได้ดำเนินการ ให้เป็นไปด้วยความเรียบร้อย ถูกต้อง สอดคล้องกับเจตนารมณ์ของที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วม 

"ค่าส่วนกลาง" ถือเป็นหัวใจสำคัญต่อระบบการขับเคลื่อนการบริหารงานของนิติบุคคล อาคารชุด ซึ่งนิติบุคคลอาคารชุดจำเป็นต้องได้รับ “ค่าส่วนกลาง” จากผู้ซื้อ และผู้เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ห้องชุดในอาคารชุด ทุกราย อย่างไรก็ดี ค่าส่วนกลาง จำเป็นต้องสอดคล้องกับงบประมาณค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นจริงของนิติบุคคลอาคารชุด อีกทั้งสอดคล้องกับสภาวะเศรษฐกิจในแต่ละปีอีกด้วย อนึ่ง ค่าส่วนกลางที่นิติบุคคลอาคารชุดเรียกเก็บกับผู้ซื้อ เจ้าของร่วม ทุกราย ต่ำ หรือน้อยเกินจริง ไม่สอดคล้องกับค่าใช้จ่ายอันเกิดจากการบริหารจัดการทรัพย์ส่วนกลาง และการให้บริการ ย่อมไม่แตกต่างจากบุคคลที่มีรายได้น้อย แต่ รสนิยมสูง ใช้จ่ายเกินตัว มีหนี้สินรุงรัง ย่อมไม่มีเงินเก็บ หรือเงินออม เพื่อการใช้จ่ายกรณีจำเป็น เร่งด่วน ฉุกเฉิน หรือแม้เพื่อการลงทุน สร้างรายได้เพิ่มให้แก่ตน และครอบครัวในอนาคต 

หากเจ้าของร่วม ผู้ซื้อไม่ชำระ ค่าส่วนกลางให้แก่นิติบุคคลอาคารชุดของตน ภายในระยะเวลาบอกกล่าว อาจถูกเรียกเก็บเงินเพิ่ม หรืองดบริการส่วนรวม ตลอดจนการถูกจำกัด หรือการใช้สิทธิออกเสียงลงคะแนนในที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วม เป็นต้น ทั้งนี้ เป็นไปตามข้อบังคับ และพ.ร.บ.อาคารชุดกำหนด ตามมาตรา 18/1 อย่างไรก็ตาม เจ้าของร่วม ผู้ซื้อ ไม่สามารถยกข้ออ้าง ข้อโต้แย้ง เพื่อปฏิเสธการชำระ “ค่าส่วนกลาง” ให้แก่นิติบุคคลอาคารชุด เช่น ไม่ได้ใช้ห้องชุด ห้องว่าง ไม่มีผู้พักอาศัย หรือห้องชุด รอเช่า - ขายแก่บุคคล นิติบุคคลอื่น หรือความไม่พึงพอใจต่อการบริหารงานของผู้จัดการ - คณะกรรมการ หรือฝ่ายจัดการอาคารที่เห็นว่าไม่ถูกต้อง กรณีดังกล่าว แนะให้เจ้าของร่วม ผู้ซื้อ ใช้สิทธิของตน ตามที่ข้อบังคับ และ พ.ร.บ.อาคารชุดให้อำนาจแก่ท่าน เพื่อการแก้ไขปัญหาของท่านต่อไปได้

โดย... พิสิฐ ชูประสิทธิ์

นายกสมาคมนักบริหารอาคารชุด – หมู่บ้านจัดสรรไทย 

“ที่ปรึกษา” ฝ่ายบริหารทรัพย์สิน ธนาคารพาณิชย์ชั้นนำ