ดร.โสภณ พรโชคชัย

ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส

28 ธันวาคม 2561
13,554

บึงธาตุหลวง ดูไบแห่งลาว(ในที่สุดก็ไม่รอด)

โครงการสุดอลังการ “บึงธาตุหลวง” ที่หวังปั้นให้เป็นศูนย์กลางเศรษฐกิจของลาวและภูมิภาคนี้ ประหนึ่งเป็น “ดูไบ” แห่งประเทศลาว คงไปไม่รอดเสียแล้ว

สร้างได้น้อยมาก แต่นี่คือฉากแรกเท่านั้น ยังมีมหากาพย์อีกยาว

ในระหว่างวันที่ 20-23 ธ.ค. 2561 ผมไปจัดอบรมการประเมินค่าทรัพย์สิน ณ กรุงเวียงจันทน์ ได้กลับไปเยี่ยม “บึงธาตุหลวง” ซึ่งเป็นเขตเศรษฐกิจพิเศษของลาว และขอย้ำยืนยันว่าโครงการนี้คงไม่อาจประสบความสำเร็จดังหวัง ที่กล่าวเช่นนี้ไม่ได้ “แช่ง” แต่ทุกฝ่ายพึงสังวรให้หนัก โครงการใหญ่ มีความเสี่ยงสูง ต้องเตรียมทางหนีทีไล่ จะได้ไม่ “เสียค่าโง่” ดังที่เคยเกิดขึ้นในโครงการหลายแห่งในไทย

โครงการบึงธาตุหลวง (http://bit.ly/2yC7Edx) มีรายละเอียดที่น่าสนใจ ดังนี้:

1.โครงการนี้เป็นเสมือนเมือง ดูไบแห่งแรกในอาเซียนเขตเศรษฐกิจพิเศษนี้มีมูลค่าการลงทุน 1,600 ล้านเหรียญสหรัฐ หรือราว 54,000 ล้านบาท (เฉพาะสาธารณูปโภค)พื้นที่แห่งนี้ เคยเป็นบึงน้ำ แต่ปัจจุบัน ได้ปรับพื้นที่เพื่อเตรียมพัฒนาเป็นเขตเศรษฐกิจพิเศษ โดยทางการลาวเปิดให้สัมปทานแก่บริษัท เซี่ยงไฮ้ วั่นเฟิง ของประเทศจีน เป็นผู้พัฒนา พ่วงด้วยสัญญาสัมปทานนาน 99 ปี

2.แผนพัฒนาเขตเศรษฐกิจพิเศษบึงธาตุหลวง จะเป็นเมืองใหม่ใจกลางกรุงเวียงจันทน์ ประกอบด้วย โรงเรียนนานาชาติระดับอนุบาลถึงมหาวิทยาลัย โรงพยาบาล สถาบันการเงิน ศูนย์วัฒนธรรม โรงแรมระดับ 3-5 ดาวขึ้นไป หอประชุมนานาชาติ ศูนย์การค้าที่อยู่อาศัยทั้งในรูปแบบบ้านจัดสรรและอาคารชุด สนามกอล์ฟ นอกจากนี้ ยัง มีหอคอยแฝด 2 หอคอย ขนาดใหญ่สูง 150 เมตร พื้นที่ในเขตท่องเที่ยว สถานทูต วัฒนธรรมและธุรกิจการเงินนั้น จะเชื่อมต่อกันด้วยถนนและคลอง (คล้ายคลองเวนิสในอิตาลี) และแวดล้อมด้วยธรรมชาติของแหล่งน้ำและสวนสาธารณะขนาดใหญ่

3.ยิ่งกว่านั้นยังจะพัฒนาเขตศูนย์การค้าปลอดภาษี เขตนิคมอุตสาหกรรมแปรรูปสินค้าเพื่อการส่งออก ภายใต้ข้อตกลงว่าด้วยเขตการค้าเสรีอาเซียน เขตศูนย์กลางการบริการทางธุรกิจการเงินและการลงทุน รวมถึงท่าเรือขนส่งสินค้าทั้งนี้บริษัทจีนที่เป็นผู้รับสัมปทาน จะรับผิดชอบการพัฒนาระบบโครงสร้างพื้นฐานและสาธารณูปโภค จะเปิดให้เอกชนที่สนใจ รวมถึงนักธุรกิจไทยเข้ามาลงทุนตามแผนพัฒนาที่วางไว้ ซึ่งจีนตกลงแบ่งรายได้ให้ลาว ร้อยละ 50 ของรายได้ค่าเช่า

4.ทางการลาว คาดหวังว่าโครงการนี้จะช่วยกระตุ้นจีดีพี ของประเทศให้ขยายตัวได้ถึง 10 เท่าในอนาคตความได้เปรียบของลาว อยู่ที่การเชื่อมทางบก (Land link) โดยเชื่อมต่อจีน ไทย เวียดนาม และกัมพูชา ช่วยอำนวยความสะดวกด้านการขนส่ง รวมถึงปัจจัยค่าแรงที่ค่อนข้างต่ำจึงดึงดูดนักธุรกิจให้เข้าไปแสวงหาการลงทุน แต่ด้วยจำนวนประชากรทั้งประเทศไม่ถึง 7 ล้านคน อาจทำให้เกิดคำถามว่า ลาว พร้อมหรือยังสำหรับการรองรับการขยายตัวทางเศรษฐกิจที่จะตามมาในเร็วๆ นี้

อย่างไรก็ตาม โครงการนี้เคยล้มเลิกไปครั้งหนึ่งแล้ว ตามข่าวเมื่อวันที่ 10 กรกฎาคม 2553: (http://bit.ly/2i0OTcI) ในข่าวกล่าวว่า “ส่อเค้าง่อนแง่นมาตั้งแต่ปีแรก ในที่สุดทางการลาวก็ได้ยืนยันชัดเจนว่า โครงการก่อสร้าง ”เมืองใหม่บึงธาตุหลวง“ ได้เลิกล้มไปแล้ว หลังจากนักลงทุนจากจีน ไม่สามารถที่จะจ่ายเงินชดเชยให้แก่ราษฎรที่ได้รับผลกระทบและต้องอพยพออกจากพื้นที่เป็นเงินหลายร้อยล้านดอลลาร์”

เมื่อราว 2 ปีก่อนโครงการถูกปลุกขึ้นมาอีก แต่ขณะนี้ความคืบหน้ามีน้อยมาก มีตึกอาคารชุดที่สร้างเสร็จและมีผู้เข้าอยู่แล้ว 4 ตึก 544 หน่วยแต่มีผู้เข้าอยู่ราว 20 หน่วย ทั้งที่ลาวยังไม่มีกฎหมายอาคารชุดรองรับ ผมตระเวนดูพบ “อาม่า” จีนเลี้ยงหลานเดินเล่นอยู่คนเดียว อาคารอื่นก็อยู่ระหว่างก่อสร้าง แต่อยู่ในสภาพคล้ายหยุดก่อสร้าง ในโครงการยังมีตลาดกลางคืน (Night Market) แต่ก็ร้างไปแล้ว ซูเปอร์มาร์เกตที่สร้างเสร็จก็ไม่เคยเปิด ถนนต่างๆ (ยกเว้นถนนสายหลัก) ก็ยังสร้างไม่แล้วเสร็จ ตรงกลางของบึงน้ำ มีร้านอาหารแต่กิจการไม่ค่อยดี สภาพโดยรวมยังเป็นที่ว่างเปล่าเวิ้งว้างสุดเงียบเหงา

จากประสบการณ์ของผมในการวางแผนพัฒนาเมืองใหม่ เมืองชี้นำ และการดูงานการพัฒนาเมืองทั่วโลก ผมขอให้ข้อคิดว่า โครงการนี้อาจเป็นไปได้ยาก การพัฒนาโครงการขนาดใหญ่มากๆ จะมีความเสี่ยงสูงมาก โอกาสประสบความสำเร็จจึงมีน้อยมาก ภาพที่วาดฝันไว้นั้น ขาดความเป็นจริงเป็นอย่างยิ่ง จะสังเกตได้ว่าโครงการขนาดใหญ่ต่าง ๆ ไม่สำเร็จมีมากมายเหลือเกิน เช่น

1.เมืองทองธานีของไทย ก็ใช้เวลาร่วม 30 ปี ก็ยังไม่สำเร็จชัดเจน ยกเว้นพื้นที่แสดงสินค้า

2.โครงการตึกสูงที่สุดในโลกที่จะสร้างในกรุงพนมเปญ (http://bit.ly/2i0MDSR) ก็ไม่สำเร็จ (แต่นี่กำลัง “ปลุกผี” ขึ้นมาอีก http://bit.ly/2y6JPdu และ http://bit.ly/2zbgXOM)

3.โครงการเมืองเกาหลี Camka City ในกรุงพนมเปญก็ไม่ประสบความสำเร็จ จนเวลาผ่านไป 20 ปี ก็เพิ่งมีศูนย์การค้าอีออนมาใช้พื้นที่ ทำให้คึกคักขึ้นมาบ้าง

4.โครงการ Iskandar Development Region ที่รัฐยะฮอร์ (http://bit.ly/2yCsQQO) มาเลเซียที่มีขนาดถึง 2,217 ตารางกิโลเมตร และเริ่มในปี 2549 ก็ใช่ว่าจะประสบความสำเร็จ ท่าเรือก็ยังสู้สิงคโปร์ไม่ได้ อาคารชุดที่หวังให้จีนมาซื้อก็ยังล้นเหลือ (https://bloom.bg/2j1jEO0)

สิ่งที่ควรดำเนินการเพื่อประกันความสำเร็จก็คือ

1.รัฐบาลต้องทำสัญญาให้รัดกุมหากเอกชนที่รับสัมปทานใด ไม่สามารถดำเนินการต่อไ0000000000000000000000000000000000000000000ด้ ต้องให้รายใหม่เข้าทำต่อได้ทันที ไม่เสียค่าโง่เช่น กรณีทางด่วน กรณีเหมืองทองคำ ฯลฯ

2.การลงทุนอาจเป็นการร่วมลงทุนระหว่างเจ้าของโครงการ สถาบันการเงิน และผู้เกี่ยวข้องอื่นตามแนวคิดแบบการแบ่งสรรผลประโยชน์แทนที่จะเสี่ยงเฉพาะผู้ประกอบการเพียงฝ่ายเดียว

3.การลงทุนในโครงการต้องมีระบบการประกันเงินดาวน์แก่ผู้ลงทุนหากโครงการล้มเหลว เงินดาวน์สำหรับการลงทุนเช่าหรือซื้ออสังหาริมทรัพย์ก็ยังได้รับคืน จะทำให้ผู้ซื้อมั่นใจมากขึ้น

4.การรายงานข่าวการพัฒนาอย่างต่อเนื่องเป็นจริง ครอบคลุม ไม่บิดเบือน เพื่อประโยชน์ต่อทุกฝ่าย

5.รัฐบาลต้องควบคุมการสั่งจ่ายเงินในโครงการโดยเฉพาะในวงเงินที่กำหนดไว้เช่น ตั้งแต่ 100 ล้านขึ้นไป โดยมีการตรวจสอบที่ดี เพื่อป้องกันการฟอกเงิน หรือ ป้องกันการทุจริตในโครงการเอง เป็นต้น การลงทุนขนาดใหญ่มีความเสี่ยงสูง จึงต้องมีหลักประกันที่ดี

อย่างไรก็ตาม โครงการนี้จีนได้สัมปทานไปพัฒนาถึง 99 ปี สมมติได้ในปี 2549 ใน 30 ปีแรกอาจพัฒนาที่ดินแบบกระเตาะกระแตะไปก่อน แล้วเมื่อสถานการณ์สุกงอมค่อยพัฒนาจริงจังในปี 2579 ก็ยังไม่สาย ยังมีเวลาเก็บกินอีกเกือบ 70 ปี! นี่คือข้อบ่งชี้ว่าการให้เช่า 99 ปีนั้นเสียเปรียบต่างชาติมาก

แชร์ข่าว :
Tags: