เก่งไม่พอ ต้องฉลาดด้วย !
สัปดาห์ที่แล้ว ผู้เขียนได้เข้าร่วมวงเสวนากับสมาคมนักบริหารอาคารชุด - หมู่บ้านจัดสรรไทย ประเด็น “มือเก่า - ใหม่ บริหารคอนโดมิเนียมอย่างไร
ให้เกิดความพึงพอใจ” มีผู้เข้าร่วมเสวนาหลายท่าน ทั้งสมาชิกสมาคมฯ ผู้ซื้อ เจ้าของร่วม ผู้จัดการ คณะกรรมการ ผู้มีวิชาชีพอิสระ เฉพาะทาง ผู้ประกอบการโครงการ ตลอดจนนิติบุคคล บุคคลบริหารทรัพย์สินเข้าร่วมถก ร่วมแลกเปลี่ยนความคิดเห็นในวงเสวนาดังกล่าว อนึ่ง ต้องยอมรับว่า นับวันจะมีจำนวนโครงการอาคารชุด คอนโดมิเนียม เพิ่มขึ้นโดยลำดับ ณ ปี 2560 กรมที่ดิน และศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ไทย รายงานจำนวนโครงการอาคารชุด ทั่วประเทศ ซึ่งได้รับการจดทะเบียน ตามกฎหมายอาคารชุด มีจำนวนมากกว่า 1 หมื่นโครงการเศษ นับจำนวนห้องชุดรวมกว่า 5 แสนหน่วย มีมูลค่าเป็นเงินกว่า 7 แสนล้านบาท ซึ่งเมื่อแยกประเภทอาคารชุด คอนโดมิเนียม “พักอาศัย” ตามระดับราคาจำหน่าย ซื้อ - ขายในประเทศไทย ณ ปัจจุบัน อาจสามารถแบ่งออกเป็นกลุ่ม หรือเป็นประเภท ดังต่อไปนี้
1. *ซุปเปอร์ ลักซัวรี่ส์* ราคาห้องชุดดังกล่าว อาจแตะเป็นเงินกว่า 5 แสนบาทต่อตารางเมตร กลุ่มอาคารชุดประเภทนี้ จะอยู่ หรือพบได้เฉพาะพื้นที่เศรษฐกิจชั้นในเท่านั้น หรือ CBD ของเขตจังหวัดกรุงเทพมหานครเพียงอย่างเดียว
2. *ลักซัวรี่ส์* อาจพบ หรือเห็นราคาจำหน่าย ซื้อ - ขาย อาจแตะที่ราคา 2 - 3 แสนบาทต่อตารางเมตร กลุ่มอาคารชุดเหล่านี้ อาจพบได้ในเขตเมือง แนวรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนขนาดใหญ่ หรือเขตเศรษฐกิจในเมืองของกรุงเทพมหานคร เป็นต้น
3. *ต่ำกว่าลักซัวรี่ส์* อาจแตะที่ราคาเป็นเงิน 1 แสนบาทต่อตารางเมตร กลุ่มอาคารชุด คอนโดมิเนียมนี้ อาจพบได้นอกเขตเมือง หรือ CBD หรือห่างจากเมืองเขตเศรษฐกิจ ชุมชน เป็นต้น
4. *แพง ถึงปานกลาง* ราคาจำหน่ายอาจแตะที่ 9 หมื่นบาทต่อตารางเมตร อาจพบอาคารชุด คอนโดมิเนียมกลุ่มนี้ ห่างจากเขตเศรษฐกิจสำคัญ และ
5. *ปานกลาง* ราคาอาจแตะที่ 6 - 7 หมื่นบาทต่อตารางเมตร อาจพบอาคารชุด คอนโดมิเนียมในพื้นที่เขตเมืองต่างจังหวัด ที่มิใช่เมืองท่องเที่ยวสำคัญๆ เป็นต้น
อย่างไรก็ตาม การจัดเก็บ “ค่าส่วนกลาง” (Maintenance Fee) ของอาคารชุด คอนโดมิเนียม ตามที่เรียน กล่าวให้ทราบข้างต้น อาจขึ้นกับความประสงค์ของผู้ประกอบการเป็นหลัก การจัดให้มีการบริหารจัดการทรัพย์ส่วนกลาง การให้บริการแก่ผู้ซื้อ มากน้อยอย่างไร อย่างไรก็ดี บางโครงการ ระดับซุปเปอร์ ลักซัวรี่ส์ เสนอการจัดเก็บ “ค่าส่วนกลาง” กับผู้ซื้อ อาจเป็นเงินมากกว่า 200 บาทต่อตารางเมตร ระดับลักซัวร์รี่ส์ บางโครงการ อาจจัดเก็บ “ค่าส่วนกลาง” เป็นเงิน 100 บาทต่อตารางเมตร หรือระดับ ปานกลาง อาจจัดเก็บ “ค่าส่วนกลาง” เป็นเงิน 50 - 60 บาทต่อตารางเมตร และระดับรองลงมา อาจจัดเก็บ “ค่าส่วนกลาง” เป็นเงิน 30 - 40 บาทต่อตารางเมตร เป็นต้น
“ค่าส่วนกลาง” ที่ผู้ประกอบการโครงการ หรือนิติบุคคลอาคารชุดเรียกเก็บกับผู้ซื้อ เจ้าของร่วม อาจสามารถกำหนด หรือวัดคุณภาพ ประสิทธิภาพการบริหารจัดการทรัพย์ส่วนกลาง และการให้บริการที่แตกต่างกัน อย่างไรก็ดี การชำระค่าส่วนกลางในอัตราที่แพง ผู้ซื้อ เจ้าของร่วม ย่อมคาดหวังกับจำนวนเงินที่ชำระให้แก่นิติบุคคลอาคารชุด เช่นเดียวกัน หากเจ้าของร่วม ผู้ซื้อ ชำระ หรือจ่ายค่าส่วนกลาง ต่ำ หรือเป็นเงินจำนวนน้อย อาจไม่คาดหวังประสิทธิภาพ การให้บริการมากเท่าใดนัก แต่การจ่ายค่าส่วนกลาง จำนวนน้อย หรือมากของผู้ซื้อ เจ้าของร่วมในคอนโดมิเนียม ทุกแห่ง ทุกอาคาร อาจกำหนดมูลค่าทรัพย์สินที่อาจเพิ่มขึ้น หรือลดลงได้ในอนาคตได้เช่นเดียวกัน
แต่อย่างไรก็ตาม ไม่ว่านิติบุคคลอาคารชุด จะมีห้องชุดระดับใด ทั้งซุปเปอร์ ลักซัวรี่ส์ หรือลักซัวรี่ส์ หรือแพง ปานกลาง หรือถูกกว่ารายใด ที่เป็นคู่แข่งทางการตลาด ก็ตาม นิติบุคคลอาคารชุด หรือบุคลากรฝ่ายจัดการอาคารของทุกแห่ง ต่างมีหน้าที่ความรับผิดชอบการบริหารจัดการทรัพย์ส่วนกลาง การให้บริการแก่ผู้ซื้อ เจ้าของร่วม ที่อาจคล้ายคลึงกัน หรือการให้บริการที่อาจแตกต่างกัน ดังต่อไปนี้
1. ปฏิเสธ หรือเลี่ยงความรับผิดชอบงานทรัพย์ส่วนกลางของอาคารชุดไม่ได้ ทรัพย์ส่วนกลาง จะต้องอยู่ในสภาพพร้อมใช้งานได้ตลอดเวลา อีกทั้งมีระบบงานที่เป็นมาตรฐาน และตรวจสอบได้ทุกเมื่อ
2. ต้องสามารถแก้ไขปัญหาเฉพาะหน้าที่เกิดขึ้นได้ทันท่วงที แสดงว่าต้องมีทีมงาน บุคลากรรองรับงานดังกล่าว เมื่อเกิดเหตุการณ์ เร่งด่วน ฉุกเฉิน
3. พร้อมรับมือกับผู้ซื้อ เจ้าของร่วมได้ทุกสถานการณ์ การบริหารทรัพย์สิน คอนโดมิเนียม มิใช่บริหารจัดการทรัพย์ส่วนกลางตามข้อบังคับ หรือมติของที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมเพียงอย่างเดียว แต่เป็นการบริหาร “คน” จำนวนมากในคราวเดียวด้วย อาจพบ ผู้ซื้อ เจ้าของร่วมที่ไม่รู้ ไม่ทราบข้อกำหนด ข้อห้าม กรณีดังกล่าว อาจจำเป็นต้องเข้าชี้แจง เข้าพบผู้ซื้อ เจ้าของร่วมรายดังกล่าวทันที เพื่อป้องกันมิให้เกิดความเสียหายแก่เจ้าของร่วม ผู้ซื้อรายอื่น และนิติบุคคลอาคารชุดในภายหลัง
4. ต้องแม่นยำทั้งข้อบังคับ และกฎหมาย สามารถเร่งรัดหนี้ค่าใช้จ่ายค้างชำระกับเจ้าของร่วม ผู้ซื้อ ได้อย่างมีประสิทธิภาพ เป็นระบบที่ถูกต้อง ค่าส่วนกลาง หากค้างเกินกว่า 30 - 40% ของเจ้าของร่วมที่มีในอาคารชุด คอนโดมิเนียมทั้งหมด ย่อมส่งผลต่อคุณภาพ ประสิทธิภาพการบริหารจัดการทรัพย์สิน และการให้บริการแก่ผู้ซื้อ เจ้าของร่วม และ
5. ต้องสามารถยอมรับการตรวจสอบจากคณะกรรมการได้ทุกเมื่อ หากผู้จัดการ ฝ่ายจัดการอาคาร หรือผู้ประกอบการโครงการ รายใด “ไม่เปิดใจ” ให้อีกฝ่าย ตรวจสอบงานตามหน้าที่ที่รับผิดชอบได้ แนะนำ อย่าทำงานอาชีพนี้ เหตุเพราะท่าน ไม่อาจสามารถรับแรงกดดันการทำงานจากอีกฝ่ายได้
โดย...
พิสิฐ ชูประสิทธิ์
นายกสมาคมนักบริหารอาคารชุด – หมู่บ้านจัดสรรไทย และ
“ที่ปรึกษา” ฝ่ายบริหารทรัพย์สิน ธนาคารพาณิชย์ชั้นนำ
