ตาดีได้ ตาร้ายเสีย

ในโครงการจัดสรรที่ดิน โดยเฉพาะประเด็นการบริการหลังการขายของโครงการฯ (After Sale Services)

1. ซื้อ และอยู่อาศัย ใช้ประโยชน์บ้านจัดสรร มานานหลายปี เหตุใด ผู้ประกอบการ หรือเจ้าของโครงการฯ ยังไม่ดำเนินการจดทะเบียน“นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร”ให้แก่ผู้ซื้อ
2. 2. จ่าย หรือชำระ“ค่าส่วนกลาง”หรือค่าบริการบำรุงสาธารณะให้แก่ผู้ประกอบการ เจ้าของโครงการไปแล้ว ยังไม่ (เคย) เห็นบัญชีรายรับ - รายจ่าย ค่าบำรุงบริการสาธารณะของผู้ซื้อแต่อย่างใด
3. อยู่อาศัย ใช้ประโยชน์ทรัพย์สินไม่นาน ต่อมา ทรัพย์สินเกิดการชำรุด บกพร่อง เกิดความเสียหายแก่ผู้ซื้อ แจ้ง บอกกล่าวผู้ประกอบการ เจ้าของโครงการ รับทราบปัญหาที่เกิดขึ้น หลายครั้ง หลายครา ไม่ (เคย) ติดต่อ แสดงความรับผิดชอบต่อความเสียหายแต่อย่างใด สุดท้าย แจ้งพ้นระยะเวลาการรับประกันสินค้า ทรัพย์สินที่ซื้อ ก็มี
4. 4. การให้บริการงานรักษาความปลอดภัย“ต่ำกว่ามาตรฐาน”ทรัพย์สินในสิ่งปลูกสร้าง เกิดการโจรกรรม ลักทรัพย์ สูญหาย หาบุคคล นิติบุคคลใด รับผิดชอบไม่ได้
5. ผู้ซื้อ สามารถรวมตัว จดทะเบียนจัดตั้ง“นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร”ตามกฎหมายว่าด้วยการจัดสรรที่ดิน โดยลำพังได้หรือไม่ 

อย่างไรก็ตาม อาจมีผู้ประกอบการ เจ้าของโครงการ หรือผู้จัดสรรที่ดิน แสดงความรับผิดชอบต่อปัญหาต่างๆ ดังกล่าวข้างต้น “จำนวนน้อย” แต่ในทางตรงกันข้าม อาจพบว่าผู้ประกอบการ เจ้าของโครงการ “ส่วนใหญ่” ไม่แสดงความรับผิดชอบต่อปัญหาของผู้ซื้อข้างต้น ซึ่งอาจเกิดด้วยหลากหลายสาเหตุ โดยเฉพาะประเด็น *ค่าใช้จ่าย* อาจไม่เพียงพอ หรือมีงบประมาณส่วนกลางจำกัด หรือมีจำนวนน้อย หรือความไม่พร้อมของผู้ประกอบการ เจ้าของโครงการ หรือมีแผนจะพัฒนาที่ดินแปลงข้างเคียงในอนาคต หรือยังไม่ประสงค์จดทะเบียนจัดตั้ง “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” ให้แก่ผู้ซื้อ ฯลฯ เป็นต้น

หากจำเป็นต้องใช้จ่าย เพื่อการใดๆ ให้แก่ผู้ซื้อ หรือผู้ร้องเรียน อาจต้องรอจนผู้ซื้อ ผู้ร้องเรียน รายดังกล่าว “ยื่นคำขาด” จึงจะดำเนินการแก้ไขปัญหาให้แก่ผู้ซื้อ เป็นต้น อย่างไรก็ดี ถ้าเป็นโครงการจัดสรรที่ดิน *มาตรฐาน*  มีผู้ประกอบการ เจ้าของโครงการคุณภาพ เป็น “มืออาชีพ”  ประกอบกับมีโครงการ ซึ่งวางแผนจะพัฒนาอย่างต่อเนื่องให้แก่ผู้ซื้อ ผู้สนใจ มักพบว่าไม่มีปัญหา หรือข้อร้องเรียนในลักษณะดังกล่าวข้างต้น หรืออาจมี แต่มีจำนวนน้อย เหตุเพราะคุณภาพการก่อสร้าง วัสดุ และอุปกรณ์ในการก่อสร้างได้มาตรฐาน สมราคาที่ซื้อ - ขาย (ทรัพย์สิน)

เมื่อผู้ประกอบการ เจ้าของโครงการ (ยัง) ไม่จดทะเบียนจัดตั้ง “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” ตามมาตรา 44(1) แห่งพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน ย่อมแสดง หรือหมายความว่าผู้ประกอบการ เจ้าของโครงการ หรือผู้จัดสรรที่ดินรายดังกล่าว ยังคงมีหน้าที่บำรุง ดูแล รักษาทรัพย์สิน อันเป็นสาธารณูปโภค ตามแผนผังโครงการที่จัดทำขึ้นตลอดไป ทั้งนี้ เป็นไปตามมาตรา 43 แห่งพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน

งานใดๆ ที่อยู่ภายในโครงการจัดสรรที่ดิน ทั้งการรักษาความสะอาด - ความปลอดภัย การบำรุงรักษาสาธารณูปโภค ถนน ถนนซอย สวนสาธารณะ ไฟฟ้าส่องสว่าง การบริหารจัดการทรัพย์สิน ฯลฯ เป็นต้น ล้วนเป็นอำนาจ และหน้าที่ของผู้ประกอบการ เจ้าของโครงการ หรือผู้จัดสรรที่ดินทั้งสิ้น ผู้จัดสรรที่ดิน จะผลักภาระหน้าที่ หรือค่าใช้จ่ายเป็นของผู้ซื้อที่ดินจัดสรรมิได้ เว้นแต่ค่าใช้จ่ายบริการบำรุงรักษาสาธารณะ ตามาตรา 53 เท่านั้น  อีกทั้ง ผู้ซื้อที่ดินจัดสรร จะบังคับให้ผู้จัดสรรที่ดิน ผู้ประกอบการ หรือเจ้าของโครงการ จดทะเบียน “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” ตามความประสงค์ของตนมิได้

ผู้จัดสรรที่ดิน เจ้าของโครงการที่ดี มีมาตรฐาน มักคำนึงผลงาน ภาพลักษณ์ ชื่อเสียงโครงการ (ของตน) เป็นที่ตั้ง อีกทั้ง พร้อมรับฟังปัญหา หรือข้อร้องเรียนของผู้ซื้อ อีกทั้งยังแสดงความเอาใจใส่ ความรับผิดชอบต่อสินค้าของตน จะไม่หลบ หรือบ่ายเบี่ยง หรือบอกกล่าวเป็นรายครั้ง หลายครั้ง แต่ไม่แสดงความรับผิดชอบ จนผู้ซื้อ จำนวนไม่น้อย อิดหนาระอาใจในที่สุด 

ผู้จัดสรรที่ดินที่ดี มีมาตรฐาน ต่างไม่ต้องการจะทำหน้าที่การบำรุงรักษาสาธารณูปโภค หรือการให้บริการสาธารณะแก่ผู้ซื้อของตน ด้วยระยะเวลาอันยาวนาน จนเกินเหตุ เกินควร เหตุเพราะรู้ และทราบดีว่าเรื่องดังกล่าว มิใช่หน้าที่ความรับผิดชอบ และความถนัด ชำนาญของตน แต่ควรเป็นหน้าที่ความรับผิดชอบของผู้ซื้อ อีกทั้ง การดึงอำนาจดังกล่าวไว้ในมือ มีแต่จะถูกตำหนิ ว่ากล่าวจากผู้ซื้อโดยลำดับ และยิ่งนานวัน จะมีงบประมาณค่าใช้จ่ายการซ่อมแซม ปรับปรุง แก้ไขสาธารณูปโภค ไม่มีวันจบสิ้น