ผลประโยชน์ขัดกัน... เสียงข้างมาก “คอนโดมิเนี่ยม”

ผลประโยชน์ขัดกัน... เสียงข้างมาก “คอนโดมิเนี่ยม”

ผู้เขียนคงไม่ต้องสอบถามแฟนคอลัมน์ ท่านผู้อ่าน เศรษฐกิจ SMEs ที่ผ่านมาเป็นอย่างไร หรือมีแนวโน้มจะดีขึ้นหรือไม่ หรือจะคงสภาพดังเช่น ณ ปัจจุบัน

เรื่อยไปจนสิ้นปี ๒๕๖๑ เชื่อว่าท่านที่คลุกคลีอยู่กับธุรกิจ SMEs คงสามารถให้คำตอบแก่ตนเองได้ สำหรับธุรกิจพัฒนาที่ดิน โครงการอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะคอนโดมิเนียม หรืออาคารชุด ขนาดเล็ก - กลาง นับย้อนหลัง ตั้งแต่ปี ๒๕๕๗ เรื่อยมาจนถึงปัจจุบัน พบเห็นโครงการคอนโดมิเนี่ยม เป็นจำนวนน้อย เมื่อเทียบแต่ละปีย้อนหลัง มีห้องชุดเหลือขายในหลายทำเล เป็นจำนวนมาก นักการตลาดบางราย กล่าวว่าบางพื้นที่ อาจเกิดภาวะโอเวอร์ ซัพพลาย (Over Supply) ปัจจุบัน พบเห็นโครงการคอนโดมิเนี่ยมกับผู้ประกอบการขนาดใหญ่ ซึ่งร้อยละ ๗๐ เป็นของผู้พัฒนาที่ดิน จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย ส่วนที่เหลือเป็นผู้พัฒนาที่ดิน โครงการอสังหาริมทรัพย์ นอกตลาด รายใหญ่ จำนวนไม่กี่ราย 

ข้อดี ของผู้ซื้อ ผู้บริโภครายย่อย เมื่อเลือกซื้อทรัพย์สิน ประเภทห้องชุดในคอนโดมิเนี่ยม กับผู้พัฒนาที่ดิน โครงการอสังหาริมทรัพย์ รายใหญ่ ในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย หรือ ต.ล.ท. อาจ ได้แก่ ไม่ต้องกังวลว่าซื้อทรัพย์สินดังกล่าวแล้ว จะไม่ได้ทรัพย์สินที่ตนซื้อ หรือเลือกซื้อทรัพย์สินแล้ว จะได้ทรัพย์สินไม่ตรง หรือสอดคล้องกับสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุด เป็นต้น 

อย่างไรก็ดี แต่ ข้อเสีย ย่อมอาจต้องมี ซึ่งมิใช่ว่าการเลือกซื้อทรัพย์สิน ประเภทห้องชุด กับผู้พัฒนาที่ดิน ผู้ประกอบการ ขนาดใหญ่ จะมีแต่ ข้อดี เพียงอย่างเดียว

มาดู ตัวอย่าง ข้อเสีย จากการซื้อห้องชุดในคอนโดมิเนี่ยมกันครับ 

ข้อแรก :  กรรมการของนิติบุคคลเป็น หรืออาศัย นอมินี  เป็นผู้จัดการของนิติบุคคล อาคารชุด (Juristic Person Condominium Manager)

หลายท่าน อาจยอมรับเรื่องดังกล่าวได้ในขณะยื่นคำขอจดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุด ตามกฎหมายว่าด้วยอาคารชุด เหตุเพราะกฎหมายดังกล่าว ถูกบังคับให้กระทำ หากไม่กระทำ ย่อมส่งผลกระทบต่อการอนุมัติ ใบปลอดหนี้ เพื่อการซื้อ - ขาย จดทะเบียนโอน - รับโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุด แต่ผู้ซื้ออีกหลายท่าน ไม่เห็นด้วย เห็นต่าง หรืออาจโต้แย้ง ประเด็นเอกสารหลักฐานการส่งมอบทรัพย์สิน เมื่อโครงการก่อสร้างแล้วเสร็จ ระหว่างผู้ประกอบการโครงการกับนิติบุคคลอาคารชุด ผู้ขาย ผู้ประกอบการไม่ยอมเปิดเผยเอกสารหลักฐานดังกล่าวต่อสาธารณะ หรือผู้ซื้อห้องชุด เหตุเพราะทั้งผู้ส่งมอบ และรับมอบ ได้แก่ บุคคลรายเดียวกัน หรือบางโครงการ นิติบุคคลอาคารชุด ผูก หรือกำหนดระยะเวลาการดำรงตำแหน่ง ผู้จัดการ เป็นเวลานานหลายปี ทั้งนี้ เพื่อเอื้อประโยชน์ทางธุรกิจของผู้ประกอบการ เป็นต้น 

ข้อสอง :  คะแนนเสียงข้างมากของผู้ขาย กำหนดทิศทางการบริหารจัดการทรัพย์ส่วนกลาง

สุภาษิตไทยกล่าวว่า “อย่าเอาไม้ซีก ไปงัดไม้ซุง” อาจสามารถนำมาเทียบเคียงกับระบบ อาคารชุด คอนโดมิเนี่ยมในบ้านเราได้ เหตุเพราะระบบอาคารชุด จำเป็นต้องใช้คะแนนเสียงของเจ้าของร่วม เป็นเกณฑ์ในการลงมติ เจ้าของร่วมรายใด ถือคะแนนเสียงข้างมาก หรือผู้ขาย ผู้ประกอบการโครงการ มีห้องชุดเหลือขายเป็นจำนวนมาก ย่อมมีคะแนนเสียง มากกว่าเจ้าของร่วม หรือผู้ซื้อห้องชุด รายย่อย 

การออกเสียงลงคะแนนในที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วม ผู้ซื้อ เจ้าของร่วม ย่อมเสียเปรียบต่อผู้ขาย รายใหญ่ วันยังค่ำ ดังนั้น อำนาจการบริหารจัดการทรัพย์ส่วนกลาง ตามข้อบังคับ และกฎหมาย ก็คงยังอยู่ หรือถูกครอบงำโดยผู้ขาย ผู้ประกอบการโครงการ 

ข้อสาม :  เขียน หรือกำหนดข้อบังคับการชำระ “ค่ากองทุน” (Sinking Fund) ในบทเฉพาะกาล ที่เอ้อประโยชน์แก่ผู้ขาย ผู้ประกอบการโครงการ 

ผู้ซื้อ เจ้าของร่วมรายย่อย ทุกราย เมื่อจดทะเบียนซื้อ - ขายห้องชุดกับผู้ขาย ผู้ประกอบการโครงการ (Developer) ถูกบังคับให้ชำระทั้ง ค่าส่วนกลาง และ ค่ากองทุน ตามอัตราที่ข้อบังคับของ นิติบุคคลอาคารชุดกำหนด บางโครงการ คอนโดมิเนียม เขียนข้อบังคับ ให้ผู้ขาย ผู้ประกอบการจ่าย หรือชำระเฉพาะ ค่าส่วนกลาง ไม่ต้องจ่าย ค่ากองทุน เป็น บทเฉพาะกาล หรือบางโครงการ ผู้ขาย ผู้ประกอบการ อ้างไม่ต้องจ่าย ค่ากองทุน เหตุเพราะห้องชุดยังไม่มีการจดทะเบียนซื้อ - ขาย ระหว่างกัน รอให้จดทะเบียนซื้อ - ขายกับผู้ซื้อ ผู้ขาย จะเรียกเก็บค่ากองทุนจากผู้ซื้อ และจะนำส่ง ค่ากองทุน ของ ผู้ซื้อให้แก่นิติบุคคลอาคารชุดในภายหลัง ก็มี 

ในขณะที่ทั้งข้อบังคับ และพระราชบัญญัติอาคารชุด มาตรา ๔๐ (๒) กำหนดให้เจ้าของร่วม *ทุกราย* มีหน้าที่ชำระค่ากองทุนให้แก่นิติบุคคลอาคารชุด ตามที่ข้อบังคับ หรือมติที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมกำหนด 

ข้อสี่ :  โอนย้าย ถ่ายเทบุคลากรเดิมของผู้ขาย ผู้ประกอบการ ปฏิบัติหน้าที่ให้แก่นิติบุคคลอาคารชุด

กรณีดังกล่าว อาจพบเห็นกับบางโครงการของผู้ประกอบการ มือสมัครเล่น ขนาดเล็ก หรือมิใช่ มืออาชีพ พัฒนาที่ดินไม่ต่อเนื่อง หรือพัฒนาที่ดิน ไม่กี่โครงการแล้วหยุด ไม่พัฒนาต่อ ก็จะโอนย้ายพนักงาน หรือบุคลากรเดิมเข้าปฏิบัติหน้าที่ให้แก่นิติบุคคลอาคารชุด หรือโครงการที่ตนพัฒนาขึ้น 

การกระทำดังกล่าว อาจเป็นเพราะสถานการณ์ บีบบังคับให้ต้องกระทำ แต่บางโครงการที่ต้องกระทำเรื่องดังกล่าว ส่วนหนึ่ง อาจเป็นเพราะ ผู้ขาย ผู้ประกอบการโครงการ ไม่ประสงค์เปิดเผยข้อมูล (บกพร่อง) ภายในให้แก่ผู้ซื้อ เจ้าของร่วมรายย่อยทราบ ก็มี 

ยังครับ ยังไม่หมดประเด็น ข้อเสีย ที่ผู้เขียนประสงค์จะบอกกล่าว เหตุเพราะพื้นที่การนำเสนอ มีจำกัด โอกาสหน้า จะนำเรียนให้แฟนคอลัมน์ ท่านผู้อ่านได้ทราบต่อไป

นายพิสิฐ ชูประสิทธิ์

นายกสมาคมนักบริหารอาคารชุด – หมู่บ้านจัดสรรไทย

“ที่ปรึกษา” ฝ่ายบริหารทรัพย์สิน ธนาคารพาณิชย์ชั้นนำ

[email protected]