มาตรการคุมสินเชื่อบ้าน ... เกาถูกที่คัน?

โดยล่าสุดสัดส่วน NPL ของสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยอยู่ที่ระดับ 3.4% สูงที่สุดในสินเชื่อรายย่อยทั้งหมด ส่วนหนึ่งก็เป็นเพราะอัตราดอกเบี้ยที่ต่ำมานาน กระตุ้นให้มีการขอสินเชื่อเพื่อเก็งกำไรจากการซื้อที่อยู่อาศัยมากขึ้น ธนาคารแห่งประเทศไทยจึงมีการทบทวนแนวนโยบาย Macro-prudential อย่าง LTV หรือ Loan-to-value Ratio ที่จำกัดวงเงินการปล่อยสินเชื่อให้ต่ำกว่ามูลค่าของที่อยู่อาศัยเพื่อควบคุมสินเชื่อ

ซึ่งมาตรการดังกล่าวเคยถูกนำมาใช้ครั้งแรกในปี 2003 โดยจากการศึกษาของ ธปท. ในปี 2017 พบว่าการจำกัด LTV สามารถชะลอการขยายตัวของสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยได้และก็ไม่ได้กระทบแนวโน้มการขยายตัวของสินเชื่อในระยะยาว

ในแนวนโยบายที่ ธปท. เสนอคราวนี้ก็คือ สำหรับการขอสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยสัญญาที่สองขึ้นไป หรือที่อยู่อาศัยมูลค่า 10 ล้านบาทขึ้นไป จะจำกัด LTV ที่ 80% เท่านั้น และ LTV ดังกล่าวจะนับรวมสินเชื่อ top-up ทุกประเภทที่อ้างอิงหลักประกันเดียวกัน หมายความว่าหากเคยขอสินเชื่อซื้อบ้านหลังแรกไปแล้ว และจะขอสินเชื่อเพื่อซื้อบ้านหลังที่สองราคา 10 ล้าน ผู้ขอสินเชื่อก็จะได้วงเงินสินเชื่อหลังจากรวมสินเชื่อ top-up อื่นๆ แล้ว ไม่เกิน 8 ล้านบาท

แต่การจำกัดวงเงินสินเชื่อจากแค่มูลค่าสินทรัพย์เพียงอย่างเดียวอาจยังไม่เพียงพอ เพราะถึงแม้ว่าหลักประกันจะมีมูลค่าสูงกว่าวงเงินสินเชื่อมากขนาดไหน ถ้าผู้ขอสินเชื่อมีภาระหนี้อื่นๆ ในระดับที่สูงอยู่แล้ว ก็มีโอกาสสูงที่เค้าจะผิดนัดชำระ

ยกตัวอย่างเช่น วงเงินการกู้ซึ่งเป็นตัวที่มีผลโดยตรงต่อภาระหนี้ของผู้กู้ ก็เป็นอีกปัจจัยหนึ่งที่มีผลต่อระดับ NPL โดยหากพิจารณาสัญญาที่ได้วงเงิน 20-50 ล้านบาทจะมีสัดส่วน NPL สูงสุดไม่ว่าระดับ LTV จะไม่ได้สูงมากก็ตาม หรือหากดูสินเชื่อบ้านที่ LTV ต่ำกว่า 70% กลุ่มที่มีสัดส่วน NPL สูงสุดก็ยังเป็นกลุ่มบ้านที่ได้วงเงินสูง 10-20 ล้านบาท เนื่องจากที่อยู่อาศัยที่มูลค่าสูงก็มักจะตามมาด้วยภาระผ่อนที่สูงเช่นกัน ซึ่งหากผู้ขอสินเชื่อมีภาระผ่อนอื่นๆที่สูงอยู่แล้ว ก็ทำให้มีโอกาสผิดนัดชำระเพิ่มขึ้นไปอีก

ถ้าลองดูตัวเลขหนี้ครัวเรือนต่อรายได้คร่าวๆ ตอนนี้หนี้ครัวเรือนต่อ GDP อยู่ที่ประมาณ 78% หมายความว่าภาระหนี้ของครัวเรือนอยู่ในระดับที่ค่อนข้างสูงอยู่แล้ว ดังนั้น นอกจากตัว LTV แล้ว มาตรการ Macro-prudential ควรครอบคลุมไปถึงสัดส่วนภาระหนี้ที่ผู้ขอสินเชื่อมีอยู่แล้วเทียบกับรายได้ของเค้าด้วย เพราะสัดส่วนนี้จะเป็นตัวบอกว่าเค้ามีความสามารถในการจ่ายหนี้ก้อนใหม่มากน้อยเพียงใด ซึ่งเราเรียกสัดส่วนดังกล่าวว่า DTI หรือ Debt-to-income Ratio

สัดส่วน DTI เป็นหนึ่งในมาตรการ Macro-prudential ที่ใช้กันค่อนข้างแพร่หลายในประเทศพัฒนาแล้วอย่าง อังกฤษ ไอร์แลนด์ นอร์เวย์ ฮ่องกง และเกาหลีใต้ อีกทั้งจากรายงานของ IMF ก็พบว่าการลดทั้ง LTV และ DTI สามารถลดการขยายตัวของสินเชื่อ อีกทั้งยังช่วยเพิ่มความสามารถในการชำระหนี้ของผู้ขอสินเชื่อ ทำให้ภาคการเงินสามารถรับมือกับความเสี่ยงที่อาจเกิดขึ้นได้ดีขึ้น ซึ่งสัดส่วนภาระหนี้ต่อรายได้ก็เป็นตัวแปรหนึ่งที่ธนาคารพาณิชย์ใช้พิจารณาประกอบการให้สินเชื่ออยู่แล้ว ดังนั้น หากมีมาตรการเกี่ยวกับ DTI ร่วมด้วย ก็อาจทำให้การควบคุมได้ผลชัดเจนยิ่งขึ้น

นอกจากมาตรการ Macro-prudential ระบบยังควรตระหนักถึงวัตถุประสงค์ในการขอสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยด้วย เพราะคงจะปฏิเสธไม่ได้ว่าหนี้เสียของสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยส่วนหนึ่งมาจากการกู้เพื่อไปเปิดออฟฟิส ทำธุรกิจ ด้วย ทำให้พอธุรกิจเกิดปัญหา สินเชื่อบ้านจึงมีปัญหาตามไปด้วย จึงควรมีการพิจารณาปัญหาเหล่านี้อย่างจริงจังขึ้น