สคบ อำนาจควบคุม สัญญาเช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัย หรือไม่?(1)***

หรือปรับไม่เกิน 1 แสนบาท หรือทั้งจำทั้งปรับ เพราะประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา เรื่อง ให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยเป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญา พ.ศ. 2561 บังคับให้ไปทำสัญญาใหม่ ตั้งแต่วันนี้เป็นต้นไป อ่วมละซี ทำไงดี ผู้เช่าบางคนก็ปิดห้องทิ้งไว้แล้วไม่ส่งไลน์มาทักทายเลย บางคนไลน์ว่า ไม่มี ไม่หนี ไม่จ่าย ห้ามปิดห้องขนของนะ(ฎีกาที่ 4207/2551) 5555555….

ผู้เขียนจึงขอเสนอทัศนะทางกฎหมายที่คณะกรรมการกฤษฎีกาได้ตีความไว้ เพื่อย้อนกลับไปพิจารณาว่า “คณะกรรมการว่าด้วยสัญญา มีอำนาจตามกฎหมาย ออกประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา เรื่อง ให้ธุรกิจให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยเป็นธุรกิจควบคุมสัญญา ได้หรือไม่” ตามที่ได้ตั้งประเด็นเป็นหัวข้อบทความไว้ตั้งแต่ต้น ดังนี้

1. ขอบเขตการใช้อำนาจออกประกาศของคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา

พระราชบัญญัติ(พ.ร.บ.)คุ้มครองผู้บริโภค พ.ศ. 2522 มาตรา 21 วรรคหนึ่ง ได้บัญญัติว่า “ในกรณีที่กฎหมายว่าด้วยการใดได้บัญญัติเรื่องใดไว้โดยเฉพาะแล้วให้บังคับตามบทบัญญัติแห่งกฎหมายว่าด้วย การนั้น และให้นำบทบัญญัติในหมวดนี้ไปใช้บังคับได้เท่าที่ไม่ซ้ำหรือขัดกับบทบัญญัติดังกล่าว ...” บทบัญญัตินี้ คณะกรรมการกฤษฎีกาได้ตีความไว้ตามบันทึกสำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา เรื่อง คณะกรรมการว่าด้วยสัญญาจะมีอำนาจกำหนดให้การให้บริการสาธารณูปโภคของรัฐวิสาหกิจเป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญาได้หรือไม่ ซึ่งคณะกรรมการกฤษฎีกา (คณะที่ 11) มีความเห็นว่า “เมื่อกฎหมายจัดตั้งรัฐวิสาหกิจที่ให้บริการสาธารณูปโภคได้บัญญัติเรื่องอำนาจหน้าที่ของคณะกรรมการรัฐวิสาหกิจในการวางนโยบาย และการกำหนดราคาค่าบริการสาธารณูปโภคไว้โดยเฉพาะแล้วตามนัยมาตรา 21 แห่งพ.ร.บ.คุ้มครองผู้บริโภค พ.ศ. 2522 คณะกรรมการว่าด้วยสัญญาตาม พ.ร.บ.คุ้มครองผู้บริโภค พ.ศ. 2522 จึงไม่อาจใช้อำนาจที่จะกำหนดให้บริการสาธารณูปโภคของรัฐวิสาหกิจเป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญาได้ (เรื่องเสร็จที่ 132/2544) และ เรื่องเสร็จที่ 412/2528 กับ เรื่องเสร็จที่ 693/2549 คณะกรรมการกฤษฎีกาได้มีคำวินิจฉัยทำนองเดียวกัน

2. มีกฎหมายว่าด้วยการใดได้บัญญัติเรื่องสัญญาไว้โดยเฉพาะแล้วที่ให้บังคับตามบทบัญญัติแห่งกฎหมายว่าด้วยการนั้น ตามพ.ร.บ.คุ้มครองผู้บริโภค พ.ศ. 2522 มาตรา 21 วรรคหนึ่ง หรือไม่ ?

สัญญาเช่าอาคารที่ผู้บริโภคทำกับผู้ประกอบธุรกิจมีกฎหมายว่าด้วยข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรมบัญญัติไว้โดยเฉพาะแล้ว คือ พ.ร.บ.ว่าด้วยข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรม พ.ศ. 2540 ซึ่งกฎหมายดังกล่าวกำหนดให้รัฐเข้าแทรกแซงโดยกำหนดกรอบสัญญามิให้คู่สัญญาฝ่ายหนึ่งซึ่งมีอำนาจต่อรองทางเศรษฐกิจเหนือกว่าถือโอกาสอาศัยหลักเสรีภาพของบุคคล ตามหลักของความศักดิ์สิทธิ์ของการแสดงเจตนาเอาเปรียบคู่สัญญาอีกฝ่ายหนึ่งซึ่งมีอำนาจต่อรองทางเศรษฐกิจด้อยกว่า... โดยเฉพาะอย่างยิ่ง มาตรา 3 ได้กำหนดให้ผู้เช่า เป็น “ผู้บริโภค” ผู้ให้เช่า เป็น “ผู้ประกอบธุรกิจการค้า...” ดังนั้น ธุรกิจให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยจึงต้องบังคับตามบทบัญญัติแห่งกฎหมายว่าด้วยข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรม คณะกรรมการว่าด้วยสัญญาตามพ.ร.บ.คุ้มครองผู้บริโภค พ.ศ. 2522 จึงไม่อาจใช้อำนาจที่จะกำหนดให้ธุรกิจให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยเป็นธุรกิจควบคุมสัญญาได้ ตามความเห็นคณะกรรมการกฤษฎีกา ตามเรื่องที่ สคบ. หารือข้อกฎหมายกับสำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา หัวข้อ 1.

3. เคยยกเลิกประกาศฯ ในกรณีที่มีกฎหมายบัญญัติเรื่องนั้นไว้เป็นการเฉพาะแล้ว เพื่อให้เรื่องดังกล่าวบังคับใช้ตามกฎหมายนั้น บ้างไหม

คณะกรรมการเฉพาะเรื่อง ตาม พ.ร.บ.คุ้มครองผู้บริโภค พ.ศ. 2522 ได้ยกเลิกประกาศของคณะกรรมการเฉพาะเรื่อง ในกรณีที่มีกฎหมายบัญญัติเรื่องนั้นไว้เป็นการเฉพาะแล้ว เพื่อให้เรื่องดังกล่าวบังคับใช้ตามกฎหมายนั้น ตามมาตรา 21 วรรคหนึ่ง แห่ง พ.ร.บ.คุ้มครองผู้บริโภค พ.ศ. 2522 เช่น ประกาศคณะกรรมการว่าด้วยฉลาก (ฉบับที่ 28) พ.ศ. 2553 เรื่อง ยกเลิกประกาศคณะกรรมการว่าด้วยฉลาก ฉบับที่ 14 (พ.ศ. 2546) เรื่อง ให้ปุ๋ยชีวภาพเป็นสินค้าที่ควบคุมฉลาก เนื่องจากปัจจุบันได้มีการแก้ไขเพิ่มเติม พ.ร.บ.ปุ๋ย พ.ศ. 2518 โดยพ.ร.บ.ปุ๋ย (ฉบับที่ 2) พ.ศ. 2550 ให้มีบทบัญญัติเรื่องการควบคุมปุ๋ยชีวภาพและปุ๋ยอินทรีย์ไว้โดยเฉพาะแล้ว สมควรยกเลิกประกาศคณะกรรมการว่าด้วยฉลาก ฉบับที่ 14 (พ.ศ. 2546) เรื่อง ให้ปุ๋ยชีวภาพเป็นสินค้าที่ควบคุมฉลาก เพื่อให้ปุ๋ยชีวภาพบังคับตามบทบัญญัติแห่งกฎหมายว่าด้วยปุ๋ยดังกล่าว (ราชกิจจานุเบกษา เล่ม 127/ตอนพิเศษ 18 ง/หน้า 43/5 กุมภาพันธ์ 2553) และมีประกาศฯ ที่ยกเลิกประกาศที่มีกฎหมายบัญญัติเรื่องนั้นไว้เป็นการเฉพาะแล้ว ในราชกิจจานุเบกษา เล่ม 110/ตอนที่ 170/หน้า 91/26 ตุลาคม 2536, ราชกิจจานุเบกษา เล่ม 106/ตอนที่ 25/ฉบับพิเศษ หน้า 1/10 กุมภาพันธ์ 2532, ราชกิจจานุเบกษา เล่ม 103/ตอนที่ 125/ฉบับพิเศษ หน้า 12/22 กรกฎาคม 2529,ราชกิจจานุเบกษา เล่ม 124/ตอนพิเศษ 65 ง/หน้า 58/30 พฤษภาคม 2550

คณะกรรมการว่าด้วยสัญญา เป็นคณะกรรมการเฉพาะเรื่อง เช่นเดียวกับคณะกรรมการว่าด้วยฉลาก ตามมาตรา 14 แห่ง พ.ร.บ.คุ้มครองผู้บริโภค พ.ศ. 2522

4. ผู้ประกอบธุรกิจควรทำอย่างไร

ถ้าเห็นด้วยกับบทความนี้ ผู้ประกอบธุรกิจก็คงต้องรีบฟ้องคดีให้ศาลปกครองยกเลิกประกาศนี้ภายใน 90 วัน นับแต่วันที่รู้ หรือควรรู้ถึงเหตุแห่งการฟ้องคดี คือนับแต่วันที่ 1 พฤษภาคม 2561 ซึ่งเป็นวันที่ประกาศฯ มีสภาพบังคับเป็นต้นไป (การประกาศในราชกิจจานุเบกษาเป็นเพียงพิธีการประกาศใช้กฎเท่านั้น) และร้องขอให้ศาลปกครองกำหนดมาตรการหรือวิธีการใด ๆ ชะลอการบังคับใช้ประกาศนี้เป็นการชั่วคราวก่อนการพิพากษาคดี ​

หมายเหตุ : ติดตามบทความเรื่องที่เกี่ยวกับสัญญาเช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัย อีก 2 ตอนได้ทาง http://www.bangkokbiznews.com/blog/blogger/1

*** ชื่อเต็ม: สคบ.มีอำนาจออกประกาศฯ ควบคุม

สัญญาเช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัย หรือไม่?(1)

โดย... รังสรรค์ กระจ่างตา