กฎหมายเศรษฐกิจ

18 เมษายน 2561
1,657

ข้อสัญญาต้องห้ามในสัญญาเช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัย (ตอนจบ)

ในคราวก่อนผู้เขียนได้นำเสนอถึงเรื่องที่คณะกรรมการว่าด้วยสัญญาซึ่งเป็นองค์กรในหน่วยงานของสำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค (สคบ.)

ได้ออกประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญาเรื่องให้ธุรกิจการให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยเป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญา พ.ศ. 2561 (“ประกาศฯ”) ซึ่งจะมีผลใช้บังคับในวันที่ 1 พ.ค.ที่จะถึงนี้ โดยผู้เขียนได้อธิบายถึงลักษณะการประกอบธุรกิจการเช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยที่อยู่ภายใต้การควบคุมของประกาศฯ ฉบับนี้ รวมถึงได้อธิบายถึงสาระสำคัญและเงื่อนไขของข้อสัญญาที่ผู้ให้เช่าจะต้องเขียนระบุไว้ในสัญญาเช่าตามที่กำหนดไว้ในประกาศฯ ฉบับนี้ ในวันนี้ผู้เขียนขอนำรายละเอียดซึ่งเป็นส่วนสำคัญอีกส่วนหนึ่งของประกาศฯ ฉบับนี้มานำเสนอต่อท่าน ได้แก่ ข้อสัญญาต้องห้ามที่ สคบ. กำหนดมิให้ผู้ประกอบธุรกิจให้เช่าอาคารตามความหมายของประกาศฯ ฉบับนี้ (ได้แก่ผู้ประกอบการซึ่งมีสถานที่ที่จัดแบ่งให้เช่าตั้งแต่ 5 หน่วยขึ้นไป) นำมากำหนดไว้ในสัญญาที่ทำกับผู้เช่าที่เป็นบุคคลธรรมดา ซึ่งผู้ประกอบธุรกิจการให้เช่าอาคารหลาย ๆ ท่านคงต้องตรวจสอบสัญญาเช่าที่ธุรกิจตนเองใช้อยู่ว่ามีข้อสัญญาข้อใดที่เข้าข่ายจะเป็นข้อสัญญาต้องห้ามตามประกาศฯ ฉบับนี้หรือไม่

ตามข้อ 4 ของประกาศฯ ฉบับนี้ได้กำหนดไว้อย่างชัดแจ้งว่า สัญญาที่ผู้ประกอบธุรกิจทำกับผู้เช่านั้น จะต้องไม่ใช้ข้อสัญญาที่มีลักษณะหรือความหมายในลักษณะทำนองเดียวกันดังจะกล่าวข้างล่างนี้ ซึ่งถ้าจะให้เข้าใจง่าย ๆ ก็คือ ข้อห้ามต่าง ๆ ที่ผู้ประกอบธุรกิจจะเขียนไว้ในสัญญาไม่ได้นั่นเอง ข้อห้ามดังกล่าวได้แก่

  1. ห้ามเรียกเก็บค่าเช่าล่วงหน้าเกินกว่า 1 เดือน
  2. ห้ามกำหนดให้สิทธิผู้ประกอบธุรกิจที่จะเปลี่ยนแปลงอัตราค่าเช่าอาคาร ค่าสาธารณูปโภค ค่าบริการหรือค่าใช้จ่ายอื่น ๆ ก่อนสัญญาเช่าอาคารสิ้นสุดลง
  3. ห้ามเรียกเก็บเงินประกันเกินกว่า 1 เดือนของอัตราค่าเช่าอาคารรายเดือน
  4. ห้ามกำหนดให้ผู้ประกอบธุรกิจมีสิทธิริบเงินประกันหรือค่าเช่าล่วงหน้าที่ผู้ประกอบธุรกิจเรียกรับไว้จากผู้เช่า
  5. ห้ามผู้ประกอบธุรกิจกำหนดให้สิทธิตนเองหรือตัวแทนเข้าตรวจสอบอาคารโดยมิต้องแจ้งให้ผู้เช่าทราบล่วงหน้า
  6. ห้ามผู้ประกอบธุรกิจกำหนดในสัญญาให้ตนเองเป็นผู้กำหนดอัตราค่าบริการกระแสไฟฟ้าและน้ำประปาเกินกว่าอัตราที่ผู้ให้บริการกระแสไฟฟ้าและน้ำประปาเรียกเก็บจากผู้ประกอบธุรกิจ
  7. ห้ามผู้ประกอบธุรกิจกำหนดให้ตนเองมีสิทธิกระทำการปิดกั้นไม่ให้ผู้เช่าเข้าใช้ประโยชน์อาคารหรือมีสิทธิเข้าไปในอาคารเพื่อยึดทรัพย์สินหรือขนย้ายทรัพย์สินของผู้เช่าในกรณีที่ผู้เช่าไม่ชำระค่าเช่าหรือค่าใช้จ่ายอื่นๆ อันเกี่ยวกับการเช่า
  8. ห้ามผู้ประกอบธุรกิจเรียกค่าต่อสัญญาเช่าอาคารจากผู้เช่ารายเดิม

9, ห้ามผู้ประกอบธุรกิจกำหนดในสัญญาให้ตนเองมีสิทธิบอกเลิกสัญญาเช่าอาคารกับผู้เช่าโดยผู้เช่าไม่ได้เป็นฝ่ายผิดสัญญาหรือผิดเงื่อนไขที่เป็นสาระสำคัญของสัญญา

10, ห้ามกำหนดให้ผู้เช่าต้องรับผิดในความเสียหายที่เกิดแก่ทรัพย์สินที่เช่า หากความเสียหายนั้นเกิดขึ้นจากการใช้งานตามปกติ หรือรับผิดต่อความเสียหายที่เกิดขึ้นอันมิใช่ความผิดของผู้เช่า หรือเกิดจากเหตุสุดวิสัย หรือรับผิดในความชำรุดบกพร่องทรัพย์สินที่เกิดจากการใช้งานหรือเกิดการเสื่อมสภาพจาการใช้งานตามปกติ

  1. ห้ามกำหนดข้อสัญญาใดๆ ที่เป็นการยกเว้นหรือจำกัดความรับผิดจากการผิดสัญญาหรือการกระทำละเมิดของผู้ประกอบธุรกิจ

ดังนั้น หากสัญญาเช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยที่อยู่ภายใต้บังคับของประกาศฯ ฉบับนี้มีข้อสัญญาต้องห้ามดังกล่าวข้างต้นปรากฏอยู่ กฎหมายให้ถือว่าสัญญานั้นไม่มีข้อสัญญาเช่นว่านั้นอยู่ (มาตรา 35 จัตวา แห่งพระราชบัญญัติคุ้มครองผู้บริโภค พ.ศ. 2522)

ในบรรดาข้อสัญญาที่ห้ามผู้ประกอบธุรกิจกำหนดไว้ในสัญญาข้างต้นนั้น ข้อสัญญาที่อาจสร้างความกังวลใจให้แก่ผู้ประกอบธุรกิจคงได้แก่ การห้ามผู้ประกอบธุรกิจมีสิทธิปิดกั้นไม่ให้ผู้เช่าเข้าใช้ประโยชน์อาคารหรือมีสิทธิเข้าไปในอาคารเพื่อยึดทรัพย์สินหรือขนย้ายทรัพย์สินของผู้เช่าหากผู้เช่าไม่ชำระค่าเช่าหรือค่าใช้จ่ายอื่น ๆ อันเกี่ยวกับการเช่าหรือการห้ามกำหนดข้อสัญญาใด ๆ ที่เป็นการยกเว้นหรือจำกัดความรับผิดจากการกระทำละเมิดของผู้ประกอบธุรกิจในสัญญาเช่า ซึ่งที่ผ่านมาผู้ประกอบธุรกิจให้เช่าทรัพย์สินส่วนใหญ่จะเขียนไว้ในสัญญากำหนดให้ตนเองมีสิทธิกลับเข้าครอบครองทรัพย์สินที่เช่าหรือสามารถขนย้ายทรัพย์สินของผู้เช่าออกจากทรัพย์ที่เช่าเมื่อสัญญาเช่าสิ้นสุดลงแล้ว 

ศาลฎีกาได้เคยตัดสินวางบรรทัดฐานไว้ว่า ข้อตกลงนี้ไม่ขัดกับความสงบเรียบร้อยหรือศีลธรรมอันดีของประชาชนและสามารถใช้บังคับได้ ผู้ให้เช่าจึงสามารถกระทำตามข้อสัญญาได้โดยไม่เป็นความผิดฐานบุกรุกและฐานทำให้เสียทรัพย์ตามประมวลกฎหมายอาญา (คำพิพากษาฎีกาที่ 3025/2541, 12265 - 12266/2556) 

อย่างไรก็ตาม การที่ประกาศฯ ได้กำหนดว่าสัญญาเช่าจะต้องไม่ใช้ข้อสัญญาที่มีลักษณะดังกล่าวข้างต้น ทางออกของผู้ประกอบธุรกิจที่อยู่ภายใต้บังคับของประกาศฯ ฉบับนี้ในการดำเนินการกับผู้เช่าที่ไม่ยอมออกจากทรัพย์ที่เช่าเมื่อสัญญาเช่าสิ้นสุดลงก็คือ การใช้สิทธิฟ้องร้องทางศาลตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 55 เพื่อขับไล่ผู้เช่าให้ออกจากทรัพย์ที่เช่าและเรียกค่าเสียหายทางแพ่งจากผู้เช่าได้ โดยเจตนารมณ์ของประกาศฯ ฉบับนี้คงไม่ต้องการให้ผู้ประกอบธุรกิจสามารถที่จะกำหนดข้อตกลงใดที่ทำให้ผู้ให้เช่าสามารถบังคับคดีได้โดยไม่ต้องฟ้องร้องต่อศาล ทั้งนี้เพราะตามหลักกฎหมายแล้วการจะบังคับคดีได้นั้นจะต้องมีการฟ้องร้องและศาลได้มีคำพิพากษาในเรื่องนั้น ๆ แล้ว (อ้างอิงคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 4207/2551 และหมายเหตุท้ายคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3025/2541)

นับจากนี้ หากผู้ประกอบธุรกิจให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยไม่อยากต้องเสียเวลาในการฟ้องขับไล่ผู้เช่าเพื่อออกจากทรัพย์ที่เข่า ผู้ประกอบธุรกิจคงต้องพิจารณาถึงเรื่องคุณสมบัติของผู้เช่าเพิ่มมากขึ้นก่อนการตัดสินใจเข้าทำสัญญาเช่า

[บทความนี้เป็นความเห็นส่วนตัวของผู้เขียนอันเป็นความเห็นในทางวิชาการ และไม่ใช่ความเห็นของบริษัท อัลเลน แอนด์ โอเวอรี่ (ประเทศไทย) จำกัด ที่ผู้เขียนทำงานอยู่]

 โดย... สมพร มโนดำรงธรรม

แชร์ข่าว :
Tags: