กฎหมายเศรษฐกิจ

4 เมษายน 2561
2,964

เมื่อ สคบ. เข้าควบคุมการทำสัญญาเช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัย (2)

ในตอนที่แล้ว ผู้เขียนได้เขียนถึงลักษณะการประกอบธุรกิจเช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัย ที่มีองค์ประกอบในแบบใดที่จะทำให้สัญญาเช่าที่พักอาศัย

เป็นสัญญาควบคุมตามประกาศ สคบ.ไปแล้ว ในวันนี้เรามาดูในรายละเอียดกันว่าสัญญาเช่าอาคารที่ถูกต้องตามที่ สคบ.กำหนดไว้ในประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา เรื่อง ให้ธุรกิจให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยเป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญา (ประกาศฯ) ต้องมีสาระสำคัญและเงื่อนไขอะไรบ้างที่ผู้ให้เช่าจะต้องใส่ไว้ในสัญญาเช่า หรือมีเรื่องใดบ้างที่ สคบ.กำหนดให้ผู้เช่าต้องปฏิบัติอย่างใดอย่างหนึ่ง เพื่อให้สัญญามีผลใช้บังคับและเป็นไปตามประกาศฯ ของ สคบ.

นอกจากเรื่องข้อกำหนดตามประกาศฯ ที่กำหนดให้สัญญาเช่าอาคารที่ผู้ประกอบธุรกิจทำกับผู้เช่าต้องมีข้อความภาษาไทยที่สามารถเห็นและอ่านได้อย่างชัดเจนแล้ว สคบ.ยังได้กำหนดให้ผู้ประกอบธุรกิจต้องใช้ข้อสัญญาที่มีสาระสำคัญและเงื่อนไขดังต่อไปนี้

1.ต้องมีรายละเอียดเกี่ยวกับผู้ประกอบธุรกิจ ผู้เช่า และทรัพย์สินที่ให้เช่า กล่าวคือ สัญญาเช่าต้องมีชื่อที่อยู่ของผู้ประกอบธุรกิจ ชื่อผู้มีอำนาจในการทำสัญญา ชื่อและที่อยู่ของผู้เช่า ชื่อและสถานที่ตั้งของอาคาร กำหนดระยะเวลาที่เช่า อัตราค่าเช่าอาคาร อัตราค่าสาธารณูปโภค โดยแสดงวิธีการและกำหนดระยะเวลาชำระค่าสาธารณูปโภคดังกล่าว จำนวนเงินประกัน และรายละเอียดเกี่ยวกับสภาพของอาคาร รวมถึงทรัพย์สินและอุปกรณ์เครื่องใช้ต่าง ๆ ของอาคาร เป็นต้น

2.ผู้ประกอบธุรกิจมีหน้าที่ต้องส่งใบแจ้งหนี้อัตราค่าเช่า อัตราค่าสาธารณูปโภค อัตราค่าใช้จ่ายในการให้บริการ (ถ้ามี) ให้ผู้เช่าทราบล่วงหน้าอย่างน้อย 7 วัน ก่อนถึงกำหนดวันชำระค่าเช่าอาคาร โดยประกาศฯ ฉบับนี้ให้สิทธิผู้เช่าในการตรวจสอบข้อมูลเกี่ยวกับค่าใช้จ่ายที่ผู้ประกอบธุรกิจเรียกเก็บได้

3.ผู้ประกอบธุรกิจต้องจัดทำหลักฐานการตรวจรับสภาพอาคารให้ผู้เช่าเก็บไว้เป็นหลักฐานด้วย

4.ผู้ประกอบธุรกิจต้องคืนเงินประกันที่ได้รับจากผู้เช่าโดยทันทีเมื่อสัญญาเช่าอาคารสิ้นสุดลง เว้นแต่ผู้ประกอบธุรกิจประสงค์จะตรวจสอบความเสียหายที่ผู้เช่าต้องรับผิดชอบ ซึ่งในกรณีนี้หากไม่มีความเสียหายใดๆ เกิดแก่ทรัพย์ที่เช่า ผู้ประกอบธุรกิจจะต้องคืนเงินประกันให้แก่ผู้เช่าภายใน 7 วัน นับแต่วันที่สัญญาเช่าสิ้นสุดลง และผู้ประกอบธุรกิจได้กลับเข้าครอบครองอาคาร ในกรณีที่มีค่าใช้จ่ายใดๆ เกิดขึ้นอันเนื่องมาจากการดำเนินการคืนเงินประกันให้แก่ผู้เช่า ประกาศฯ ฉบับนี้ได้กำหนดให้ผู้ประกอบธุรกิจต้องเป็นผู้รับภาระค่าใช้จ่ายดังกล่าวเอง ผู้ประกอบธุรกิจจะไปหักกลบกับจำนวนเงินประกันที่ต้องนำส่งคืนผู้เช่าไม่ได้

5.ผู้เช่ามีสิทธิบอกเลิกสัญญาเช่าอาคารก่อนสิ้นสุดสัญญาเช่าอาคารได้ โดยให้ผู้เช่าบอกกล่าวเป็นหนังสือให้ผู้ประกอบธุรกิจทราบล่วงหน้าไม่น้อยกว่า 30 วัน อย่างไรก็ตาม ผู้เช่าจะมีสิทธิบอกเลิกสัญญาเช่าก่อนครบระยะเวลาการเช่าได้นั้น ผู้เช่าจะต้องไม่ตกเป็นผู้ผิดนัดหรือค้างชำระค่าเช่า และมีเหตุจำเป็นอันสมควร

6.หากสัญญาเช่ามีข้อสัญญาให้สิทธิผู้ประกอบธุรกิจในการบอกเลิกสัญญาเช่า ผู้ประกอบธุรกิจจะต้องระบุเหตุแห่งการผิดสัญญาในข้อที่เป็นสาระสำคัญไว้เป็นการเฉพาะด้วยตัวอักษรสีแดง หรือตัวดำ หรือตัวเอน ที่เห็นเด่นชัดกว่าข้อความทั่วไป ในการบอกเลิกสัญญานั้นผู้ประกอบธุรกิจจะต้องมีหนังสือบอกกล่าวให้ผู้เช่าปฏิบัติตามสัญญาเช่าอาคารภายในระยะเวลาอย่างน้อย 30 วันนับแต่วันที่ผู้เช่าได้รับหนังสือก่อน และหากผู้เช่าละเลยไม่ปฏิบัติตามหนังสือบอกกล่าวนั้น ผู้ประกอบธุรกิจจึงจะมีสิทธิบอกเลิกสัญญาเช่าอาคารได้

7.สัญญาเช่าอาคารต้องจัดทำขึ้น 2 ฉบับ มีข้อความตรงกัน และให้ผู้ประกอบธุรกิจส่งมอบสัญญาเช่า 1 ฉบับให้แก่ผู้เช่าทันทีที่ได้ลงนามในสัญญาเช่า

ข้อกำหนดต่างๆ ข้างต้นนั้นเป็นสิ่งที่ สคบ.กำหนดให้ผู้ประกอบธุรกิจต้องเขียนไว้ในสัญญาเช่าอาคาร เพื่อให้เกิดความชัดเจนแก่คู่สัญญาทั้งสองฝ่าย ในคราวหน้าผู้เขียนจะนำเสนอถึงลักษณะข้อสัญญาประเภทใดบ้างที่ สคบ.กำหนดห้ามมิให้ผู้ให้เช่าใช้หรือกำหนดไว้ในสัญญาเช่าอาคาร เพื่อเป็นการคุ้มครองผู้เช่าอาคารให้ได้รับความเป็นธรรม

 

โดย... 

สมพร มโนดำรงธรรม

บริษัท อัลเลน แอนด์ โอเวอรี่ (ประเทศไทย) จำกัด

Somporn.Manodamrongtham@allenovery.com 

แชร์ข่าว :
Tags:

i-Newspaperดูทั้งหมด

สมคิดขีดเส้น3เดือนฟื้นทีจี