กฎหมายเศรษฐกิจ

21 มีนาคม 2561
6,244

เมื่อ สคบ.เข้าควบคุมการทำสัญญาเช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัย (1)***

คงปฏิเสธไม่ได้ว่าในยุคที่อัตราดอกเบี้ยเงินฝากของธนาคารพาณิชย์ต่ำกว่าอัตราเงินเฟ้อของประเทศ หลายคนมองหาการลงทุนที่ได้ผลตอบแทน

มากกว่าการฝากเงินกับธนาคาร และหนึ่งในช่องทางการลงทุนคือ การซื้อคอนโด บ้านหรือที่พักอาศัยเพื่อหาผลตอบแทนจากการให้เช่า ซึ่งในอดีตที่ผ่านมาการทำธุรกิจให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัย ผู้ให้เช่ามักเป็นผู้กำหนดเงื่อนไขและข้อตกลงการเช่ารวมถึงกำหนดค่าเช่าและค่าใช้จ่ายต่างๆ แต่เพียงฝ่ายเดียว

ซึ่งในหลายๆ กรณีเงื่อนไขและข้อกำหนดในสัญญาเช่าเป็นไปในลักษณะการเอาเปรียบผู้เช่า ซึ่งขาดอำนาจต่อรองในทางเศรษฐกิจ นำมาซึ่งปัญหาการร้องเรียนจากผู้เช่าในหลายๆ เรื่อง เช่น การเรียกเก็บค่าไฟ ค่าน้ำ แพงกว่าปกติ การหักเงินประกันการเช่าเกินกว่าความเสียหายที่เป็นจริง หรือการยึดหน่วงเงินประกันไว้นานเกินสมควร หรือบางรายตีเนียนไม่คืนเงินประกันให้แก่ผู้เช่าเสียดื้อๆ

สำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค (สคบ.) ซึ่งเป็นหน่วยราชการที่ทำงานด้านดูแลคุ้มครองผู้บริโภค คงได้รับเรื่องร้องเรียนในทำนองนี้จำนวนมาก คณะกรรมการว่าด้วยสัญญาของ สคบ. จึงได้ตัดสินใจออกประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา เรื่อง ให้ธุรกิจการให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยเป็นธุรกิจควบคุมสัญญา (ประกาศฯซึ่งได้ลงประกาศในราชกิจจานุเบกษาเมื่อวันที่ 16 .. 2561 และจะมีผลใช้บังคับกับผู้ประกอบธุรกิจให้เช่าอาคารเพื่อการอยู่อาศัยในวันที่ .. 2561 นี้ เป็นต้นไป

ประกาศฉบับนี้ส่งผลให้การให้เช่าอาคารที่อยู่อาศัยซึ่งในอดีตที่ผ่านมาทำข้อตกลงกันด้วยความสมัครใจของคู่สัญญาอย่างไร้กฎเกณฑ์ กลายเป็นธุรกิจที่ถูกควบคุมสัญญา นั่นหมายถึง ข้อกำหนดและข้อตกลงหลายๆ ข้อที่ผู้ให้เช่าเคยเขียนไว้ในสัญญาเช่าอาจไม่มีผลบังคับตามกฎหมายอีกต่อไป หากข้อกำหนดเหล่านั้นไปขัดหรือแย้ง หรือเป็นข้อสัญญาต้องห้ามที่ได้มีการกำหนดไว้ในประกาศฯ ฉบับนี้ 

วันนี้ผู้เขียนจึงขอนำรายละเอียดสาระสำคัญของประกาศ สคบ. ฉบับนี้มาขยายความให้ฟังกัน เพื่อว่าใครที่มีบ้านหรือคอนโดให้เช่าอยู่ในปัจจุบัน จะได้ลองพิจารณาดูว่า ถึงเวลาแล้วหรือยังที่จะต้องทำการตรวจสอบ ตรวจทานสัญญาเช่าของตนเองว่ามีจุดที่ต้องแก้ไขปรับปรุงตรงไหน เพื่อที่จะทำให้ข้อตกลงนั้นๆ สามารถใช้บังคับได้ตามกฎหมาย

ที่นี้เรามาดูกันว่าใครบ้างและการประกอบธุรกิจในลักษณะใดที่มีหน้าที่ต้องปฏิบัติตามข้อกำหนดในประกาศฉบับนี้

1. “ธุรกิจการให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัย” ที่จะตกอยู่ภายใต้บังคับของประกาศฉบับนี้คือ การประกอบธุรกิจที่ผู้ประกอบธุรกิจตกลงให้ผู้เช่าซึ่งเป็นบุคคลธรรมดาได้ใช้อาคารเพื่ออยู่อาศัย และผู้เช่าตกลงจะให้ค่าเช่าเพื่อการนั้น โดยมีสถานที่ที่จัดแบ่งให้เช่าตั้งแต่ หน่วยขึ้นไป ไม่ว่าจะอยู่ในอาคารเดียวกันหรือหลายอาคารรวมกัน 

นั่นหมายความว่า ผู้ประกอบการที่จะถูกบังคับตามประกาศฉบับนี้ต้องเป็นการทำสัญญาเช่ากับผู้เช่าซึ่งเป็นบุคคลธรรมดาและมีวัตถุประสงค์ในการใช้ทรัพย์สินเพื่อการอยู่อาศัยเท่านั้น นอกจากนี้จะต้องมีบ้าน หรือคอนโดให้เช่าอย่างน้อย 5 หน่วยขึ้นไป ซึ่งในความเห็นของผู้เขียนเห็นว่า หากท่านผู้อ่านท่านใดทำสัญญาเช่ากับผู้เช่าที่เป็นบริษัท หรือนิติบุคคล เช่น บริษัทเช่าคอนโด หรือบ้านให้กับผู้บริหารของบริษัทเพื่อเป็นที่พักอาศัยโดยทำสัญญาในนามบริษัท ท่านไม่ตกอยู่ภายใต้บังคับของประกาศฉบับนี้ 

ดังนั้น ท่านยังคงสามารถที่จะเจรจาทำข้อตกลงกับผู้เช่าได้โดยอิสระภายใต้กรอบของประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ได้ ซึ่งผู้เขียนเห็นว่า สคบ. คงเล็งเห็นว่าบริษัทที่เป็นผู้เช่าย่อมมีอำนาจต่อรองเสมอและเท่าเทียมกันกับผู้ให้เช่า จึงไม่มีเจตนาให้นำประกาศฉบับนี้ไปใช้เพื่อให้การคุ้มครองกับนิติบุคคล 

ข้อที่น่าสังเกตอีกประการคือ ประกาศฯ ฉบับนี้ ได้กล่าวถึงสถานที่เช่าเป็น “หน่วย” มิได้ใช้คำว่า “หลัง” หรือ “ห้อง” อาจเนื่องมาจากว่าต้องการควบคุมให้รวมถึงกรณีที่ผู้ให้เช่าบางรายนำบ้าน หรืออาคารหนึ่งหลังมาซอยแบ่งเป็นห้องพักหลายๆ ห้องในอาคารหลังเดียว ซึ่งการกระทำดังกล่าวก็ยังคงต้องอยู่ภายใต้บังคับของประกาศฉบับนี้ฯ เช่นกัน ดังนั้น ถ้าท่านผู้อ่านท่านใดมีคอนโด หรือบ้านให้เช่ารวมกันน้อยกว่า หน่วย ท่านยังคงสบายใจได้ว่าท่านไม่ถูกบังคับให้ต้องปฏิบัติตามข้อกำหนดในประกาศฯ นี้ แต่อย่างใด

2. อาคารที่จะอยู่ภายใต้บังคับของประกาศฉบับนี้ได้แก่ ห้องพัก บ้าน อาคารชุด อพาร์ตเมนต์หรือสถานที่พักอาศัยไม่ว่าท่านจะเรียกหรือตั้งชื่อเป็นอย่างอื่น ที่จัดขึ้นสำหรับการให้เช่าเพื่อเป็นที่อยู่อาศัย แต่ไม่รวมถึงหอพักตามกฎหมายว่าด้วยหอพัก และโรงแรมตามกฎหมายว่าด้วยโรงแรม ซึ่งมีกฎหมายเฉพาะควบคุมอยู่แล้ว

3. สัญญาเช่าอาคารที่ผู้ประกอบการทำกับผู้เช่า ต้องมีข้อความภาษาไทยที่สามารถเห็นและอ่านได้อย่างชัดเจน โดย สคบกำหนดว่า ขนาดตัวอักษรไม่เล็กกว่า มิลลิเมตร ดังนั้น ผู้ประกอบการรายใดที่นิยมชมชอบการทำสัญญาเช่าอาคารเพื่อการอยู่อาศัยเป็นภาษาอังกฤษ ยังคงสามารถทำได้ต่อไป แต่ต้องไม่ลืมที่จะต้องมีการทำสัญญาฉบับภาษาไทยประกอบกันไปด้วย นอกจากนี้ สัญญานั้นต้องมีข้อสัญญาที่มีสาระสำคัญและเงื่อนไขตามที่กำหนดไว้ในประกาศด้วย 

ในตอนหน้าผู้เขียนจะมานำเสนอถึงข้อสัญญาที่จะต้องมี และข้อสัญญาต้องห้ามที่ไม่สามารถกำหนดไว้ได้ในสัญญาเข่า เช่น การเรียกเก็บเงินค่าเช่า เงินประกันความเสียหายเกินกว่า 1 เดือน การคืนเงินประกัน หรือ การห้ามผู้ให้เช่าขึ้นค่าเช่าในระหว่างสัญญา ผู้ให้เช่ามีสิทธิปิดกั้น ล็อกห้องไม่ให้ผู้เช่าเข้าใช้สถานที่เช่าหรือไม่ ทั้งหลายทั้งปวงเหล่านี้เป็นสิ่งที่ผู้ประกอบการต้องระมัดระวัง หากผู้ประกอบการรายใด เผลอไผลทำผิดข้อกำหนดในประกาศ ถือเป็นการกระทำความผิดอาญาซึ่งอาจได้รับโทษจำคุกและโทษปรับได้

*** ชื่อเต็ม: เมื่อ สคบ. เข้าควบคุมการทำสัญญาเช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัย (1) (Residential Lease Contract becomes the Regulated Contract by CPB (1))

แชร์ข่าว :
Tags:

i-Newspaperดูทั้งหมด

‘สมคิด’สั่งอัดฉีดศก.ปลายปี