ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ในช่วง 2 เดือนแรกของปีพ.ศ.2561

 และต่อเนื่องมาถึงปี 2561 ดีขึ้นกว่าปีก่อนหน้านี้ค่อนข้างมาก ด้วยปัจจัยบวกทางเศรษฐกิจที่ดีต่อเนื่องจากปีที่ผ่านมา ส่งผลต่อเนื่องให้ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์หลายราย ที่ประกาศแผนการดำเนินธุรกิจในปี 2561 ออกมาแล้ว ล้วนมีความต้องการรายได้ที่มากขึ้นกว่าปีก่อนหน้านี้แทบทุกราย 

โดยในปี 2561 คาดว่าบริษัทอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์ มีแผนการเปิดขายโครงการใหม่ ทั้งบ้านจัดสรรและคอนโดมิเนียม มูลค่ารวมกันประมาณ 400,000 ล้านบาท หรืออาจจะมากกว่านี้ เมื่อรวมกับโครงการของบริษัทขนาดกลาง และขนาดเล็กอื่นๆ นอกตลาดหลักทรัพย์

ขณะที่ผู้ประกอบการายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์ ยังคงเป็นตัวขับเคลื่อนให้ตลาดอสังหาฯ โดยเฉพาะตลาดที่อยู่อาศัยขยายตัวต่อเนื่องแบบที่เป็นมาก่อนหน้านี้ และคาดว่า ผู้ประกอบการรายใหญ่จะยังคงมีสัดส่วนมากที่สุดต่อไปอีกยาวนานด้วยปัจจัยหลายๆ อย่างที่ได้เปรียบกว่ารายเล็ก หรือผู้ประกอบการหน้าใหม่ที่เพิ่งเข้าสู่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ 

โดยเฉพาะในปัจจุบัน การขอสินเชื่อของผู้ประกอบการที่อาจจะต้องมีขั้นตอนและการตรวจสอบจากทางธนาคารที่ค่อนข้างเข้มงวด ส่งผลให้การดำเนินธุรกิจของผู้ประกอบการรายกลางหรือรายเล็ก และหน้าใหม่ต้องประสบกับภาวะชะงักงัน เนื่องจากการเงินที่ไม่ต่อเนื่อง ยิ่งก่อนหน้านี้ที่ภาวะเศรษฐกิจชะลอตัวยอดขายโครงการของผู้ประกอบการบางรายไม่เป็นไปตามเป้า ทำให้ธนาคารพิจารณาปล่อยสินเชื่อเพื่อพัฒนาโครงการลดลงจากที่ตกลงกันไว้ แต่รายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์มีช่องทางการออกหุ้นกู้ เข้ามาเป็นทางเลือก ดังนั้น ช่องว่างของรายใหญ่และผู้ประกอบการระดับรองลงไปจึงยิ่งมากขึ้น

เราจึงเห็นผู้ประกอบการายกลาง รายเล็กที่เพิ่งเข้าสู่ตลาดอสังหาฯได้ไม่นาน มีการเปิดขายโครงการใหม่มากขึ้น ในช่วง 1 – 2 ปีที่ผ่านมา เพื่อสะสมยอดการรับรู้รายได้ในอนาคต รวมไปถึงมูลค่าของบริษัทให้มากขึ้น เพื่อเตรียมความพร้อมในการเข้าสู่ตลาดหลักทรัพย์แบบที่เห็นบางบริษัททำได้สำเร็จก่อนหน้านี้ ผู้ประกอบการรายกลางบางราย มีการเปิดขายโครงการใหม่มากขึ้น แบบเห็นได้ชัดเพื่อหวังผลในอนาคต

การเปิดขายโครงการใหม่ของทั้งรายใหญ่ รายกลาง และรายเล็กรวมกัน จึงมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นทุกปี ๆ โดยในปี 2561 คาดการณ์ว่า ความคึกคักในตลาดอสังหาริมฯ จะยังคงไม่ได้แตกต่างจากปีที่แล้วเท่าใดนัก กลับกันมีแนวโน้มที่จะมีโครงการเปิดขายใหม่มากกว่าอย่างเห็นได้ชัด โดยดูได้จากแผนการเปิดขายโครงการใหม่ที่ผู้ประกอบการประกาศมาก่อนหน้านี้

แม้ว่าปี 2561 จะผ่านไปเพียง 2 เดือน แต่ว่าตลาดอสังหาฯ มีความเคลื่อนไหวค่อนข้างคึกคัก ใกล้เคียงกับปีก่อนหน้านี้ ทั้งในตลาดคอนโดมิเนียมและบ้านจัดสรร โดย 2 เดือนแรกของปี 2561 มีคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ในกรุงเทพ ประมาณ 6,000 ยูนิตใกล้เคียงกับปีก่อนหน้านี้ ที่มีโครงการคอนโดมิเนียมเปิดขายเมื่อผ่านช่วง 2 เดือนแรกของปี ประมาณ 6,380 ยูนิตต่างกันไม่มาก และอีกมากกว่า 3,000 ยูนิต ที่มีแผนจะเปิดขายในเดือน มี.ค.2561 ซึ่งถ้าเป็นไปตามที่ผู้ประกอบการประกาศก่อนหน้านี้ ก็จะมีคอนโดฯ เปิดขายใหม่ในกรุงเทพ ช่วงไตรมาสที่ 1 มากกว่า 10,000 ยูนิตขึ้นไปแน่นอน ซึ่งใกล้เคียงกับปีที่แล้วเช่นกัน

ในส่วนของบ้านจัดสรร อาจจะดูจำนวนที่แน่นอน ไม่ได้ชัดเจนแบบตลาดคอนโดมิเนียม เพราะผู้ประกอบการอาจประกาศเปิดขายโครงการ แต่เมื่อเปิดขายจริง ปรากฏว่า เปิดขายเพียงบางส่วนของโครงการก่อน เพื่อจะได้ทยอยสร้าง ทยอยขายไปเรื่อยๆ โดยจำนวนยูนิตรวมของบ้านจัดสรรที่มีแผนเปิดขายโครงการใหม่ในช่วง 2 เดือนแรกของปี 2561 อยู่ที่ ประมาณ 852 ยูนิต เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน ซึ่งมีบ้านจัดสรรเปิดขายใหม่ประมาณ 2,000 ยูนิต อาจจะแตกต่างจากปีที่แล้วค่อนข้างมาก เพราะผู้ประกอบการส่วนใหญ่เลือกเปิดขายโครงการบ้านจัดสรรใหม่ในจังหวัดปริมณฑลรอบกรุงเทพมากกว่า เนื่องจากราคาที่ดินที่ต่ำกว่า การเดินทางที่สะดวกสบายมากขึ้น ประกอบกับบ้านจัดสรรบนที่ดินยังคงเป็นตัวเลือกลำดับแรกของคนไทย ที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยยิ่งในทำเลที่ราคาใกล้เคียงกัน

ทำเลที่ได้รับความสนใจจากผู้ประกอบการในการเปิดขายโครงการคอนโดมิเนียม ยังคงเป็นพื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าที่กำลังก่อสร้าง และพื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้า รถไฟใต้ดินนอกพื้นที่ศูนย์กลางธุรกิจ เพราะผู้ประกอบการยังคงต้องการขายคอนโดมิเนียมในราคาเริ่มต้นที่ไม่เกิน 3 ล้านบาทต่อยูนิต มากกว่าขายคอนโดมิเนียมราคาสูงในพื้นที่เมืองชั้นใน ยกเว้นผู้ประกอบการบางรายที่มีศักยภาพและมีชื่อเสียงในการพัฒนาโครงการระดับหรู พื้นที่ที่ได้รับความสนใจในปีที่แล้ว เช่น พื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีเขียว ส่วนต่อขยายทางทิศเหนือยังคงเป็นทำเลยอดนิยมต่อไป 

 รวมไปถึงพื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน และเส้นทางที่จะเริ่มก่อสร้างในปีนี้เช่นกัน เพราะคอนโดมิเนียมยังไงก็จำเป็นต้องอยู่ไม่ไกลจากสถานีรถไฟฟ้าทุกรูปแบบจึงจะได้รับความสนใจ ส่วนตลาดบ้านจัดสรรนั้นพื้นที่กรุงเทพฯรอบนอก และในจังหวัดปริมณฑลโดยเฉพาะพื้นที่ตามแนวเส้นทางถนนที่สามารถเดินทางเข้ากรุงเทพได้สะดวก ยังคงเป็นทำเลที่ผู้ประกอบการให้ความสนใจ แม้ว่าในช่วง 1 – 2 ปีที่ผ่านมาราคาที่ดินจะปรับเพิ่มขึ้นมามากกว่าในอดีตก็ตามส่งผลให้ราคาบ้านจัดสรรในทำเลเหล่านี้มีราคาขายสูงขึ้นต่อเนื่องเช่นกัน

ภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยในปี 2561 จะยังคงมีการขยายตัวที่ไม่ได้แตกต่างจากปีที่แล้วเท่าใดนัก จำนวนของยูนิตที่เปิดขายใหม่ ทั้งบ้านจัดสรรและคอนโดมิเนียมจะยังคงไม่ได้แตกต่างจากปีก่อนหน้านี้ ณ ข้อมูลที่รวบรวมได้ตอนนี้ แต่ถ้าภาวะเศรษฐกิจของประเทศไทยมีการขยายตัวต่อเนื่องจนถึงช่วงไตรมาสที่ 2 – 3 ของปีนี้ เชื่อได้เลยว่าผู้ประกอบการอาจมีการเร่งการเปิดขายโครงการใหม่กันขึ้น อาจจะมีการนำโครงการที่มีแผนจะเปิดขายปีต่อไป มาเปิดขายช่วงปลายปีก็เป็นไปได้ โดยเฉพาะโครงการคอนโดมิเนียมที่สามารถปรับเปลี่ยนอะไรต่างๆ ได้รวดเร็วกว่า 

ในส่วนของกำลังซื้อก็อาจจะดีขึ้นกว่าปีที่แล้ว แต่ก็ยังต้องขึ้นกับความเชื่อมั่นของคนไทยที่มีต่อภาวะเศรษฐกิจของประเทศในระยะยาว แต่ผู้ประกอบการบางรายมีช่องทางและวิธีการขายของตนเอง ที่สามารถสร้างอัตราการขายได้สูงในช่วงแรกๆ ที่เปิดขาย รวมไปถึงกำลังซื้อชาวต่างชาติที่จะเข้ามาเป็นส่วนหนึ่งของตลาดอสังหาฯในประเทศไทย โดยเฉพาะตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพ และเมืองท่องเที่ยวยอดนิยมต่างๆ กำลังซื้อจากคนจีนจะมากขึ้นกว่าที่ผ่านมาแน่นอน

ทั้งจากการขยายตลาดของผู้ประกอบการเองและความต้องการซื้อของคนจีนที่เริ่มมากขึ้นต่อเนื่อง ตลาดคอนโดมิเนียมจะยังคงขยายตัวต่อเนื่องต่อไปในอนาคตตามการขยายตัวของเส้นทางรถไฟฟ้า ส่วนตลาดบ้านจัดสรรจะออกไปสู่จังหวัดปริมณฑลมากกว่าในกรุงเทพแบบที่เป็นมาต่อเนื่อง ในช่วงหลายปีที่ผ่านมา

โดย... สุรเชษฐ กองชีพ