คดีพิพาท "คอนโดมิเนีม" สู้ไปก็เเพ้

คณะกรรมการ มีรายละเอียดเกี่ยวกับข้อกำหนดการใช้ทรัพย์ส่วนบุคคล - ทรัพย์ส่วนกลาง การใช้ และการจัดการทรัพย์ส่วนกลาง วัตถุประสงค์ การชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลาง การประชุมคณะกรรมการ การประชุมใหญ่ เจ้าของร่วม การกำหนดอำนาจ หน้าที่ คุณสมบัติ ลักษณะต้องห้ามของผู้จัดการ คณะกรรมการ สิทธิ เจ้าของร่วมการเลิกอาคารชุด การกำหนดบทลงโทษต่อผู้ฝ่าฝืน ฯลฯ เป็นต้น 

โดยบุคคล หรือนิติบุคคล ซึ่งมีหน้าที่ และความรับผิดชอบต่อการบริหาร เป็นผู้แทนนิติบุคคลอาคารชุด คือ *ผู้จัดการ* ภายใต้ความเห็นชอบของคณะกรรมการ ที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วม ส่วน *คณะกรรมการ* ซึ่งเป็นตัวแทนเจ้าของร่วม ไม่น้อยกว่า 3 ราย แต่ไม่เกิน 9 ราย มีอำนาจ หน้าที่ให้นโยบาย ควบคุมการบริหารจัดการ ตรวจสอบการปฏิบัติหน้าที่ผู้จัดการ การอนุมัติค่าใช้จ่าย การแก้ไขข้อพิพาทระหว่างเจ้าของร่วมม เป็นต้น

ขณะที่เจ้าของร่วม หรือผู้ซื้อกรรมสิทธิ์ห้องชุด มีหน้าที่ และสิทธิต่อการปฏิบัติ (ตน) ตามระเบียบ ข้อบังคับ ข้อกำหนดต่างๆ ตามมติที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วม อย่างไรก็ดี เมื่อเจ้าของร่วม ผู้ซื้อห้องชุด หรือผู้จัดการ คณะกรรมการ ใช้ประโยชน์ในอาคารชุดไม่ถูกต้อง หรือปฏิบัติหน้าที่ไม่ถูกต้อง ไม่สอดคล้องกับระเบียบ ข้อบังคับ และพ.ร.บ.อาคารชุด จนทำให้เกิดความเสียหายต่ออีกฝ่าย แต่ละฝ่ายก็สามารถบอกกล่าว ตักเตือนเป็นหนังสือให้อีกฝ่ายทราบ เพื่อปรับปรุง แก้ไข รวมทั้งใช้สิทธิของตนดำเนินคดี ตามข้อบังคับ และพ.ร.บ.อาคารชุดต่อไปได้

อย่างไรก็ตาม หากจะ *ประมวล* ข้อพิพาท ซึ่งเกิดขึ้นในระบบอาคารชุด ตามข้อบังคับ และพระราชบัญญัติอาคารชุด และเข้าสู่กระบวนการพิจารณาของศาลยุติธรรม ส่วนใหญ่ ได้แก่ ข้อพิพาท ดังต่อไปนี้

1.สมาชิก หรือเจ้าของร่วมค้างชำระค่าส่วนกลาง ตามข้อบังคับ และพระราชบัญญัติอาคาร ชุดต่อนิติบุคคลอาคารชุด ซึ่งอาจส่งผลความเสียหายต่อนิติบุคคลอาคารชุด ในหลายด้าน เหตุเพราะขาดเม็ดเงิน งบประมาณในการบำรุงรักษา ปรับปรุง บริหารจัดการทรัพย์ส่วนกลาง และการให้บริการแก่เจ้าของร่วม ผู้พักอาศัย นอกจากเจ้าของร่วมจะต้องชำระเงินเพิ่ม หรือค่าปรับชำระล่าช้าในอัตรา 12 หรือ 20% ต่อปีแล้ว ลูกหนี้เจ้าของร่วม อาจถูกระงับการใช้บริการทรัพย์ส่วนกลาง ตามข้อบังคับ ตลอดจนถูกระงับการออกเสียงลงคะแนนในที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วม (อีกด้วย) อีกทั้งเป็นอำนาจ หน้าที่ของผู้จัดการต้องดำเนินการฟ้องร้องเป็นคดีต่อศาล เพื่อบังคับให้เจ้าของร่วมชำระหนี้ค่าใช้จ่ายตามที่ นิติบุคคลอาคารชุดเรียกเก็บ 

การชำระค่าส่วนกลาง ตามข้อบังคับ และพ.ร.บ.อาคารชุดเป็น "หน้าที่" ที่เจ้าของร่วมทุกรายต้องปฏิบัติ ไม่ได้รับข้อยกเว้นใดๆ

2. สมาชิก หรือเจ้าของร่วมใช้ห้องชุด ทรัพย์ส่วนกลางไม่ถูกต้อง หรือผิดวัตถุประสงค์ ตามข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุด อาทิ การเลี้ยงสัตว์เลี้ยง การตกแต่ง ต่อเติมห้องชุดที่มีผลต่อทรัพย์ส่วนกลาง ฯลฯ เป็นต้น ซึ่งเจ้าของร่วม "จำนวนไม่น้อย" ไม่ทราบข้อกำหนด ซึ่งเป็น "ข้อห้าม" หรืออาจไม่ได้ศึกษารายละเอียดเกี่ยวกับข้อกำหนดข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุด (มาก่อน) โดยการกระทำดังกล่าว ทั้งภายในห้องชุด หรือทรัพย์ส่วนกลางได้รับความเสียหาย หรือก่อให้เกิดความรำคาญต่อห้องชุด (ข้างเคียง) เมื่อนิติบุคคลอาคารชุดตักเตือน หรือสั่งให้หยุดกระทำ แต่สมาชิก เจ้าของร่วม ยังคงเพิกเฉยคำสั่งห้ามกระทำ และเกิดความเสียหาย นิติบุคคลอาคารชุดอาจต้องฟ้องร้องดำเนินคดีต่อศาล

กรณีดังกล่าวข้างต้น เสนอแนะว่า เจ้าของร่วม "จำเลย" มีหน้าที่ต้องแก้ไข ปรับปรุง ตลอดจนปฏิบัติตามระเบียบ ข้อบังคับ มติที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วม ภายใต้บังคับแห่งพระราชบัญญัติอาคารชุดสถานเดียว

กรณีดังกล่าวข้างต้น เสนอแนะให้สมาชิก หรือเจ้าของร่วม "จำเลย" ไม่ต้องต่อสู้คดีกับ นิติบุคคลอาคารชุด "โจทก์" เหตุเพราะมีแต่แพ้คดีอย่างเดียว

ผู้เขียนกล่าวถึงประเด็นพิพาทการไม่ชำระค่าส่วนกลาง  ไม่ว่าเจ้าของกรรมสิทธิ์ห้องชุดจะใช้ประโยชน์หรือไม่ เจ้าของกรรมสิทธิ์ห้องชุด หรือเจ้าของร่วมมีหน้าที่ชำระค่าส่วนกลางให้แก่ นิติบุคคลอาคารชุดทุกครั้งไปเมื่อนิติบุคคลอาคารชุดเรียกเก็บ จะยก "ข้ออ้าง"  ว่า ไม่ได้ใช้ประโยชน์ห้องชุด หรือทรัพย์ส่วนบุคคลชำรุดเสียหาย หรือยังไม่มีผู้เช่า อยู่ระหว่างรอการเช่า การขาย รวมถึงการไม่ปฏิบัติตามข้อกำหนด ของข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุด อาทิ การห้ามเลี้ยงสัตว์เลี้ยงภายในอาคารชุด หรือ การตกแต่ง ต่อเติมห้องชุดที่มีผลกระทบต่อทรัพย์ส่วนกลาง โครงสร้าง ความมั่นคง แข็งแรงต่ออาคาร การเปลี่ยนแปลงสภาพภายนอกห้องชุด ก็ตาม เมื่อนิติบุคคลอาคารชุดตักเตือน มีคำสั่งให้ระงับ หรือ ห้ามมิให้ดำเนินการใดๆ แล้ว แต่หากเจ้าของห้องชุด ผู้เช่า ผู้พักอาศัย ยังฝ่าฝืนคำสั่ง นิติบุคคลอาคารชุดก็อาจจำเป็นต้องดำเนินคดี เพื่อขอให้ศาลบังคับให้เจ้าของกรรมสิทธิ์ห้องชุดปฏิบัติตนให้ถูกต้อง

ทั้ง 2 ประเด็นพิพาทข้างต้น แนะเจ้าของกรรมสิทธิ์ห้องชุด ผู้เช่า ผู้พักอาศัย "จำเลย" ไม่ต้องต่อสู้คดีกับนิติบุคคลอาคารชุด "โจทก์" เพราะแพ้คดีอย่างเดียว

3. "การส่งหนังสือเชิญประชุมใหญ่เจ้าของร่วมน้อยกว่า 7 วัน และขาดเอกสารการประชุม" ถือเป็นหน้าที่ของนิติบุคคลอาคารชุดต้องกระทำ เป็นไปตามข้อกำหนดของข้อบังคับ และพ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2551 มาตรา 42/3 เพราะหากไม่ปฏิบัติให้เป็นไปตามข้อบังคับ และพ.ร.บ.อาคารชุดดังกล่าวข้างต้น ย่อมเกิดความเสียหายแก่เจ้าของร่วม ซึ่งผู้เสียหาย ผู้มีส่วนได้ ส่วนเสีย สามารถใช้สิทธิทางศาลดำเนินคดีต่อนิติบุคคลอาคารชุด "จำเลย" เพื่อเพิกถอนมติการประชุม ตลอดจนเรียกร้องค่าเสียหายต่อไปได้

อย่างไรก็ตาม เมื่อนิติบุคคลอาคารชุดตกเป็น "จำเลย" ต่อศาล แนะไม่ต้องต่อสู้คดีกับเจ้าของกรรมสิทธิ์ห้องชุด "โจทก์" เพราะแพ้คดีอย่างเดียว 

4. "ที่ประชุมลงมติ (คะแนนเสียง) ขัดต่อข้อบังคับ และพระราชบัญญัติอาคารชุด" ที่ผ่านมา การลงมติ "หลายแห่ง" พบว่าขัดต่อข้อบังคับ อาทิ การพิจารณาแก้ไข เปลี่ยนแปลงอัตราส่วนค่าใช้จ่ายร่วมกันตามข้อบังคับ ตามมาตรา 48 (5) หรือการจัดหาผลประโยชน์ในทรัพย์ส่วนกลาง ตามข้อบังคับ และมาตรา 48 (7) หรือการการแก้ไข เปลี่ยนแปลงข้อบังคับเกี่ยวกับการใช้หรือการจัดการตามข้อบังคับ ตามมาตรา 48 (4) ฯลฯ เป็นต้น นอกจากมติที่ประชุมจะบังคับใช้ต่อผู้ใดมิได้แล้ว ยังอาจเป็นเหตุให้เจ้าของกรรมสิทธิ์ห้องชุด หรือเจ้าของร่วม ผู้มีส่วนได้ ส่วนเสีย "โจทก์" สามารถใช้สิทธิทางศาลดำเนินคดีต่อนิติบุคคลอาคารชุด"จำเลย" เพื่อเพิกถอนมติที่ประชุม ตลอดจนเรียกร้องค่าเสียหายต่อไปได้

อย่างไรก็ดี ยังมีประเด็นพิพาท "คอนโดมิเนียม" ของศาลยุติธรรมอีกหลายประเด็น หลายคดีที่น่าสนใจ แต่พื้นที่การนำเสนอมีจำกัด โอกาสหน้า อาจนำเรียน เผยแพร่ให้ทุกท่านที่เกี่ยวข้องทราบต่อไป

โดย... 

นายพิสิฐ ชูประสิทธิ์

นายกสมาคมนักบริหารอาคารชุด – หมู่บ้านจัดสรรไทย