สุรเชษฐ กองชีพ

นักวิจัยตลาดอสังหาริมทรัพย์ surachet.jock@gmail.com

23 กุมภาพันธ์ 2561
3,968

รถไฟฟ้าสายสีทอง เปลี่ยนพื้นที่‘เจริญนคร’

พื้นที่ฝั่งธนบุรี อาจจะดูด้อยกว่าหรือเทียบไม่ได้กับพื้นที่ทางฝั่งพระนคร ไม่มีศูนย์การค้าใหญ่ๆ ที่เป็นแหล่งชอปปิงระดับโลก

แต่ปีนี้หรือปีหน้า จะมีศูนย์การค้าขนาดใหญ่ริมแม่น้ำเจ้าพระยาเปิดให้บริการแล้ว โครงการศูนย์การค้า“ไอคอน สยาม” ของ สยามพิวรรธน์ เครือเจริญโภคภัณฑ์ และแมกโนเลีย ควอลิตี้ ดีเวล็อปเม้นต์ คอร์ปอเรชั่น เป็นโครงการศูนย์การค้าขนาดใหญ่ มีพื้นที่รวม 7.5 แสนตร.ม. แต่สิ่งที่สร้างความน่าสนใจที่มาพร้อมกับศูนย์การค้าไอคอน สยาม คือ โครงการรถไฟฟ้าสายสีทอง ที่ทางผู้ประกอบการทั้ง 3 รายของโครงการนี้ร่วมกับทางกรุงเทพมหานคร ประกาศแผนการพัฒนาออกมาพร้อมทั้งเส้นทางที่เชื่อมต่อกับสถานีรถไฟฟ้ากรุงธนบุรีและมีเส้นทางไปตามถนนเจริญนครสิ้นสุดที่เชิงสะพานพระปกเกล้ารวมแล้ว 2.7 กิโลเมตร 4 สถานี 

ไม่เพียงเท่านั้นในอนาคตเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีทอง ยังสามารถเชื่อมต่อกับเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีม่วงใต้และสายสีแดงได้อีกด้วย 

นอกจากนี้ในอนาคตยังมีหอชมเมืองที่มีแผนการพัฒนาบนที่ดินของกรมธนารักษ์ติดกับไอคอนสยาม โดยหอชมเมืองนี้มีความสูง 459 เมตร สูงเป็นอันดับที่ 6 ของโลกเป็นอีกโครงการที่ช่วยเพิ่มความน่าสนใจและเพิ่มศักยภาพให้กับพื้นที่โดยรอบ

ศูนย์การค้าขนาดใหญ่ เส้นทางรถไฟฟ้าสายสีทอง และหอชมเมืองที่มีความสูงถึงอันดับ 6 ของโลก 

น่าจะเพียงพอช่วยยกระดับความน่าสนใจของพื้นที่ฝั่งธนบุรีโดยเฉพาะบริเวณริมแม่น้ำเจ้าพระยาตามแนวถนนเจริญนครช่วงนี้ไปได้หลายระดับ  กลายเป็นย่านเด่นทำเลทองที่น่าสนใจในอนาคตขึ้นมาทันที ความสนใจจากทั้งฝั่งผู้ประกอบการโครงการคอนโดมิเนียมและผู้ซื้อทั่วไปพุ่งสูงขึ้นทันที 

แต่ตอนนี้อาจจะยังไม่เห็นความชัดเจนมากนักเท่านั้นเอง ถ้าในอนาคตเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีทอง มีความชัดเจนมากขึ้นจะทำให้ตลาดคอนโดมิเนียมในพื้นที่ตามแนวถนนเจริญนครโดยเฉพาะช่วงตั้งแต่สะพานสาทร ไปทางคลองสานเปลี่ยนแปลงมากขึ้น 

แม้ว่าเส้นทางนี้จะเป็นระบบโมโนเรล ไม่ใช่รถไฟฟ้าขนาดใหญ่แบบที่เปิดให้บริการอยู่ในปัจจุบัน แต่ก็ช่วยให้การเดินทางในบริเวณนี้สะดวกขึ้นอย่างแน่นอน พื้นที่ตามแนวถนนเจริญนครช่วงนี้มีโครงการคอนโดมิเนียมเปิดขายมาก่อนหน้านี้แล้วในระดับหนึ่งอาจจะไม่มากนัก แต่ก็มียูนิตรวมกัน 3,640 ยูนิตและเกินกว่าครึ่งเพิ่งเปิดขายหลังจากที่สถานีรถไฟฟ้ากรุงธนบุรีเปิดให้บริการในปี 2552 

แต่คอนโดมิเนียมในทำเลนี้มีอัตราการขายที่สูงมากคือ 94% แสดงว่าคนให้ความสนใจมากมาย ทั้งที่ก่อนหน้านี้ยังไม่มีใครรู้ว่าแถวนี้จะมีโครงการขนาดใหญ่แบบนี้เกิดขึ้น และในอนาคตความน่าสนใจจะเพิ่มสูงขึ้นไปขนาดไหน โครงการส่วนใหญ่เปิดขายก่อนหน้านี้หลายปี และสร้างเสร็จเกือบทุกโครงการแล้ว 

ยกเว้นโครงการที่เพิ่งเปิดขายปี 2558 เป็นต้นมา ราคาขายเฉลี่ยของโครงการคอนโดมิเนียมในทำเลนี้อยู่ที่ 1.5 แสนบาทต่อตร.ม. แต่ราคาขายมีความแตกต่างกันมาก เพราะโครงการเก่าๆ ที่เปิดขายมาหลายปีแล้วมีราคาขายเฉลี่ย 7.7 หมื่นบาทต่อตร.ม.เท่านั้น แต่โครงการที่เปิดขายหลังปี 2552 เป็นต้นมา มีราคาขายเฉลี่ย 1.35 แสนบาทต่อตร.ม. 

ส่วนโครงการที่เปิดขายในปี 2557-2560 มีราคาขายเฉลี่ย  2.7 แสนบาทต่อตร.ม. ราคาขายของโครงการในทำเลนี้ปรับขึ้นตลอดในช่วงหลายปีที่ผ่านมา การปรับขึ้นของราคาขายอยู่ที่ประมาณ 3-10% ต่อปี โดยเฉพาะราคาขายในปี 2557 ที่เริ่มมีข่าวโครงการไอคอน สยาม และยิ่งปรับเพิ่มขึ้นไปอีกเมื่อข่าวของเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีทองเริ่มชัดเจนมากขึ้น 

โดยโครงการที่เปิดขายมากว่า 10 ปีบางโครงการราคาขายต่อของยูนิตมือสองปรับขึ้นกว่า 30% โครงการรถไฟฟ้าสายสีทองจะเป็นตัวแปรสำคัญในอนาคตที่ทำให้ทำเลนี้เปลี่ยนรูปแบบการใช้ประโยชน์บนที่ดินจากบ้านพักอาศัย ตึกแถวเก่าๆ ไปสู่รูปแบบอื่นที่สอดคล้องกับมูลค่าที่ดินที่เพิ่มขึ้นแน่นอนในอนาคต

แม้ว่าจากข้อมูลต่างๆ ที่พูดถึงไปในย่อหน้าที่แล้วจะแสดงให้เห็นว่าโครงการคอนโดมิเนียมในพื้นที่นี้เป็นที่สนใจ แต่ก็ไม่ใช่ว่าจะเชียร์ให้ทุกคนรีบไปซื้อโครงการคอนโดมิเนียมในพื้นที่หรือโครงการที่จะเปิดขายใหม่ในอนาคตซะทีเดียว แต่ควรสละเวลาไปสำรวจหรือว่าพิจารณาถึงตำแหน่งสถานีต่างๆ ของเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีทองหรือว่าการเดินทางในพื้นที่นี้ก่อน และไม่ใช่ว่าจะซื้อโครงการไหนก็ได้เพราะปัจจัยบวกต่างๆ ที่พูดถึงไปก่อนหน้านี้เป็นตัวสนับสนุน 

เนื่องจากคอนโดมิเนียมในทำเลนี้มีตั้งแต่ราคาไม่สูงมาก ไปถึงมากกว่า 3 แสนบาทต่อตร.ม. และเช่นเคยแบบที่เน้นย้ำกันมาก่อนหน้านี้บ่อยครั้งแล้วว่า ให้เข้าใจถึงศักยภาพในการขอสินเชื่อธนาคารของตนเองและตระหนักถึงเงินในบัญชีธนาคารของตนเองก่อนเป็นลำดับแรก จากนั้นค่อยมาพิจารณาเลือกซื้อโครงการที่เหมาะสมกับตนเอง ซึ่งพื้นที่นี้มีให้เลือกหลากหลายและส่วนใหญ่สร้างเสร็จแล้วขึ้นไปพิจารณาถึงวิว รูปแบบห้องและพื้นที่ส่วนกลางต่างๆ ได้เลย 

นอกจากนี้ด้วยความที่หลายโครงการในพื้นที่นี้อยู่ริมแม่น้ำเจ้าพระยา ซึ่งมีที่ดินจำกัด ราคาที่ดินปรับขึ้นต่อเนื่อง ทำให้โครงการคอนโดมิเนียมริมแม่น้ำเจ้าพระยาราคาขายปรับขึ้นต่อเนื่องมาตลอดและจะยังคงปรับขึ้นต่อไปในอนาคตเพราะมีปัจจัยบวกต่างๆ ที่กล่าวมาแล้วสนับสนุน ใครที่สนใจลงทุนคอนโดมิเนียมในพื้นที่นี้ก็สามารถเลือกซื้อได้ตามกำลังความสามารถของตนเอง จะซื้อตอนนี้เลยก็ได้แต่รูปแบบโครงการอาจจะไม่ทันสมัยเท่านั้นเอง หรือจะรอโครงการใหม่ที่กำลังจะเปิดขายก็ดีกว่าในเรื่องของรูปแบบโครงการ แต่อาจจะด้อยกว่าเรื่องของทำเลและราคาขายที่สูงกว่าแน่นอน 

เรื่องแบบนี้ขึ้นอยู่กับความพอใจหรือว่ากำลังเงินของตนเองเป็นสำคัญ

 

แชร์ข่าว :
Tags:

i-Newspaperดูทั้งหมด

กฎหมายภาษีที่ดินฯผ่านฉลุย