สุรเชษฐ กองชีพ

นักวิจัยตลาดอสังหาริมทรัพย์ surachet.jock@gmail.com

16 กุมภาพันธ์ 2561
981

ลงทุนคอนโดแนวถนน‘พระราม4’แบบไหนดี?

พื้นที่ตามแนวถนนพระราม 4 ตั้งแต่สามย่านไปถึงคลองเตย เป็นทำเลที่น่าสนใจและคาดว่าจะเกิดการเปลี่ยนแปลงค่อนข้างมากในปัจจุบันและอีกหลายปีข้างหน้า

เนื่องจากมีโครงการมิกซ์ยูส ขนาดใหญ่ที่มีการพัฒนาแล้ว กำลังอยู่ในระหว่างการออกแบบและประกาศรูปแบบการพัฒนาแล้ว แค่รอเวลาที่เหมาะสมในการพัฒนาเท่านั้น ทำให้พื้นที่นี้รวมไปถึงพื้นที่ต่อเนื่องกลายเป็นทำเลที่น่าจับตามองในอนาคตทันที เพราะมีโครงการขนาดใหญ่อยู่ในพื้นที่นี้ เช่น

1.โครงการสามย่านมิตรทาวน์ ของโกลเด้น แลนด์ ในกลุ่มทีซีซี บนที่ดินขนาด 13 ไร่ของจุฬาฯ ที่มีแผนจะพัฒนาเป็นโครงการมิกซ์ยูสขนาด 220,000 ตารางเมตร ประกอบด้วย อาคารสำนักงาน 65,000 ตารางเมตร คอนโดมิเนียมแบบสิทธิการเช่า 554 ยูนิต เซอร์วิสอพาร์ตเม้นต์ 104 ยูนิต และศูนย์ทักษะเพิ่มโอกาสการเรียนรู้แห่งแรกของไทยขนาด 65,000 ตารางเมตร คาดว่าจะแล้วเสร็จประมาณปี 2563

2.โครงการของกลุ่มดุสิตธานีและเซ็นทรัล บริเวณแยกศาลาแดงที่เป็นที่ตั้งของโรงแรมดุสิตธานีเดิมนั้น จะพัฒนาเป็นโครงการมิกซ์ยูส ขนาดใหญ่ประกอบไปด้วยโรงแรมระดับ 5 ดาว อาคารที่พักอาศัย ศูนย์การค้า และอาคารสำนักงานที่มีพื้นที่อาคารรวมกันทั้งหมดประมาณ 403,000 ตารางเมตร

3.โครงการ วัน แบงค็อก ที่ดินแปลงใหญ่กว่า 104 ไร่ ของสำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์ ที่เดิมเป็นโรงเรียนเตรียมทหารและโครงการสวนลุมไนท์บาซาร์ โดยบริษัท ทีซีซี แอสเซ็ทส์ จำกัด ร่วมกับ บริษัท เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ โฮลดิ้งส์ (ประเทศไทย) เป็นผู้ได้สิทธิเช่าและพัฒนาที่ดินแปลงนี้ โดยสัญญาเช่ามีระยะเวลาเช่า 30 ปี และสามารถต่อได้อีก 30 ปี จากการประมูลเมื่อปี 2557 ซึ่งรูปแบบการพัฒนาตามที่สำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์ระบุไว้คือ ภายในพื้นที่ต้องประกอบไปด้วยโรงแรม พื้นที่ค้าปลีก อาคารสำนักงาน การศึกษา วัฒนธรรม และที่อยู่อาศัย

4.โครงการ เดอะ ปาร์ค มูลค่า 2 หมื่นล้านบาท บนที่ดิน 24 ไร่ ติดถนนพระราม 4 ตั้งอยู่หัวมุมถนนพระราม 4 ตัดถนนรัชดาภิเษก ต่อเนื่องศูนย์การประชุมแห่งชาติสิริกิติ์ โดยมีระยะเวลาเช่านาน 30 ปี เปิดให้บริการเฟสแรกปลายปี 2562  ทั้งโครงการแล้วเสร็จปี 2566 โดยกลุ่มทีซีซี วางรูปแบบการพัฒนาโครงการเป็นโครงการมิกซ์ยูส ที่ประกอบไปด้วย พื้นที่พาณิชยกรรม อาคารสำนักงาน ศูนย์ประชุม และโรงแรม เพื่อให้สอดคล้องกับศูนย์การประชุมแห่งชาติสิริกิติ์ที่บริษัท เอ็น.ซี.ซี. แมเนจเม้นท์ แอนด์ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด ของกลุ่มทีซีซีที่ได้รับสิทธิในการบริหารศูนย์การประชุมแห่งชาติสิริกิติ์รวมสิทธิในการพัฒนาที่ดินโดยรอบ โดยมีแผนจะพัฒนาโครงการโรงแรมเพื่อรองรับกลุ่มลูกค้าที่จัดงานสัมมนา หรือนิทรรศการต่างๆ

ทั้ง 4 โครงการที่นี้เป็นโครงการขนาดใหญ่ที่มีผลต่อการเปลี่ยนแปลงศักยภาพในพื้นที่โดยรอบอย่างแน่นอน โดยเฉพาะโครงการค้าปลีกและอาคารสำนักงานที่มีผลต่อการเพิ่มจำนวนคนที่ต้องเดินทางเข้ามาในพื้นที่ซึ่งจะมีมากขึ้น อีกทั้งในพื้นที่นี้ยังอยู่ในแนวเส้นทางรถไฟใต้ดินและสามารถเชื่อมต่อกับเส้นทางรถไฟฟ้าบีทีเอส ได้อีกด้วย ซึ่งเป็นทำเลที่มีศักยภาพอยู่แล้ว ราคาที่ดินในพื้นที่ก็สูงกว่า 1.2 ล้านบาทต่อตารางวา เพียงแต่อาจจะขาดแม่เหล็กแบบโครงการค้าปลีกหรืออาคารสำนักงานเกรดเอ เท่านั้น

เมื่อมีโครงการขนาดใหญ่แบบนี้เกิดขึ้นก็เป็นเรื่องปกติ ที่จะมีโครงการคอนโดมิเนียมหรือว่าพื้นที่รอบๆ นี้จะน่าสนใจขึ้นมาทันที การจะเลือกซื้อหรือลงทุนคอนโดมิเนียมในทำเลโดยรอบก็น่าสนใจ แต่ควรเลือกการลงทุนแบบระยะยาวในโครงการที่เหมาะสมกับเงินในกระเป๋าหรือศักยภาพของตัวเราเองที่สุด 

ไม่ใช่การเลือกซื้อโครงการคอนโดมิเนียมที่มีราคาสูงเกินกว่ากำลังซื้อหรือความสามารถในการขอสินเชื่อธนาคาร โดยตั้งความหวังว่าจะขายหรือปล่อยก่อนถึงเวลาโอนกรรมสิทธิ์ ซึ่งการเก็งกำไรระยะสั้นแบบนี้อาจจะไม่เหมาะในสถานการณ์แบบนี้ที่มีตัวเลือกในตลาดหลายระดับและมากเกินไปหรือว่าไม่เหมาะสำหรับคนที่มีเงินทุนไม่มากเพราะอาจจะทำให้เกิดความกังวลหรือเครียดเกินไปในการลงทุน 

ถ้าสุดท้ายแล้วไม่สามารถขอสินเชื่อธนาคารได้ก็อาจจะทำให้ต้องเสียเงินบางส่วนให้กับผู้ประกอบการเวลาต้องคืนห้องไปแทนที่จะได้กำไรจากการถือครองมาจนถึงเวลาทำเรื่องขอสินเชื่ออย่างน้อยๆ ก็ 1 ปี

 

แชร์ข่าว :
Tags: