เงินทอง “คอนโดมิเนียม” ต้องรู้

อาจเกิดจากความไม่รู้ ไม่ทราบข้อปฏิบัติที่ถูกต้อง หรือใช้คนผิดหน้าที่ ซึ่งเกิดเป็นความเสียหายแก่ทั้งตนเอง และนิติบุคคลอาคารชุด 

ห้องชุดในอาคารชุด "คอนโดมิเนียม" โดยพระราชบัญญัติอาคารชุด และข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุด กำหนดให้ห้องชุดเป็น "ทรัพย์ส่วนบุคคล" หมายถึง ทรัพย์สินซึ่งมีผู้ซื้อเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์เฉพาะราย โดยมีเอกสารหลักฐานแสดงความเป็นเจ้าของ ได้แก่ หนังสือสัญญาขายห้องชุด (อ.ช.16) และหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด (อ.ช.2) หรือเรียกติดปาก "โฉนดลอยฟ้า" ซึ่งอาจไม่แตกต่างจากทรัพย์สินอื่น อาทิ บ้าน-ที่ดินในโครงการจัดสรรที่ดิน ทาวน์โฮม บ้านแฝด ซึ่งมีเอกสารหลักฐานแสดง ความเป็นเจ้าของ ได้แก่ หนังสือสัญญาขายที่ดิน (สิ่งปลูกสร้าง) และโฉนดที่ดิน เป็นต้น

อย่างไรก็ตาม เมื่อผู้ซึ่งเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ห้องชุดในอาคารชุด "คอนโดมิเนียม" กรณีเข้าอยู่อาศัย-ใช้ประโยชน์ด้วยตนเอง หรือนำห้องชุดให้ผู้อื่นเช่าพักอาศัยก็ตาม ย่อมต้องมี หรือเกิด "ค่าใช้จ่าย" ภายในห้องชุด ทั้งค่าสาธารณูปโภค ไฟฟ้า น้ำประปา หรือโทรศัพท์ (ถ้ามี) ซึ่งเป็นหน้าที่ความรับผิดชอบของผู้ซื้อ ผู้เช่า ต้องชำระค่าใช้จ่ายต่างๆ ดังกล่าวให้แก่นิติบุคคลอาคารชุด หรือหน่วยงานภาครัฐ (รัฐวิสาหกิจ) ผู้ให้บริการดังกล่าวต่อไป 

นอกจากค่าใช้จ่ายสาธารณูปโภคดังกล่าวข้างต้นแล้ว ผู้ซื้อ เจ้าของห้องชุด และ/หรือ ผู้เช่า ยังมีหน้าที่ความรับผิดชอบต้องชำระ "ค่าส่วนกลาง" ตามข้อบังคับ และพระราชบัญญัติอาคารชุดให้แก่นิติบุคคลอาคารชุดอีกด้วย

โครงการอาคารชุด "คอนโดมิเนียม" ในพื้นที่ต่างจังหวัด โดยเฉพาะแหล่งท่องเที่ยว ในหลายจังหวัดของไทย ซึ่งผู้ซื้อห้องชุด "ส่วนใหญ่" เป็นผู้มีภูมิลำเนาในกรุงเทพมหานคร และปริมณฑล บางแห่ง อาจมีจำนวนมากกว่า 80-90% ส่วนที่เหลือ จำนวน 10-20% เป็นผู้ซื้อ มีภูมิลำเนาในพื้นที่ ที่โครงการตั้งอยู่ 

ผู้ซื้อ ซึ่งมีภูมิลำเนาในกรุงเทพมหานคร และปริมณฑล อาจใช้ประโยชน์ห้องชุด "เป็นครั้งคราว" หรือ "นานๆ ครั้ง" โดยเฉพาะช่วงเทศกาลวันหยุดต่อเนื่องหลายวัน และโครงการบางแห่ง อาจไม่มีผู้ซื้อ เจ้าของห้องชุดเข้าใช้ประโยชน์ห้องชุดเลยก็มี 

แต่การไม่เข้าใช้ประโยชน์ ทั้งด้วยตนเอง หรือไม่ให้เช่าห้องชุด จะไม่มีค่าใช้จ่ายเกิดขึ้นกับผู้ซื้อ เจ้าของห้องชุด "หาได้ไม่" ซึ่งค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นในระหว่างการไม่ใช้ประโยชน์ห้องชุดในแต่ละเดือน-ปี ย่อมมี อาจได้แก่ค่าบำรุงรักษามาตรวัดไฟฟ้า หรือน้ำประปา (ถ้ามี) ตลอดจนค่าส่วนกลาง หรือค่าใช้จ่ายพิเศษอื่นๆ เป็นต้น

ดังนั้น เมื่อห้องชุดไม่มีผู้ใช้ประโยชน์ "ทิ้งไว้นาน" หรือน้อยครั้ง ผู้ซื้อ เจ้าของห้องชุด จึงอาศัยการฝาก หรือมอบเงินสดให้แก่บุคลากร ฝ่ายจัดการทรัพย์สินของนิติบุคคลอาคารชุด รับเป็นธุระจัดการ ชำระค่าใช้จ่ายต่างๆ ทั้งค่าสาธารณูปโภคส่วนบุคคล รวมถึงค่าส่วนกลางแก่บุคลากร 

ฝ่ายจัดการทรัพย์สินเป็นผู้รับผิดชอบ ดำเนินการแทนผู้ซื้อ เจ้าของห้องชุด ถ้าบุคลากรปฏิบัติตน "ถูกต้อง" นำเงินสด ชำระค่าใช้จ่ายต่างๆ ดังกล่าวแทนผู้ซื้อ เจ้าของห้องชุด จัดทำ และมอบ ส่งคืนใบเสร็จรับเงินค่าใช้จ่ายให้แก่ผู้ซื้อ เจ้าของห้องชุดต่อไป

แต่โครงการคอนโดมิเนียม อีกหลายแห่ง บุคลากรไม่ปฏิบัติตนให้ถูกต้อง กล่าวคือ ไม่ชำระค่าใช้จ่ายต่างๆ ตามที่ผู้ซื้อ เจ้าของห้องชุด มอบหมาย จนก่อให้เกิดความเสียหายแก่ทั้งผู้ซื้อ เจ้าของห้องชุด และนิติบุคคลอาคารชุดในที่สุด ทั้งการถูกถอดมาตรวัดปริมาณการใช้ไฟฟ้า การคิดเงินเพิ่ม ตามข้อบังคับ และกฎหมาย รวมถึงการถูกงดออกเสียงลงคะแนนในที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วม 

ความเสียหายแก่ผู้ซื้อ เจ้าของห้องชุด ตลอดจนนิติบุคคลอาคารชุดข้างต้น สามารถป้องกันได้ ซึ่งผู้เขียน มี "คำแนะนำ" เพื่อการปฏิบัติแก่ผู้ซื้อ เจ้าของห้องชุด ดังต่อไปนี้

1. "งด" การฝากเงินสดแก่บุคลากร ฝ่ายจัดการทรัพย์สินของนิติบุคคลอาคารชุด "ทุกกรณี"

2. ชำระค่าสาธารณูปโภคห้องชุดส่วนบุคคล ทั้งค่าไฟฟ้า โทรศัพท์ (ถ้ามี) ด้วยการหักบัญชีเงินฝากธนาคารส่วนบุคคล หรือชำระค่าใช้จ่ายด้วยตนเอง

3. ชำระค่าบำรุงรักษามาตรวัดน้ำประปา หรือค่าน้ำประปาห้องชุด โดยการฝากเงินเข้าบัญชีธนาคาร ในนาม "นิติบุคคลอาคารชุด" เท่านั้น ติดต่อขอรับ "ใบเสร็จรับเงิน" ในภายหลัง และ "งด" หรือห้ามชำระค่าใช้จ่ายดังกล่าว โดยการโอนเงินเข้าบัญชีธนาคารในนามบุคคลเป็นอันขาด

4. ชำระ "ค่าส่วนกลาง" หรือค่าใช้จ่ายอื่นๆ ตามที่นิติบุคคลอาคารชุด โดยการฝากเงินเข้าบัญชีธนาคาร ในนาม "นิติบุคคลอาคารชุด" เท่านั้น ติดต่อขอรับ "ใบเสร็จรับเงิน" ในภายหลัง และ "งด" หรือห้ามชำระค่าใช้จ่ายดังกล่าว โดยการโอนเงินเข้าบัญชีธนาคารในนามบุคคลเป็นอันขาด และ

5. กรณีนำห้องชุดให้เช่า ให้ "ผู้เช่า" ชำระค่าเช่าตามสัญญาเช่า เข้าบัญชีเงินฝากธนาคารของ "ผู้ให้เช่า" โดยตรง และ "งด" หรือห้ามให้บุคลากร ฝ่ายจัดการทรัพย์สินของนิติบุคคลอาคารชุด รับชำระค่าเช่าห้องชุดแทนเจ้าของห้องชุด "ผู้ให้เช่า" เป็นอันขาด

อย่างไรก็ตาม หากผู้ซื้อ เจ้าของห้องชุดรายใด ยังคงอาศัย "จมูกคนอื่นหายใจ" หรือบุคลากร ฝ่ายจัดการทรัพย์สินของนิติบุคคลอาคารชุด เป็นธุระจัดการเรื่องการชำระค่าใช้จ่ายดังกล่าว โดยยังไม่ปรับเปลี่ยนวิธีการชำระค่าใช้จ่ายดังกล่าวให้ถูกต้อง เมื่อเกิดความเสียหายขึ้นกับท่าน และ/หรือ นิติบุคคลอาคารชุด ท่านต้องรับผิดชอบความเสียหายที่เกิดขึ้นทั้งหมดด้วยตัวท่านเอง 

ท่านจะกล่าวอ้าง หรือโยนความผิดให้แก่ผู้ใดรับผิดชอบแทนท่าน “มิได้”

โดย...

นายพิสิฐ ชูประสิทธิ์

นายกสมาคมนักบริหารอาคารชุด – หมู่บ้านจัดสรรไทย