ฟ้องคดีลูกหนี้ ‘คอนโดมิเนียม’ ระวัง! พระเอกตายตอนจบ

ฟ้องคดีลูกหนี้ ‘คอนโดมิเนียม’ ระวัง! พระเอกตายตอนจบ

หลายท่านพักอาศัย หรือทำงานคลุกคลีอยู่กับแวดวงอาคารชุด “คอนโดมิเนียม” ซึ่งอาจ สวมหมวกผู้เป็นเจ้าของห้องชุด เจ้าของร่วม คณะกรรมการ หรือ

ผู้จัดการของนิติบุคคลอาคารชุด และอาจรวมถึงบุคคล หรือนิติบุคคล ซึ่งอาจเป็นทั้ง "ลูกจ้าง" หรือ "ผู้รับจ้าง" ปฏิบัติหน้าที่ ในฐานะ ฝ่ายจัดการอาคาร หรือผู้จัดการของนิติบุคคลอาคารชุด ย่อมมีความคุ้นเคย หรือมีประสบการณ์การทำงานด้าน การเร่งรัดหนี้ค่าส่วนกลาง รวมถึงค่าใช้จ่ายอื่นๆ ของเจ้าของห้องชุด "ค้างชำระไม่มากก็น้อย เมื่อฝ่ายบัญชีแจกแจง อธิบาย "งบการเงิน" (Balance Sheet) ทั้งรายเดือน รายปี ในรูปแบบ "เกณฑ์สิทธิ์" ให้ที่ประชุมคณะกรรมการ หรือที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมพิจารณา 

งบการเงินดังกล่าว จะปรากฏรายละเอียดเกี่ยวกับ "ลูกหนี้เจ้าของร่วม" ทั้งค่าส่วนกลาง ค่ากองทุน (ซ่อมแซม) ค่าสาธารณูปโภคห้องชุด หรือค่าใช้จ่ายอื่นๆ จะปรากฏอยู่ในงบการเงินด้วยทุกครั้ง กรณีลูกหนี้ค้างชำระมีจำนวนลดลง ย่อมหมายความว่าลูกหนี้ มีการติดต่อชำระค่าใช้จ่ายให้แก่นิติบุคคลอาคารชุด เมื่อได้มีการติดตาม ทวงถามจากฝ่ายจัดการอาคาร หรือผู้จัดการของนิติบุคคลอาคารชุด 

แต่หากลูกหนี้ มีจำนวนเพิ่มขึ้น มีเงินค้างชำระมากขึ้น ย่อมหมายความ ว่ามีผู้ซื้อห้องชุด หรือเจ้าของร่วมค้างจ่ายค่าใช้จ่ายจำนวนมากขึ้น 

แม้ลูกหนี้ดังกล่าวจะได้รับการติดต่อ ติดตาม ทวงถามหนี้ ทั้งด้วยวาจา หรือเป็นหนังสือจากฝ่ายจัดการอาคาร หรือผู้จัดการแล้วก็ตาม แต่ลูกหนี้ดังกล่าว ยังคงเพิกเฉย ไม่นำพาต่อคำตักเตือน และไม่ชำระหนี้ค้างจ่ายตามที่นิติบุคคลอาคารชุดกำหนดเวลาแจ้งให้ทราบ ที่ประชุมคณะกรรมการ อาจจำเป็นต้องให้นิติบุคคลอาคารชุดดำเนินคดีลูกหนี้เจ้าของร่วม ตามข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุด และกฎหมาย เพื่อบังคับให้ลูกหนี้ดังกล่าว ชำระหนี้ค่าใช้จ่ายค้างชำระให้แก่นิติบุคคลอาคารชุดต่อไป 

อย่างไรก็ดี เมื่อลูกหนี้เจ้าของร่วมค้างชำระค่าส่วนกลาง หรือค่าใช้จ่ายอื่นๆ เป็นเวลามากกว่า 6 เดือน ทั้งข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุด และพระราชบัญญัติอาคารชุด มาตรา 36 (6) กำหนด หรือบัญญัติให้เป็นอำนาจหน้าที่ของผู้จัดการในการฟ้องร้องดำเนินคดีต่อลูกหนี้ โดยนิติบุคคลอาคารชุดไม่จำเป็นต้องระงับการให้บริการส่วนรวม ทรัพย์ส่วนกลาง ตามข้อบังคับแต่อย่างใด

อย่างไรก็ตาม เมื่อที่ประชุมคณะกรรมการ มีมติอนุมัติให้นิติบุคคลอาคารชุดดำเนินคดีต่อลูกหนี้เจ้าของร่วม พร้อมการอนุมัติแต่งตั้ง "ทนายความ" เป็นผู้รับผิดชอบดำเนินคดีในชั้นศาล นิติบุคคลอาคารชุด *จำนวนไม่น้อย* มักละเลยการปฏิบัติตามข้อกำหนดของข้อบังคับ และพระราชบัญญัติอาคารชุด มาตรา 49 (2) ซึ่งอาจเป็นผลให้ลูกหนี้เจ้าของร่วม "บางรายยื่นคำให้การ ต่อสู้คดี โต้แย้งคำฟ้อง "โจทก์" (นิติบุคคลอาคารชุด) ในชั้นศาล อาจทำให้การฟ้องคดีลูกหนี้ดังกล่าว"โจทก์" เสียเวลา เกิดความเสียหาย และเสียเปรียบในชั้นศาลได้

ข้อพึงระวัง หรือข้อควรปฏิบัติ เพื่อมิให้ลูกหนี้เจ้าของร่วม "จำเลย" บางราย ยื่นคำให้การต่อสู้คดีกับนิติบุคคลอาคารชุด "โจทก์" ผู้เขียน มี "คำแนะนำ" เพื่อประโยชน์ดังกล่าว ดังต่อไปนี้

1. ตรวจสอบ "อายุความ"

หนี้ค่าใช้จ่ายค้างชำระ มีกำหนดอายุความตามกฎหมายเป็นเวลา 5 ปี นับแต่วันที่ลูกหนี้เจ้าของร่วมผิดนัดชำระหนี้กับนิติบุคคลอาคารชุด

2. การคิดคำนวณเงินเพิ่ม

ให้คำนวณเงินเพิ่มตามข้อบังคับ และพระราชบัญญัติอาคารชุด ไม่เกินอัตราร้อยละ 20% ต่อปี ไม่ทบต้น (ทบดอกเบี้ย) โดยจัดทำเป็นตารางแสดงการคิดคำนวณเงินเพิ่ม แสดงค่าใช้จ่ายดังกล่าวให้ทั้งลูกหนี้เจ้าของร่วม "จำเลย" และผู้พิพากษาได้เห็นอย่างเด่นชัด

3. รายงานการประชุมคณะกรรมการ

ให้มีระเบียบวาระการประชุมพิจารณา และมติที่ประชุมการติดตาม เร่งรัด ทวงถาม และ การฟ้องคดีลูกหนี้เจ้าของร่วม ตามข้อบังคับ และพระราชบัญญัติอาคารชุด ปรากฏเป็นรายงานการประชุมคณะกรรมการ แนบท้ายคำฟ้องด้วย (ทุกครั้ง) และ

4. รายงานการประชุมใหญ่เจ้าของร่วม

การดำเนินคดีทางแพ่งต่อลูกหนี้เจ้าของร่วมใน "คอนโดมิเนียม" ทุกราย เมื่อนิติบุคคล อาคารชุดอนุมัติการจ้าง "ทนายความ" เป็นผู้รับผิดชอบงานดังกล่าวในชั้นศาล ย่อมหมายความว่าเป็น การมอบหมายงานให้แก่บุคคล หรือนิติบุคคลภายนอก นิติบุคคลอาคารชุดจำเป็นต้องปฏิบัติตามข้อบังคับ และ / หรือมาตรา 49 (2) แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุด แสดงว่านิติบุคคลอาคารชุดต้องจัดให้มีการประชุมใหญ่เจ้าของร่วม โดยที่ประชุมใหญ่มีมติอนุมัติแต่งตั้ง "ทนายความ" เป็นผู้แทน และดำเนินการเรื่องดังกล่าวแทนผู้จัดการของนิติบุคคลอาคารชุด โดยแนบรายงานการประชุมใหญ่เจ้าของร่วมไว้ท้ายคำฟ้องด้วย (ทุกครั้ง)

นายพิสิฐ ชูประสิทธิ์ 

นายกสมาคมนักบริหารอาคารชุด – หมู่บ้านจัดสรรไทย