ว่าด้วยข้อบังคับ "คอนโดมิเนียม"

ว่าด้วยข้อบังคับ "คอนโดมิเนียม"

เมื่อเจ้าของที่ดินพร้อมอาคาร สิ่งปลูกสร้างมีความประสงค์จะนำที่ดิน และอาคาร สิ่งปลูกสร้าง (เสนอ) ขาย จำหน่ายพื้นที่ซึ่งเป็นประโยชน์ใช้สอยในห้

รวมทั้งทรัพย์ส่วนกลาง สิ่งอำนวยความสะดวกต่อผู้สนใจ ผู้ซื้อ ผู้บริโภค เจ้าของที่ดิน อาคาร และสิ่งปลูกสร้างดังกล่าวมีหน้าที่ยื่นคำขอ จดทะเบียนอาคารชุดกับพนักงานเจ้าหน้าที่ "กรมที่ดิน" ตามบทบัญญัติแห่งพระราชบัญญัติอาคารชุด โดยได้รับความยินยอมจากเจ้าหนี้จำนอง (ถ้ามี) 

เมื่อพนักงานเจ้าหน้าที่กรมที่ดิน รับจดทะเบียนอาคารชุด มอบแบบ หรือหนังสือสำคัญการจดทะเบียนอาคารชุด (อ.ช.10) และแบบ หรือหนังสือสำคัญ การจดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุด (อ.ช.13) ให้แก่ผู้เป็นเจ้าของที่ดิน อาคาร สิ่งปลูกสร้าง หรือผู้ยื่นคำขอ (จดทะเบียน) เป็นหลักฐานแล้ว แสดงว่าที่ดินที่ตั้ง และอาคาร สิ่งปลูกสร้างดังกล่าวจะอยู่ภายใต้บทบัญญัติแห่งพระราชบัญญัติอาคารชุด

แต่ละห้องในอาคารนั้นๆ จะมีเอกสารหลักฐานสำคัญแสดงความเป็นเจ้าของ ได้แก่ หนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด (..2) หรือโฉนดลอยฟ้า มอบให้แก่ผู้เป็นเจ้าของห้องชุด 

สำหรับพื้นที่ส่วนกลาง สิ่งอำนวยความสะดวกอื่นๆ อาทิ ทางเดินร่วมส่วนกลาง ทางบันไดหนีไฟ ห้องออกกำลังกาย ลิฟท์ อุปกรณ์ป้องกันอัคคีภัย กล้องโทรทัศน์วงจรปิด ที่จอดรถ ระบบไฟฟ้า ประปา สุขาภิบาล ที่ดินที่ตั้งอาคารชุด อุปกรณ์ เครื่องไม้ เครื่องมืออื่นๆที่มีไว้ใช้ เพื่อประโยชน์ร่วมกัน ฯลฯ  จะได้รับการ จดทะเบียน (บันทึก) ทรัพย์ดังกล่าวในสาระบบ กรมที่ดิน และข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุด แต่อาจมิใช่เพียงการจดทะเบียนรายการทรัพย์ส่วนบุคคล และทรัพย์ส่วนกลางของอาคารชุดคอนโดมิเนียม อย่างเดียว

ข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุดยังต้องกำหนดรายละเอียด เนื้อหาอื่นๆ ประกอบกันด้วย อาทิ วัตถุประสงค์ การออกค่าใช้จ่ายร่วมกันของเจ้าของร่วม การใช้ทรัพย์ส่วนบุคคล และทรัพย์ส่วนกลาง การจัดการ และ การใช้ทรัพย์ส่วนกลาง บัญชีอัตราส่วนกรรมสิทธิ์ห้องชุดแต่ละห้องชุดที่มีในทรัพย์ส่วนกลาง 

การได้มาซึ่งคณะกรรมการ ผู้จัดการ อำนาจหน้าที่ และการพ้นจากตำแหน่ง การประชุมคณะกรรมการ - ประชุมใหญ่เจ้าของร่วม การเลิกอาคารชุด การกำหนดบทลงโทษผู้ฝ่าฝืน ฯลฯ  เพื่อให้การอยู่อาศัยร่วมกัน การใช้ประโยชน์ในทรัพย์สิน ทรัพย์ส่วนบุคคล ทรัพย์ส่วนกลาง ตลอดจนสิ่งอำนวยความสะดวกที่มีในอาคารชุดเป็นไปด้วยความเรียบร้อย ถูกต้อง และเกิดประโยชน์ต่อส่วนรวม

อย่างไรก็ตาม ต้องยอมรับว่ามีผู้ซึ่งเป็นเจ้าของห้องชุด ผู้พักอาศัย เจ้าของร่วม คณะกรรมการ ผู้จัดการ ผู้ประกอบการ เจ้าของโครงการ"จำนวนไม่น้อย" อาจไม่รู้ ไม่ทราบข้อกำหนด รายละเอียดเกี่ยวกับข้อบังคับ "คอนโดมิเนียมซึ่งอาจส่งผลให้การใช้ประโยชน์ห้องชุด ทรัพย์ส่วนบุคคล ทรัพย์ส่วนกลาง หรือสิ่งอำนวยความสะดวกอื่นๆ ในอาคารชุด คอนโดมิเนียม ไม่ถูกต้อง จนอาจก่อให้เกิดความเดือดร้อน ความเสียหายต่อเจ้าของห้องชุดรายอื่นด้วยกัน และสังคมส่วนรวม 

ดังนั้น เพื่อให้ผู้ซื้อ ผู้เป็นเจ้าของห้องชุด คณะกรรมการ ผู้จัดการ ตลอดจนผู้ประกอบการ เจ้าของโครงการได้ทราบสาระสำคัญของข้อบังคับของ "คอนโดมิเนียม" ผู้เขียนขอนำเรียน เสนอข้อบังคับที่ท่าน "ต้องรู้ ต้องทราบ" ดังต่อไปนี้

1. ข้อบังคับคอนโดมิเนียม “ต้องมี” ในทุกโครงการอาคารชุด “ไม่มีข้อบังคับไม่ได้” 

ข้อบังคับสามารถแก้ไข เพิ่มเติมได้ตลอดเวลา แต่ต้องกระทำภายใต้มติของที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วม 

เมื่อมีมติให้แก้ไข เพิ่มเติมข้อบังคับแล้ว ผู้จัดการมีหน้าที่นำมติดังกล่าวจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ "กรมที่ดิน" ภายใน 30 วัน นับแต่วันที่ที่ประชุมมีมติ (พระราชบัญญัติอาคารชุด มาตรา 32 วรรคสอง)

2. การแก้ไข เปลี่ยนแปลงอัตราส่วนค่าใช้จ่ายร่วมกันตามข้อบังคับ การใช้ และการจัดการทรัพย์ส่วนกลางตามข้อบังคับ 

เรื่องดังกล่าว ต้องอาศัยมติของที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมด้วยคะแนนเสียงจำนวนไม่น้อยกว่ากึ่งหนึ่งของคะแนนเสียงของเจ้าของร่วมทั้งหมดในอาคารชุด (พระราชบัญญัติอาคารชุด มาตรา 48 (4) และ (5))

3. พระราชบัญญัติอาคารชุดไม่บังคับการกำหนดรายละเอียดข้อบังคับ จะมีกี่หมวด - ข้อ ก็ได้ แต่อย่างน้อยต้องมีสาระสำคัญ 9 ข้อ 

ปัจจุบัน ภาครัฐ “กรมที่ดิน” ยังไม่ได้กำหนด หรือจัดทำข้อบังคับ “มาตรฐาน” ใช้กับโครงการ นิติบุคคลอาคารชุดทั่วประเทศ (พระราชบัญญัติอาคารชุด มาตรา 32)

4. การออกค่าใช้จ่ายของเจ้าของร่วม และการไม่จ่าย ชำระค่าใช้จ่ายของเจ้าของร่วม 

 เรื่องดังกล่าวให้กำหนดรายละเอียดในข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุด (ทั่วประเทศ) ให้ถือว่าการออก หรือชำระค่าใช้จ่ายเป็นหน้าที่ของเจ้าของห้องชุด (ทุกราย) เพื่อเป็นค่าใช้จ่ายการบำรุงรักษา การบริหารจัดการ การให้บริการแก่เจ้าของห้องชุดในอาคารชุด

กรณีเจ้าของห้องชุดไม่จ่าย ไม่ชำระค่าใช้จ่ายตามที่นิติบุคคลอาคารชุดเรียกเก็บ อาจถูกคิดเงินเพิ่มตามข้อบังคับ และกฎหมาย อีกทั้ง กรณีค้างชำระค่าใช้จ่ายเกิน 6 เดือน อาจถูกงดการให้บริการส่วนรวม ตลอดจนถูกระงับการออกเสียงในที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมอีกด้วย อนึ่ง ค่าใช้จ่ายส่วนกลาง และเงินเพิ่ม ข้อบังคับ และกฎหมายให้ถือเป็นหนี้บุริมสิทธิเหนือลำดับการจำนอง (พระราชบัญญัติอาคารชุด มาตรา 18, 18/1 และมาตรา 41)

5. กำหนดให้มีผู้จัดการ คน และคณะกรรมการ (เป็นได้ทั้งบุคคล หรือนิติบุคคล) จำนวนไม่น้อยกว่า 3 คน แต่ไม่เกิน 9 คน อีกทั้งต้องมีคุณสมบัติ และไม่มีลักษณะต้องห้ามตามที่ข้อบังคับ และกฎหมายกำหนด (พระราชบัญญัติอาคารชุด มาตรา 35, 35/1, 37, 37/1 และ 37/2)

6. กำหนดอำนาจ หน้าที่ของผู้จัดการ และคณะกรรมการไว้ชัดเจน รวมถึงการพ้นจากตำแหน่งตามข้อบังคับ และกฎหมาย (พระราชบัญญัติอาคารชุด มาตรา 35/3, 36, 37/3 และมาตรา 38)

7. นิติบุคคลอาคารชุดต้องจัดทำบัญชีรายรับ - รายจ่าย งบดุล มีผู้สอบบัญชี ลงนาม - รับรอง นำเสนอให้ที่ประชุมใหญ่พิจารณารับรองภายใน 120 วัน

การจัดทำรายงานประจำปีพร้อมการส่งสำเนาให้แก่เจ้าของร่วมก่อนวันนัดประชุมใหญ่เจ้าของร่วมล่วงหน้าไม่น้อยกว่า 7 วัน และต้องจัดเก็บรักษารายงานประจำปีพร้อมข้อบังคับไว้ที่สำนักงานนิติบุคคลอาคารชุด เพื่อให้เจ้าของร่วม พนักงานเจ้าหน้าที่สามารถตรวจสอบได้ด้วย (พระราชบัญญัติอาคารชุด มาตรา 38/1, 39/2 และ 38/3)

8. ให้ประธานกรรมการโดยความเห็นชอบคณะกรรมการเป็นผู้มีอำนาจเชิญประชุมใหญ่สามัญเจ้าของร่วมภายใน 120 วัน นับแต่วันสิ้นรอบบัญชีของนิติบุคคลอาคารชุด (พระราชบัญญัติ อาคารชุด มาตรา 42/1)

9. ผู้จัดการ คู่สมรสของผู้จัดการ ไม่สามารถปฏิบัติหน้าที่ในฐานะ “ประธานในที่ประชุม” อีกทั้งกรรมการ และคู่สมรสของกรรมการ พนักงาน ลูกจ้าง ทั้งทางตรง และอ้อม และลูกจ้างผู้จัดการ กรณีผู้จัดการเป็นนิติบุคคลไม่สามารถรับมอบฉันทะออกเสียงลงคะแนนแทนเจ้าของร่วม (พระราชบัญญัติ อาคารชุด มาตรา 47) และ

10. กำหนด “บทกำหนดโทษ” ต่อผู้ฝ่าฝืน (ใน) ข้อบังคับได้ 

ผู้ใดฝ่าฝืน ไม่ปฏิบัติตามข้อบังคับ อาจได้รับโทษตามที่ข้อบังคับ และกฎหมายกำหนด ทั้งโทษทางแพ่ง หรือปรับ หรือจำคุก หรือทั้งจำ และปรับ (พระราชบัญญัติอาคารชุด มาตรา 63-73)

อย่างไรก็ตาม นอกจากข้อบังคับ "คอนโดมิเนียม" ซึ่งจดทะเบียนโดยพนักงานเจ้าหน้าที่ “กรมที่ดิน” ใช้บังคับ ถือปฏิบัติแก่เจ้าของห้องชุด เจ้าของร่วม ผู้พักอาศัย หรือบริวารของเจ้าของร่วมทุกคน ทุกรายแล้ว ข้อบังคับ “คอนโดมิเนียม” ยังเป็น "เครื่องมือ" ของนิติบุคคลอาคารชุด เพื่อใช้ประกอบการพิจารณาฟ้องคดีต่างๆ ให้แก่นิติบุคคลอาคารชุด

ข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุดจึงมีความสำคัญ ดังนั้น เจ้าของห้องชุด เจ้าของร่วมจึงจำเป็นต้องรู้ ต้องทราบ ศึกษารายละเอียดเรื่องดังกล่าวไว้ ทั้งนี้ เพื่อประโยชน์ต่อท่านเอง รวมถึงสังคมส่วนรวมอาคารชุดอีกด้วย

โดย... นายพิสิฐ ชูประสิทธิ์

นายกสมาคมนักบริหารอาคารชุด – หมู่บ้านจัดสรรไทย