10 นิสัยเจ้าของร่วมต้องเลี่ยง เสี่ยง ‘สลัมลอยฟ้า’

หรือทาวน์โฮมส์ บ้านแฝดในโครงการจัดสรรที่ดิน กว่าที่บุคคล หรือนิติบุคคลจะได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินดังกล่าว ย่อมต้องใช้เวลา ความอดทน และหาเงิน "จำนวนมาก" เพื่อให้ได้มาซึ่งทรัพย์สินดังกล่าว 

 แต่อาจพบว่ามีโครงการอาคารชุด คอนโดมิเนียม จำนวนไม่น้อยที่ทรัพย์สิน ทั้งห้องชุด และทรัพย์ส่วนกลางของอาคารชุด กลับไม่น่าอยู่ น่าอาศัย หรือมีสภาพเป็น "สลัมลอยฟ้า" ซึ่งอาจแตกต่างจากโครงการอาคารชุด คอนโดมิเนียม อีกหลายแห่ง ที่ทรัพย์สิน ทั้งห้องชุด ทรัพย์ส่วนกลาง ตลอดจนสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ ที่มีภายในอาคารชุด ได้รับการดูแล จัดการทรัพย์สินเป็นอย่างดี เป็นที่น่าอยู่ น่าอาศัย น่าสนใจ อีกทั้ง ยังน่าลงทุน เนื่องจากราคาห้องชุดมีแนวโน้มปรับเพิ่มขึ้นโดยลำดับในอนาคต

อย่างไรก็ตาม ผู้เขียน รู้สึกหดหู่ มีความเสียดายที่เห็นโครงการคอนโดมิเนียมพักอาศัย "จำนวนไม่น้อย" นอกจากไม่น่าอยู่ น่าอาศัยแล้ว ยังไม่ประสงค์จะซื้อ เพื่ออยู่อาศัย ให้เช่า หรือลงทุนในระยะยาวแต่อย่างใด 

หลายคน มองว่าอาคารชุดดังกล่าว ไม่แตกต่างจาก "สลัมลอยฟ้า" แต่อย่างใด 

ท่านผู้อ่าน ท่านที่สนใจซื้อห้องชุดในอาคารชุด หรือลงทุน เพื่อวัตถุประสงค์ใด หลายท่าน อาจไม่ทราบเหตุที่เกิดขึ้นกับอาคารชุด คอนโดมิเนียมดังกล่าว เหตุใด จึงเป็น "สลัมลอยฟ้า" 

ผู้เขียนคลุกคลีอยู่กับระบบอาคารชุด คอนโดมิเนียมมานาน ได้พบเห็นโครงการอาคารชุดพักอาศัย นับร้อย นับพันโครงการ โครงการใดซึ่งได้รับการดูแล จัดการทรัพย์สินเป็นอย่างดี ก็รู้สึกภูมิใจในสิ่งที่เกิดขึ้นกับอาคารชุดดังกล่าว อดชมเชยผู้ซื้อ เจ้าของร่วม คณะกรรมการ ผู้จัดการ และฝ่ายจัดการอาคาร มิได้ 

แต่โครงการอาคารชุด อีกหลายแห่ง เป็น หรือกำลังจะเป็น "สลัมลอยฟ้า" ก็รู้สึกหดหู่ เสียดาย แถมยังอดที่จะตำหนิ ว่ากล่าวเจ้าของห้อง ผู้ซื้อห้องชุด (ทุกราย) ในอาคารชุดดังกล่าว มิได้ ซึ่งทั้งหลาย ทั้งปวงที่เกิด หรือส่งผลให้อาคารชุด คอนโดมิเนียมเป็น "สลัมลอยฟ้า" หรือมีความเสี่ยงเป็น "สลัมลอยฟ้า" ในอนาคต ล้วนเกิดจาก "นิสัย" ของเจ้าของร่วม ผู้ซื้อห้องชุดในอาคารชุดนั้นทั้งสิ้น

10 นิสัยเจ้าของร่วม ต้องเลี่ยง เสี่ยงเป็น “สลัมลอยฟ้า” ได้แก่เรื่อง หรือนิสัย ดังต่อไปนี้

1. “ธุระไม่ใช่” อาจได้แก่ การละเลย ไม่สนใจในการกระทำผิด หรือไม่ถูกต้องของเจ้าของห้องชุดข้างเคียง ไม่แจ้ง ไม่บอกกล่าวให้ผู้รับผิดชอบทราบ เพื่อปรับปรุง หรือแก้ไขให้ถูกต้อง หรือเรื่องที่ไม่ถูกต้องของ ผู้มีอำนาจนิติบุคคล คณะกรรมการ ผู้จัดการ หรือฝ่ายจัดการอาคาร ไม่สนใจ เป็นต้น

2. ปฏิบัติตน “เอาหูไปนา เอาตาไปไร่” อาจได้แก่ การไม่สนใจในกิจกรรมส่วนกลางของนิติบุคคลอาคารชุดที่จัดขึ้น ทั้งการประชุมใหญ่เจ้าของร่วม คณะกรรมการ หรือปล่อยปละ ละเลยการใช้จ่ายงบประมาณ การบริหารจัดการทรัพย์ส่วนกลางของผู้มีอำนาจจนเกิดความเสียหายแก่ส่วนรวมในที่สุด เป็นต้น

3. “เห็นแก่ตัว เอารัดเอาเปรียบผู้อื่น” อาจได้แก่ การจ่ายค่าส่วนกลางตามที่เรียกเก็บล่าช้ากว่ากำหนด แต่ไม่จ่ายเงินเพิ่ม หรือค่าปรับล่าช้า ตามข้อบังคับ และกฎหมาย หรือการใช้พื้นที่ส่วนกลางไม่ถูกต้อง หรือการใช้อำนาจหน้าที่ของตน เพื่อเอื้อประโยชน์ต่อตนเอง หรือพวกพ้อง เป็นต้น

4. "เอาเยี่ยงอย่างในสิ่งที่ไม่ถูกต้อง" อาจได้แก่ การละเมิด หรือฝ่าฝืนข้อห้ามการใช้ทรัพย์ส่วนบุคคล ทรัพย์ส่วนกลาง ที่ไม่ถูกต้อง อาทิ การติดตั้งจานดาวเทียมภายนอกห้องชุด การเปลี่ยนสีภายนอกห้องชุดที่มีผลต่อสภาพภายนอกอาคาร เป็นต้น

5. "เอาตัวรอด ตัดช่องน้อยแต่พอตัว" อาจได้แก่ การเห็นการกระทำใดๆ ที่ไม่ถูกต้อง อาจส่งผลกระทบต่อการอยู่อาศัยส่วนรวม กลับไม่แจ้ง ไม่บอกแก่ผู้มีหน้าที่ความรับผิดชอบ เป็นต้น

6. "คิดแต่หาผลประโยชน์อย่างเดียว" อาจได้แก่ การสวมหมวก "กรรมการ" หรือ "ผู้จัดการคอนโดมิเนียม" คิดแต่หาช่องทางการได้มาซึ่งผลประโยชน์ส่วนตน หรือพวกพ้องแต่เพียงอย่างเดียว หรือมีช่องทางใดที่ทำได้ ก็ทำ เหตุเพราะอาจไม่มีบุคคลใด ตรวจสอบ เป็นต้น

7. "เกรงใจ ไม่คิด ไม่กล้าตรวจสอบผู้มีอำนาจ" อาจได้แก่ ระบบการจัดเก็บเงินรายรับต่างๆ ของนิติบุคคลอาคารชุด การบริหารจัดการค่าใช้จ่ายต่างๆ ที่เกิดขึ้นกับนิติบุคคลอาคารชุด เมื่อเกรงใจ ก็ไม่สามารถตรวจสอบเรื่องดังกล่าว ในขณะที่ท่านสามารถร้องขอ การตรวจสอบกิจกรรมต่างๆ จากผู้จัดการ หรือคณะกรรมการของอาคารชุดได้โดยตลอด

8. หวงแหนความรู้ ความสามารถ" ผู้ซื้อหลายท่าน เป็นผู้มีความรู้ ความสามารถในการงานที่เกี่ยวข้องกับคอนโดมิเนียม บางท่านประกอบอาชีพผู้สอบบัญชี ทนายความ หรือสถาปนิก วิศวกร ฯลฯ เป็นต้น ซึ่งสามารถนำความรู้ ประสบการณ์ มาประยุกต์ใช้เป็นประโยชน์ต่ออาคารชุดได้ แต่ไม่ทำ ไม่เปิดเผยตัว เป็นต้น

9. "ไม่จ่ายค่าส่วนกลาง หรือค่าใช้จ่ายอื่นๆ ที่เรียกเก็บ" อาจยกข้ออ้างสารพัด ทั้งไม่ได้ใช้ประโยชน์ ไม่อยู่อาศัย รอการขาย ให้เช่า หรือมีข้อพิพาทเกิดขึ้นกับผู้ที่เกี่ยวข้อง เมื่อนิติบุคคลอาคารชุด ขาดรายรับค่าส่วนกลาง จะอยู่รอดปลอดภัย และจะมีงบประมาณเพื่อการจัดการ พัฒนา ปรับปรุงทรัพย์ส่วนกลางให้ดีขึ้นได้อย่างไร และ

10. "ไม่รับฟังความคิดเห็น" แม้ได้รับข้อท้วงติง ข้อทักท้วง หรือข้อเสนอแนะ หรือให้ทบทวนมติคณะกรรมการในบางครั้ง ผู้มีอำนาจหลายราย ละเลย เก็บข้อท้วงติง ข้อเสนอแนะต่างๆ ของผู้ซื้อห้องชุดด้วยกันเอง "เข้าลิ้นชัก" จนอาจเป็นเหตุให้ผู้ซื้อ เพื่อนสมาชิกหลายคนมองว่าเป็นการลุแก่อำนาจ หรือการใช้อำนาจมากจนเกินไปหรือไม่ หรือการตั้งข้อสังเกต ข้อสงสัยต่อมติ จนอาจขาดความร่วมมือปฏิบัติตามมติดังกล่าวอีกด้วย

ถ้าผู้ซื้อ เจ้าของร่วม ไม่ลด ละ เลิก 10 นิสัยดังกล่าว โอกาสที่โครงการอาคารชุด คอนโดมิเนียมของท่าน เสี่ยงเป็น “สลัมลอยฟ้า” มีความเป็นไปได้สูงยิ่งครับ

โดย... 

นายพิสิฐ ชูประสิทธิ์

นายกสมาคมนักบริหารอาคารชุด – หมู่บ้านจัดสรรไทย