"ของขวัญปีใหม่" ผู้ซื้ออยากได้.. เมื่อจดทะเบียน *นิติบุคคล*

โดยเฉพาะงานรับจ้าง ทั้งที่ปรึกษา และการดำเนินงานจดทะเบียน "นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร" ให้แก่ผู้ประกอบการโครงการ ผู้จัดสรรที่ดิน ผู้ซื้อที่ดินจัดสรร ตัวแทนผู้ซื้อ ในฐานะ คณะกรรมการ จำนวนมากกว่า ๕๐๐ โครงการ ทั่วไทย ผู้เขียน มักได้รับการสอบถาม หารือแนวปฏิบัติการจดทะเบียน "นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร" จากทั้งนิติบุคคล บริษัทจำกัด ห้างหุ้นส่วนจำกัด (ผู้จัดสรรที่ดิน) หรือบุคคล (ผู้ซื้อที่ดินจัดสรร) ข้างต้น ทั้งประเด็นขั้นตอน แนวปฏิบัติ และประเด็นที่เกี่ยวข้อง อาทิ การซ่อมแซม ปรับปรุงสาธารณูปโภค บัญชีรายรับ - รายจ่าย "ค่าบริการสาธารณะ" หรือค่าส่วนกลาง ซึ่งผู้ประกอบการ ผู้จัดสรรที่ดินเรียกเก็บกับผู้ซื้อที่ดินจัดสรรในคราวจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ และข้อกฎหมาย ฯลฯ เป็นต้น

อย่างไรก็ตาม เมื่อผู้ประกอบการ หรือผู้จัดสรรที่ดิน มีความประสงค์จะขอพ้นหน้าที่ใน การบำรุงรักษาสาธารณูปโภคตามแผนผังโครงการ หรือที่จัดทำขึ้น ตามมาตรา ๔๔ แห่งพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน และระเบียบคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลางว่าด้วยการโอนสาธารณูปโภคให้แก่นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร หรือนิติบุคคลตามกฎหมายอื่นฯ ๒๕๕๙ ผู้จัดสรรที่ดิน มีหน้าที่ดำเนินการแจ้งต่อคณะกรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัด เพื่อตรวจสอบสาธารณูปโภคในบริเวณที่ดินจัดสรร ทั้งนี้ เพื่อให้ได้มา ซึ่งหนังสือรับรองการตรวจสอบสาธารณูปโภคในบริเวณที่ดินจัดสรรจากคณะ (อนุ) กรรมการจัดสรรที่ดิน ใช้เป็นหลักฐานดำเนินการจดทะเบียน "นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร" ให้แก่ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรต่อไป แต่การได้มาซึ่งหนังสือรับรองดังกล่าว อาจเป็น "ดาบสองคม" สร้างความกังวล ความเคลือบแคลงใจ ข้อสงสัยแก่ผู้ซื้อที่ดินจัดสรร (ส่วนใหญ่) คณะ (อนุ) กรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัดพิจารณาอนุมัติหนังสือรับรองฯ ให้แก่ผู้ประกอบการ หรือผู้จัดสรรที่ดินได้อย่างไร ในขณะที่มีสาธารณูปโภคบางรายการ ยังไม่สามารถใช้งานได้ เป็นต้น

นอกจากประเด็นการตรวจสอบสาธารณูปโภคของคณะ (อนุ) กรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัดข้างต้นแล้ว ยังพบว่ามีประเด็นอื่นอีก ๒ - ๓ ประเด็นที่ฝ่ายผู้ซื้อที่ดินจัดสรร ยังเคลือบแคลง มีข้อสงสัย อาจได้แก่ การแสดงบัญชีรายรับ - รายจ่าย "ค่าบริการสาธารณะ" บางรายการ "ไม่เคลียร์" หรืออาจ "ไม่ถูกต้อง" กับรายการซ่อมแซม ปรับปรุง แก้ไขสาธารณูปโภคบางรายการ หรือการซื้อทรัพย์สินเพิ่มเติม มีการบันทึกบัญชี "ไม่ชัดเจน" หรือ "ไม่ถูกต้อง" ประเด็นถัดมา อาจได้แก่ กระบวนการจดทะเบียน "นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร" ผู้ประกอบการโครงการ ผู้จัดสรรที่ดิน ปล่อยให้ฝ่ายผู้ซื้อที่ดินจัดสรร ดำเนินการเองโดยลำพัง นอกจากไม่อนุมัติจัดจ้างผู้ชำนาญงาน หรือ "Professional Outsource" รองรับให้แก่ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรแล้ว ยังปล่อยให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรเรียนรู้ ศึกษาแนวทางการจดทะเบียน "นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร" อีกด้วย

กรณีข้างต้น มักเกิดขึ้นกับผู้ประกอบการโครงการ ผู้จัดสรรที่ดิน (บางราย) "ขนาดเล็ก" มีผลงานออกสู่ตลาดพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ "จำนวนน้อย" อาจไม่เป็นที่รู้จัก และมิใช่ "มืออาชีพ" จึงได้ผลักภาระ และค่าใช้จ่ายการจดทะเบียน "นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร" ให้แก่ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรรับผิดชอบ ดำเนินการโดยลำพัง แต่ในทางตรงกันข้าม ผู้จัดสรรที่ดิน ผู้ประกอบการโครงการ (ส่วนใหญ่) ซึ่งเป็น "มืออาชีพ" มีการพัฒนาที่ดิน โครงการอสังหาริมทรัพย์ออกสู่ตลาดจำนวนมาก ต่อเนื่อง ประกอบธุรกิจมานาน มักพบว่าผู้จัดสรรที่ดิน ผู้ประกอบการโครงการเหล่านี้ ย่อมต้องเอาใจใส่ ดูแล ให้ความสนใจลูกค้า (ของตน) ทั้งการเผยแพร่ข้อมูลเอกสารหลักฐานที่ถูกต้อง การยินยอมให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรมีส่วนร่วม และการอนุมัติจัดจ้างผู้ชำนาญงานภายนอก หรือ Professional Outsource รองรับงานจดทะเบียน "นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร" ให้แก่ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรทั้งสิ้น

โดย... 

นายพิสิฐ ชูประสิทธิ์

นายกสมาคมนักบริหารอาคารชุด – หมู่บ้านจัดสรรไทย