ถึงเขาหลอก แต่เต็มใจให้หลอก

ถึงเขาหลอก แต่เต็มใจให้หลอก

ท่านผู้อ่านหลายท่านวัยพ้น 40 ปี คงเคยได้ยินบทเพลง “รู้ว่าเขาหลอก” ซึ่งขับร้องโดย “ศิรินทรา นิยากร” นักร้องหญิงชื่อดังในอดีต

 “ถึงเขาหลอก แต่เต็มใจให้หลอกยิ้มข้างนอก ช้ำใน  อาจเป็นเนื้อร้อง และทำนองเพราะพริ้ง มีเนื้อหารันทด โศกเศร้า ได้อารมณ์ ซึ่งเป็นการพรรณนาความรักที่ฝ่ายหญิงมีให้ต่อฝ่ายชายอย่างเต็มใจ หมดหัวใจ 

อุทาหรณ์ ของผู้ซื้อบ้านและที่ดินในโครงการจัดสรรที่ดินแห่งหนึ่งในเขตกรุงเทพมหานคร กับบริษัทผู้ขาย - ผู้ประกอบการโครงการอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย 

ผู้ซื้อเล่า ความทุกข์ ที่เกิดขึ้นเป็นปัญหาหนักอกทุกวันนี้ ไม่ทราบหนทาง แนวทางการแก้ปัญหาที่เกิดขึ้นจะจัดการแก้ไขอย่างไร 

ผู้ซื้อบ้านพร้อมที่ดินรายนี้เล่าว่า ตน และครอบครัวได้ซื้อบ้านพร้อมที่ดินมูลค่าเป็นเงินกว่า 10 ล้านบาทกับบริษัทผู้ประกอบการดังกล่าวเมื่อ 10 ปีที่แล้ว บริษัทผู้ขายเสนอ และมอบ สิทธิประโยชน์ ที่น่าสนใจให้แก่ผู้ซื้อ ทั้งการไม่ต้องชำระ ค่าส่วนกลาง หรือค่าบริการสาธารณะล่วงหน้า เป็นเวลา 5 ปี และสิทธิการเป็นสมาชิกใช้บริการสโมสร - คลับเฮาส์ เป็นเวลา 10 ปี 

หากนับมูลค่าของค่าส่วนกลาง และการเป็นสมาชิกสโมสร - คลับเฮ้าส์ของโครงการหมู่บ้านจัดสรรดังกล่าว รวมเป็นเงินเกือบสองล้านบาท 

เมื่อไม่นาน ทราบว่าบริษัทผู้ขาย ผู้ประกอบการโครงการหมู่บ้านจัดสรรแจ้งให้ตน (ผู้ซื้อ) พร้อมผู้ซื้อรายอื่น ซึ่งเป็นสมาชิกภายในโครงการหมู่บ้านจัดสรรเดียวกันร่วมกันจดทะเบียนนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ตามพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน 2543 หรือนิติบุคคลตามกฎหมายอื่นขึ้นมา วัตถุประสงค์เพื่อรับโอนทรัพย์สินอันเป็นสาธารณูปโภคตามแผนผังโครงการได้รับอนุญาต และบริการสาธารณะที่มีทั้งหมดไปบำรุงรักษา และบริหารจัดการเรื่องดังกล่าวโดยผู้ซื้อด้วยกันเอง 

ผู้ซื้อรายนี้รวมถึงเพื่อนสมาชิกภายในโครงการหมู่บ้านจัดสรรได้รับการชักชวน ทาบทามให้เข้าร่วมกิจกรรมการบริหารจัดการทรัพย์สินอันเป็นสาธารณูปโภค บริการสาธารณะส่วนกลาง ในฐานะ คณะกรรมการ ของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรที่จดทะเบียนจัดตั้งขึ้นมาร่วมกับสมาชิกรายอื่น 

เมื่อถึงคราวการจัดประชุมใหญ่สมาชิกผู้ซื้อที่ดินจัดสรร เพื่อขอมติจดทะเบียน นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ตามบทบัญญัติของพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน 25343 ผู้แทนบริษัทผู้ขาย ผู้ประกอบการโครงการหมู่บ้านจัดสรรชี้แจงต่อตน (ผู้ซื้อ) ว่าไม่มีสิทธิออกเสียงลงคะแนนจดทะเบียนจัดตั้ง นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ร่วมกับ หรือเหมือนกับบรรดาสมาชิกผู้ซื้อรายอื่น เนื่องจากแปลงที่ดินที่ตน และครอบครัวซื้อมามิได้อยู่ภายใต้การจัดสรรที่ดินตามพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน 2543 

กรณีของผู้ซื้อรายข้างต้น มิใช่ รายแรก และรายเดียว ยังพบว่ามีผู้ซื้อรายอื่น ซึ่งประสบปัญหาในลักษณะเช่นเดียวกัน ดังนั้น เพื่อให้ผู้สนใจ ผู้ประสงค์จะเลือกซื้อ บ้านจัดสรร เป็นที่อยู่อาศัย หรือที่ดินเปล่าจากบริษัทผู้ขาย ผู้ประกอบการโครงการอสังหาริมทรัพย์ โดยมิให้ตกเป็นเหยื่อ รู้เท่าไม่ถึงการณ์ หรือเห็นแก่ผลประโยชน์ส่วนตน ผู้เขียนมี คำแนะนำ เบื้องต้น ขอให้ท่านตรวจสอบเอกสารหลักฐานกับ ผู้จะขาย ผู้ขาย ก่อนการเข้าทำสัญญาจะซื้อจะขาย หรือซื้อขาย ดังต่อไปนี้ 

  1. สัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน (สิ่งปลูกสร้าง) เป็นสัญญามาตรฐานตรงตามแบบที่คณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลางกำหนดหรือไม่
  2. การแบ่งแยกที่ดินเพื่อการจำหน่ายในเชิงพาณิชย์ โดยมีผลตอบแทนจำนวนตั้งแต่ 10 แปลง ผู้ขอแบ่งแยกมีหน้าที่ยื่นคำขออนุญาตทำการจัดสรรที่ดินต่อคณะกรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัดผ่าน เจ้าพนักงานที่ดินจังหวัดหรือจังหวัดสาขา
  3. โครงการเสนอขาย มีหรือได้รับใบอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดิน (จ.ส.2) แสดงให้เห็นเป็นหลักฐานหรือไม่ และ
  4. โฉนดที่ดินแปลงย่อยที่แบ่งแยก เพื่อการจำหน่ายให้แก่ผู้ซื้อ สารบัญการจดทะเบียนด้านหลังโฉนดที่ดินแปลงดังกล่าว และทุกแปลง ปรากฏหรือระบุข้อความที่ดินแปลงนี้อยู่ภายใต้การจัดสรรที่ดิน ตามใบอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดินเลขที่ .... / พ.ศ. ..... เมื่อวันที่ .... เดือน ..... พ.ศ. ..... พร้อมลายมือชื่อเจ้าพนักงานที่ดิน และวัน เดือน ปี กำกับหรือไม่

ถ้าไม่มี แสดงว่าโครงการดังกล่าวมีเจตนาหลบหรือเลี่ยงกฎหมาย ขอให้ท่านผู้ซื้อ ผู้จะซื้อ ปฏิเสธข้อเสนอ และการทำสัญญาโดยสิ้นเชิง 

ผู้ซื้อรายข้างต้นมี คำถามสอบถามกับผู้เขียน ดังต่อไปนี้ 

  1. ผู้ซื้อสูญเสียสิทธิหรือประโยชน์อันพึงได้รับจากพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน 2543 ประเด็นใดบ้าง
  2. กรณีที่เกิดขึ้น นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรสามารถไม่อนุญาตให้ตน (ผู้ซื้อ) หรือสมาชิกในครอบครัวใช้ประโยชน์ในสาธารณูปโภคและบริการสาธารณะภายในโครงการหมู่บ้านจัดสรรได้หรือไม่
  3. นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรมีอำนาจจัดเก็บค่าส่วนกลางกับโฉนดที่ดินแปลงของตนหรือไม่ 
  4. ความเสียหายที่เกิดขึ้นกับตน (ผู้ซื้อ) บริษัทผู้ขาย ผู้ประกอบการโครงการสามารถช่วยเหลือเยียวยากับตนได้หรือไม่ มีส่วนรับผิดชอบอย่างไร
  5. ผู้ซื้อสามารถดำเนินคดีตามกฎหมายหรือร้องเรียนเรื่องดังกล่าวกับใครหรือหน่วยงานภาครัฐใด

คำถามซึ่งผู้ซื้อ ผู้เสียหายสอบถาม ผู้เขียนให้ คำตอบดังต่อไปนี้ 

  1. ผู้ซื้อรายดังกล่าวไม่ได้รับ *ความคุ้มครอง* ภายใต้บทบัญญัติแห่งพระราชบัญญัติ การจัดสรรที่ดิน 2543 อาทิ กรรมสิทธิ์ร่วมในทรัพย์สินอันเป็นสาธารณูปโภคหรือบริการสาธารณะ หรือทรัพย์ส่วนกลางตามข้อบังคับของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ไม่มีสิทธิ และส่วนร่วมในการจดทะเบียน - บริหารนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรตามข้อบังคับ และไม่มีสิทธิร่วมเป็นโจทก์ฟ้องคดีในนาม นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ฯลฯ เป็นต้น 
  2. เมื่อผู้ซื้อ ผู้เสียหาย มิได้เป็นสมาชิกของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ถือเป็นบุคคลภายนอกนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรสามารถไม่อนุญาตผู้ซื้อใช้ทรัพย์สินอันเป็นสาธารณูปโภคและบริการสาธารณะภายในโครงการหมู่บ้านจัดสรร
  3. นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรไม่มีอำนาจในการจัดเก็บค่าบำรุงรักษา และการจัดการสาธารณูปโภคหรือค่าส่วนกลางกับผู้ซื้อ ผู้เสียหาย 
  4. ผู้ซื้อ ผู้เสียหายควรเจรจากับบริษัทผู้ขาย ผู้ประกอบการโครงการสามารถเยียวยา ช่วยเหลือความเสียหายให้แก่ผู้ซื้อมากน้อยอย่างไร ดีกว่าการใช้สิทธิทางศาล หรือร้องเรียนความเสียหายของตนต่อหน่วยงานภาครัฐที่เกี่ยวข้อง และ
  5. ผู้ซื้อ ผู้เสียหายสามารถใช้สิทธิของตนดำเนินคดีตามกฎหมายต่อบริษัทผู้ขาย ผู้ประกอบการได้ โดยมีข้อเท็จจริง ข้อพิสูจน์ และเอกสารหลักฐานที่เพียงพอ เชื่อถือได้ที่สามารถเอาผิดตามกฎหมายได้

"คำแนะนำ" เห็นว่าการใช้สิทธิทางศาลเพื่อดำเนินการตามกฎหมาย อาจไม่เกิดประโยชน์ เสียเวลาและค่าใช้จ่าย โอกาสชนะ และแพ้คดีมีพอกัน เสนอแนะให้โครงการจดทะเบียน นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ตามบทบัญญัติของพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน 2543 และให้นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรโดยความเห็นชอบของคณะกรรมการ และที่ประชุมใหญ่สมาชิกผู้ซื้อที่ดินจัดสรรตามข้อบังคับ จดทะเบียน ภาระจำยอม ให้แก่ผู้ซื้อ ผู้เสียหายสามารถใช้ประโยชน์ในที่ดิน ทรัพย์สินอันเป็นสาธารณูปโภค หรือบริการสาธารณะภายในโครงการหมู่บ้านจัดสรร 

ทั้งนี้ ให้ผู้ซื้อ ผู้เสียหายรายนี้ชำระค่าบำรุงรักษา และการจัดการสาธารณูปโภคหรือ ค่าส่วนกลาง ให้กับนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรเฉกเช่นเดียวกับสมาชิกรายอื่น

 โดย..

นายพิสิฐ ชูประสิทธิ์

นายกสมาคมนักบริหารอาคารชุด - หมู่บ้านจัดสรรไทย