ค่าส่วนกลางไม่พอ กองทุนหมด !

ซึ่งตนซื้อกรรมสิทธิ์ในอาคารชุด และประสงค์ขอรับ “คำแนะนำ”แนวทางการแก้ไขปัญหา สรุปเนื้อความมีรายละเอียดโดยสังเขป ดังต่อไปนี้ 

เรียน ท่านนายกสมาคมฯ และคณะกรรมการ / ดิฉัน อยู่ในฐานะ ผู้ซื้อห้องชุดของนิติบุคคลอาคารชุดแห่งหนึ่งในกรุงเทพมหานคร ได้ซื้อห้องชุดดังกล่าวไว้เมื่อ 20 ปีเศษ เป็นผู้ซื้อห้องชุด“มือแรก” จากผู้ประกอบการโครงการ นิติบุคคลอาคารชุดเรียกเก็บ “ค่าส่วนกลาง” กับเจ้าของร่วม ผู้ซื้อห้องชุดทุกราย เป็นเงิน 20 บาทต่อตารางเมตร จัดเก็บล่วงหน้าคราวละ 1 ปี ตามข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุด โดยมีมติของที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมรองรับ และชำระ “ค่ากองทุน” (Sinking Fund) ในอัตรา 450 บาทต่อตารางเมตร จัดเก็บ “ครั้งเดียว” เมื่อคราวจดทะเบียนรับโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดกับผู้ประกอบการ 

ตลอดระยะเวลากว่า 10 ปี ที่ผ่านมา การอยู่อาศัยในห้องชุด การใช้ทรัพย์ส่วนกลางของนิติบุคคลอาคารชุดดูเรียบร้อย เป็นปกติ มีคณะกรรมการ ผู้จัดการ เปลี่ยนแปลงไปตามวาระ ตามวิถีการบริหารการจัดการแต่ละยุค สมัยแตกต่างกันไป แต่เมื่อ 2-3 ปีที่ผ่านมา พบว่าอัตราการจัดเก็บค่าส่วนกลางกับเจ้าของร่วม “เริ่มมีแนวโน้มลดลง” แต่รายจ่ายอันเกิดจากการบริหารจัดการทรัพย์ส่วนกลาง และการให้บริการ “ยังคงที่” และมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นโดยลำดับอย่างต่อเนื่อง 

ข้อมูลซึ่งได้รับจากนิติบุคคลอาคารชุดพบว่ารายรับค่าส่วนกลาง 100% เป็นเงินกว่า 800,000 บาทต่อเดือน หรือปีละเกือบ 1 ล้านบาท รวมรายได้อื่นๆ โดยนิติบุคคลอาคารชุดสามารถจัดเก็บค่าส่วนกลางกับเจ้าของร่วม ผู้ถือกรรมสิทธิ์ห้องชุดในอาคารชุดดังกล่าวเป็นเงินกว่า 65-70% หรือเป็นเงินเดือนละ 600,000 บาท หรือปีละไม่น้อยกว่า 7,200,000-800,000 บาท 

ส่วนที่เหลือ พบว่าเจ้าของร่วม (บางส่วน) “ค้างจ่าย” ไม่จ่าย หรือจ่ายล่าช้า มีจำนวนกว่า 30-35% ของทั้งหมด เหตุเพราะห้องชุดไม่มีผู้อยู่อาศัย มีการยึด-อายัดห้องชุด และรอการขายทอดตลาดของเจ้าหนี้จำนอง สถาบันการเงิน และกรมบังคับคดี 

เมื่อ 2 ปีที่ผ่านมา นิติบุคคลอาคารชุดได้ใช้ “เงินกองทุน” (Sinking Fund) ซึ่งมีอยู่ในบัญชีเงินฝากของนิติบุคคลอาคารชุดจำนวนกว่า 9 ล้านบาทเศษ (100%) เพื่อเป็นค่าใช้จ่ายการซ่อมแซม ปรับปรุง แก้ไขระบบสาธารณูปโภค และวิศวกรรมอาคารที่ชำรุด เสียหายเป็นเงินกว่า 7 ล้านบาทเศษ คงเหลือเงิน ในบัญชีเงินฝาก ประเภทกองทุน 2 ล้านบาท 

ทั้งนี้ นิติบุคคลอาคารชุดได้เรียกเก็บเงินกองทุนคืนให้เต็มจำนวน ปัจจุบัน สามารถจัดเก็บเงินกองทุนดังกล่าวกับเจ้าของร่วมได้เพียง 50-60% ส่วนที่เหลือ เจ้าของร่วม ผู้ถือกรรมสิทธิ์ห้องชุด“ยังไม่จ่าย” และ “จ่ายล่าช้า” 

ดิฉันได้เข้าร่วม สังเกตการณ์การประชุมคณะกรรมการของนิติบุคคลอาคารชุดเป็นระยะๆ เพราะเห็นว่างบบัญชีรายรับ-รายจ่ายรายเดือนของ นิติบุคคลอาคารชุด ซึ่งผู้จัดการคอนโดมิเนียม นำติดประกาศ ประชาสัมพันธ์ต่อเจ้าของร่วม ผู้ซื้อห้องชุดภายในอาคารชุดได้ทราบเป็นระยะนั้นๆ “ติดลบ ขาดทุน” จากการบริหารงานมาต่อเนื่อง เหตุเพราะรายจ่ายประจำไม่สามารถลดได้ เพราะอาจกระทบต่อความเป็นอยู่ แต่รายรับค่าส่วนกลางมีจำกัด จัดเก็บไม่ได้ตามเป้า หรือตามแผนงานที่ประมาณการไว้ 

 20 ปีที่ผ่านมา การจัดประชุมใหญ่เจ้าของร่วม “ทุกครั้ง” ที่นิติบุคคลอาคารชุดจัดขึ้น พบว่ามีเจ้าของร่วม ผู้ซื้อห้องชุดไม่ให้ความสำคัญ ไม่สนใจต่อการเข้าร่วมประชุมแต่อย่างใด ส่งผลให้ไม่เป็น “องค์ประชุม” ตามข้อบังคับ และกฎหมาย จึงต้องจัดการจัดประชุมจำนวน 2 ครั้ง หรือ 3 ครั้งบ้าง แล้วแต่กรณี  

ปีที่ผ่านมา นิติบุคคลอาคารชุดได้จัดประชุมใหญ่สามัญประจำปีเจ้าของร่วมตามปกติ มีระเบียบวาระที่สำคัญ เรื่องหนึ่ง ได้แก่ การแถลงผลงานการดำเนินงานที่ผ่านมา การพิจาณาบัญชีรายรับ-รายจ่ายค่าใช้จ่ายอันเกิดจากการบริหารจัดการทรัพย์ส่วนกลาง และการให้บริการ ตามข้อบังคับ การพิจารณา เพิ่มค่าส่วนกลาง การเรียกเก็บเงินกองทุน (เพิ่มเติม) เพื่อรองรับค่าใช้จ่ายการซ่อมแซม ปรับปรุง แก้ไขระบบสาธารณูปโภค และวิศวกรรมที่สำคัญ “ครั้งใหญ่” ภายในอาคารส่วนที่ชำรุดเพิ่มเติม เหตุเพราะจำเป็นต้องใช้เงินกองทุนรองรับกับค่าใช้จ่ายดังกล่าว แต่ค่าส่วนกลาง และเงินกองทุนของนิติบุคคลอาคารชุด มีไม่เพียงพอ ไม่สามารถรองรับค่าใช้จ่ายดังกล่าวที่เกิดขึ้นได้ 

อนึ่ง คะแนนเสียงของการพิจารณาการปรับเพิ่มค่าส่วนกลางของที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วม ในการจัดประชุมครั้งที่ 2 ก็ยังไม่เพียงพอตามข้อบังคับ และมาตรา 48 (5) วรรคสองของพระราชบัญญัติอาคารชุด ส่งผลให้ที่ประชุมไม่สามารถพิจารณาลงมติอนุมัติ เพื่อดำเนินการให้สอดคล้องกับระเบียบวาระการประชุมที่กำหนดไว้ได้

ประธานกรรมการ ในฐานะ “ประธานในที่ประชุม” จึงขอหารือที่ประชุม และ ขอปรึกษา ประเด็นที่เกี่ยวข้องกับค่าใช้จ่าย ก่อนที่จะให้นิติบุคคลอาคารชุดพิจารณานัด หรือจัดประชุมใหญ่เจ้าของร่วม “ครั้งใหม่” ในคราวถัดไป 

สมาชิก เจ้าของร่วมผู้เข้าประชุมรายหนึ่งลุกขึ้นอภิปรายประเด็นที่เกี่ยวข้องกับค่าใช้จ่าย ชี้แจงต่อประธานในที่ประชุม และที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วม “ขอให้ผู้จัดการดำเนินการติดตาม ทวงถาม และเร่งรัดหนี้ค่าส่วนกลาง และกองทุนกับเจ้าของร่วมรายซึ่งยังค้างชำระ ไม่จ่าย หรือจ่ายล่าช้า ให้เกิดประสิทธิภาพมากกว่าที่เป็นอยู่ในปัจจุบัน” 

ผู้เข้าประชุมอีกราย ขอหารือ เสนอแนะข้อคิดเห็นต่อประธานในที่ประชุม และที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมว่า

"อัตราการจัดเก็บค่าส่วนกลางของนิติบุคคลอาคารชุดจำนวน 20 บาทต่อตารางเมตร ณ ปัจจุบัน มีจำนวนน้อยเกินไป ซึ่งนิติบุคคลอาคารชุดอื่น ”จำนวนไม่น้อย“ จัดเก็บค่าส่วนกลางในอัตรามากกว่า 30  บาท บางแห่ง จัดเก็บ 40 หรือ 50 บาทต่อตารางเมตร เหตุเพราะค่าใช้จ่ายต่างๆ ที่เกิดขึ้น นับวันมีแต่จะเพิ่ม ประกอบกับค่าครองชีพ เงินเฟ้อในแต่ละปี นับวันจะเพิ่มขึ้นโดยลำดับ ดังนั้น จึงเสนอแนะ และเห็นสมควรอนุมัติให้นิติบุคคลอาคารชุดจัดเก็บค่าส่วนกลางกับเจ้าของร่วมในอัตรา ที่เพิ่มขึ้นให้ครอบคลุมเงินกองทุน (ในคราวเดียว) เพื่อรองรับกับค่าใช้จ่ายต่างๆ ที่เกิดขึ้นทั้งในปัจจุบัน และอนาคต ส่วนจะเป็นอัตราจำนวนเงินเท่าใด ผู้จัดการสามารถนำเสนอให้ที่ประชุมพิจารณาอนุมัติในการประชุมครั้งถัดไปได้” 

ผู้เข้าประชุมอีกราย กล่าว เสนอแนะข้อคิดเห็นในที่ประชุมว่า “ให้นิติบุคคลอาคารชุด จัดตั้งเงินกองทุนเป็นการเฉพาะกิจ รองรับค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นเป็นครั้งๆ ไป เพื่อให้เหมาะสม สอดคล้องกับสภาพ สภาวะเศรษฐกิจในขณะนี้ที่ไม่เอื้อต่อหลายฝ่าย หลายคน” 

ประธานกรรมการ ในฐานะ ประธานในที่ประชุม ได้กล่าวสรุปแนวทางการแก้ไขปัญหาการขาดงบประมาณรายรับค่าส่วนกลาง และค่ากองทุนของนิติบุคคลอาคารชุด ตามที่มีเจ้าของร่วม ผู้รับมอบฉันทะร่วมกันชี้แจง และเสนอแนะ รวมทั้งสิ้น 3 แนวทาง ตามลำดับ ดังต่อไปนี้ 

1. ให้นิติบุคคลอาคารชุดจัดการเร่งรัด ติดตาม ทวงถามหนี้ค่าส่วนกลาง และกองทุนค้างชำระของลูกหนี้เจ้าของร่วมให้เกิดประสิทธิภาพกว่าที่เป็นอยู่ ณ ปัจจุบัน
2. ให้นิติบุคคลอาคารชุดเพิ่มอัตราค่าส่วนกลางกับเจ้าของร่วมเป็นระยะ เป็นช่วงๆ ในแต่ละปี เช่น ปีแรกเพิ่มค่าส่วนกลาง 5 บาท (25 บาท) ปีถัดไป เพิ่มค่าส่วนกลาง 10 บาท (30 บาท) และปีสุดท้าย เพิ่มค่าส่วนกลาง 15 บาท (45 บาท) เป็นต้น และ
3. ให้นิติบุคคลอาคารชุดจัดเก็บเงินกองทุนเป็นการเฉพาะกิจกับเจ้าของร่วม ผู้ซื้อห้องชุด เมื่อมีค่าใช้จ่ายซ่อมแซม ปรับปรุง แก้ไขระบบสาธารณูปโภค และวิศวกรรมเป็นคราวๆ ไป

ที่ประชุมเสียงข้างมากเห็นชอบ และอนุมัติเลือกแนวทางที่ 1 และ 2  ส่วนแนวทางที่ 3 มีคะแนนเสียงจำนวนน้อยกว่าแนวทาง 1 และ 2 

โดย... นายพิสิฐ ชูประสิทธิ์

         นายกสมาคมนักบริหารอาคารชุด – หมู่บ้านจัดสรรไทย