วีระศักดิ์ พงศ์อักษร

แกะรอยการเมือง -Twitter@MrNaling weerasak@nationgroup.com

30 พฤศจิกายน 2560
732

อมพระมาพูด ก็ไม่เชื่อ

หลายท่านเกี่ยวข้องในระบบอาคารชุดตามพระราชบัญญัติอาคารชุด ทั้งในฐานะ ผู้ประกอบธุรกิจพัฒนาที่ดิน ประเภทคอนโดมิเนียม ผู้ซื้อห้องชุด กรรมการ

คณะกรรมการ ผู้จัดการ หรือผู้มีวิชาชีพอิสระ หรือผู้ให้บริการวิชาชีพเฉพาะทาง ในฐานะ คู่สัญญา ฯลฯ เป็นต้น อาจทราบเป็นอย่างดีว่าอาคารชุด คอนโดมิเนียม 1 แห่ง ต้องจัดให้มีบุคคล หรือนิติบุคคล ซึ่งมีคุณสมบัติ และไม่มีลักษณะต้องห้าม (มาตรา 35/1) ตามข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุด และพระราชบัญญัติอาคารชุด จำนวน 1 คน ปฏิบัติหน้าที่ ในฐานะ ผู้จัดการ (มาตรา 35)

เหตุที่ทราบ อาจเป็นเพราะเมื่อผู้ซื้อห้องชุดรายใดประสงค์จะขายกรรมสิทธิ์ห้องชุดของตนให้แก่บุคคล หรือนิติบุคคลใด ผู้ซื้อรายดังกล่าว มีหน้าที่ต้องติดต่อขอรับหนังสือรับรอง การไม่ค้างชำระค่าใช้จ่ายทรัพย์ส่วนกลาง หรือ ใบปลอดหนี้ ตามมาตรา 18 แห่งพระราชบัญญัติ อาคารชุดกับผู้จัดการของนิติบุคคลอาคารชุด ใช้แสดงเป็นหลักฐานการจดทะเบียนสิทธิ - นิติกรรมกับพนักงานเจ้าหน้าที่ กรมที่ดิน (ทุกครั้ง) (มาตรา 29 วรรคสาม) หรือเมื่อตนเองปฏิบัติหน้าที่ในฐานะกรรมการ เมื่อที่ประชุมคณะกรรมการมีมติอนุมัติเรื่องใด เรื่องหนึ่ง ซึ่งไม่ขัดหรือแย้งกับข้อบังคับ และพระราชบัญญัติอาคารชุด ผู้จัดการมีหน้าที่นำมติดังกล่าวไปดำเนินการปฏิบัติ เพื่อให้สอดคล้องกับมติที่ประชุมคณะกรรมการ (มาตรา 36 (1) และ 38 (1)) หรือเมื่อนิติบุคคลอาคารชุดตกลงว่าจ้างบุคคล นิติบุคคลใดให้บริการ หรือการจ้างทำของ หรือจัดซื้อ จัดจ้าง ผู้จัดการมีหน้าที่ลงนามในหนังสือสัญญาจ้าง ข้อตกลง บันทึก หรือใบจัดซื้อจัดจ้าง อย่างใด อย่างหนึ่ง เพื่อแสดงเป็นหลักฐานต่อผู้ที่เกี่ยวข้อง หรือกรณีหน่วยงานทั้งภาครัฐ หรือเอกชน จะส่งหนังสือชี้แจงเรื่องราวต่างๆ ที่เกี่ยวข้องกับอาคารชุด คอนโดมิเนี่ยม หนังสือดังกล่าวจำเป็นต้องส่ง หรือแจ้งให้ผู้จัดการของนิติบุคคลอาคารชุดทราบเป็นคนแรก (มาตรา 33 และ 36 (4) เป็นต้น 

ดังนั้น ผู้จัดการของนิติบุคคลอาคารชุดดังกล่าว จึงมีความสำคัญ และจำเป็นต่อเจ้าของร่วม กรรมการ คณะกรรมการ บุคคล หรือนิติบุคคลภายใน ภายนอก ตลอดจนหน่วยงานภาครัฐ “กรมที่ดิน” หน่วยงานภาครัฐอื่นที่เกี่ยวข้อง และเอกชนทั้งสิ้นเช่นเดียวกัน

หลายท่านอาจทราบ หรือได้ข้อมูลเพิ่มเติมต่อไปว่าการได้มาซึ่งผู้จัดการของนิติบุคคลอาคารชุดแต่ละแห่ง (ทั่วประเทศ) ตามข้อบังคับ และพระราชบัญญัติอาคารชุดนั้นสามารถกระทำได้ 2 - 3 วิธี ได้แก่ วิธีแรก ได้รับการแต่งตั้งจากผู้ประกอบการโครงการ เมื่ออาคารดังกล่าวได้รับการจดทะเบียนอาคารชุด และนิติบุคคลอาคารชุดโดยพนักงานเจ้าหน้าที่ “กรมที่ดิน” หรือเมื่อมีการจดทะเบียนโอน รับโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุด ห้องแรก 

วิธีที่สอง ได้แก่ ได้รับการแต่งตั้งโดยมติของที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วม ด้วยคะแนนเสียงจำนวนไม่น้อยกว่า 1 ใน 4 ของคะแนนเสียงของเจ้าของร่วมทั้งหมด (มาตรา 49 (1)) และวิธีสุดท้าย ได้แก่ เมื่อไม่มีผู้จัดการ หรือผู้จัดการไม่อาจปฏิบัติหน้าที่ได้ ให้ที่ประชุมคณะกรรมการแต่งตั้งกรรมการจำนวน 1 คน ปฏิบัติหน้าที่ผู้จัดการของนิติบุคคลอาคารชุด (มาตรา 38 (2)) 

ทั้งสามวิธีดังกล่าวข้างต้น ผู้จัดการ มีหน้าที่นำเอกสารหลักฐานที่เกี่ยวข้องยื่น (คำขอ) จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ กรมที่ดินทุกครั้ง 

อย่างไรก็ดี หลายท่านอาจสงสัย อาจสอบถาม และประสงค์จะได้ คำตอบ ได้แก่ ผู้จัดการของนิติบุคคลอาคารชุดที่ตนเองซื้อกรรมสิทธิ์พื้นที่ส่วนบุคคลในอาคารชุด หรือตนเองอาจปฏิบัติหน้าที่ ในฐานะ ผู้จัดการ กรรมการ หรือคณะกรรมการ หรืออาคารชุด ซึ่งตนมีญาติ คนสนิท มิตรสหาย คนใกล้ชิด ใกล้ตัว ถือ หรือมีกรรมสิทธิ์ในห้องชุดของอาคารชุดดังกล่าว ยกเว้นวิธีแรก ควรมี หรือได้ผู้จัดการแบบใด ระหว่างเจ้าของร่วมเป็นผู้จัดการ หรือ มิใช่เจ้าของร่วม แต่เป็นบุคคล หรือนิติบุคคลภายนอก แบบใด วิธีใด จะเกิดประโยชน์ต่อตน และนิติบุคคลอาคารชุด ส่วนรวม มากที่สุด

ทรรศนะผู้เขียน มี ข้อคิดเห็นต่อประเด็นดังกล่าว ดังต่อไปนี้ 

  1. กรณีเป็นเจ้าของร่วม หรือผู้ซื้อห้องชุด

ข้อดี ได้แก่ สามารถติดต่อพบตัวผู้จัดการได้ทันที ทั้งแจ้งข้อร้องเรียน ปัญหา หรือความเดือดร้อน ความเสียหายที่ตนมี 

ข้อเสีย ได้แก่ อาจขาดความเป็นกลาง ขาดความแม่นยำทั้งข้อบังคับ และกฎหมาย ขาดประสบการณ์ ความรู้ ความสามารถที่เกี่ยวข้องกับระบบอาคารชุด อาจไม่สามารถแยกแยะข้อเท็จจริงต่างๆ หรืออาจมีผลประโยชน์แอบแฝง ทับซ้อนจากการปฏิบัติหน้าที่ เป็นต้น 

  1. กรณีเป็นบุคคล หรือนิติบุคคลภายนอก

ข้อเสีย ได้แก่ มีค่าใช้จ่าย ซึ่งเป็นค่าจ้าง ค่าตอบแทนในการทำงาน หรือพบตัวได้ยาก เป็นต้น 

ข้อดี ได้แก่ มีความเป็นกลาง ไม่มีส่วนได้ส่วนเสียในกิจกรรมทรัพย์ส่วนกลาง และการให้บริการ ไม่มีผลประโยชน์แอบแฝง ทับซ้อน มีหนังสือสัญญาจ้างทำงานเป็นลายลักษณ์อักษร มีการปฏิบัติหน้าที่เต็มเวลา สามารถแก้ไขปัญหาที่เกิดขึ้นได้ทันท่วงที มีความเป็นมืออาชีพ สามารถแยกแยะรายละเอียด ข้อเท็จจริงต่างๆ ได้ มีความรู้ ความสามารถ ประสบการณ์ในสาขาอาชีพ หรือสายงานเป็นอย่างดี เป็นต้น 

จากประสบการณ์ที่ (ผู้เขียน) คลุกคลีกับระบบอาคารชุด คอนโดมิเนียม ตามพระราชบัญญัติอาคารชุดมามากกว่าสามทศวรรษ คอนโดมิเนียม อาคารชุด จำนวน 100 แห่ง (โครงการ) พบว่านิติบุคคลอาคารชุดจำนวนมากกว่า 80 แห่ง เลือกใช้บริการผู้จัดการ ซึ่งเป็นบุคคล หรือนิติบุคคลภายนอก 

อีก 20 แห่ง (โครงการ) เลือกใช้เจ้าของร่วม หรือผู้พักอาศัย หรือผู้เช่าห้องชุด ปฏิบัติหน้าที่ผู้จัดการของ นิติบุคคลอาคารชุด

อย่างไรก็ดี หากผู้จัดการ ซึ่งเป็นเจ้าของห้องชุด เจ้าของร่วม พูดร้อยครั้ง ในที่ประชุม หรือนอกที่ประชุมก็ตามว่าตนไม่มีผลประโยชน์ หรือรายได้ ค่าตอบแทน ทั้งเบี้ยประชุม ค่าจ้าง หรือผลตอบแทนใดๆ โดยอาสาเข้ามา (บริการ) ปฏิบัติหน้าที่ในฐานะ ผู้จัดการ ให้แก่เจ้าของร่วม และนิติบุคคลอาคารชุด ร้อยละ 99.99 ผู้เขียนไม่เชื่อ *ต่อให้อมพระมาพูด ก็ไม่เชื่อ*

โดย...  นายพิสิฐ ชูประสิทธิ์

          นายกสมาคมนักบริหารอาคารชุด – หมู่บ้านจัดสรรไทย 

แชร์ข่าว :
Tags:

i-Newspaperดูทั้งหมด

กนง.จ่อปิดฉาก‘ดอกเบี้ยต่ำ’