เลือกลงทุนอสังหา (ห้องชุด) “คาถา ๕ ข้อ” ท่องให้ขึ้นใจ

อาทิ การซื้อ - ขายหุ้น กับบริษัทในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย หรือการเลือกซื้อตราสารหนี้ พันธบัตรรัฐบาล หรือการเลือกลงทุนที่ใช้เม็ดเงินจำนวนมหาศาล ซื้อเครื่องจักร อุปกรณ์ เพื่อขยายกิจการ ต่อยอดธุรกิจ ฯลฯ เป็นต้น

 “คำตอบ” ที่ได้ยินได้ฟังจากปากบรรดานักลงทุนส่วนใหญ่ กล่าวว่า การเลือกลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ประเภทห้องชุดในอาคารชุด คอนโดมิเนี่ยมพักอาศัย ให้ผลตอบแทนที่คุ้มค่ากว่าประเภท หรือรูปแบบการลงทุนอื่น ทั้งผลตอบแทนที่ดีในระยะยาว มีความปลอดภัย และมีความเสี่ยงน้อยกว่าทางเลือกการลงทุนอื่น

ยกตัวอย่างเช่น นาย ก เศรษฐีเงินเย็น นำเงินสด จำนวน ๑๕,๐๐๐,๐๐๐ บาท (สิบห้าล้านบาท) ซื้อห้องชุดในโครงการคอนโดมิเนี่ยมพักอาศัยใหม่ จำนวน ๕ ห้องชุด โดยนำห้องชุดทั้งหมดให้เช่าในอัตราเดือนละ ๑๐,๐๐๐ บาท นาย ก จะได้รับผลตอบแทนซึ่งเป็นค่าเช่า เดือนละ ๕๐,๐๐๐ บาท หรือปีละ ๖๐๐,๐๐๐ บาท คิดเป็น ๔ - ๕% ต่อปี ของเงินสดจำนวน ๑๕,๐๐๐,๐๐๐ บาท ซึ่งถือว่าอัตราค่าตอบแทนดังกล่าว สูงกว่าการนำเงินสดฝากกับธนาคาร หรือสถาบันการเงิน ซึ่งจ่ายค่าตอบแทนเป็นดอกเบี้ยรายปีในอัตรา ๑ - ๒% แต่อย่างไรก็ตาม การเลือกลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ประเภทห้องชุดในคอนโดมิเนี่ยม อาจมิใช่เป็นทาง ซึ่งโรยด้วยกลีบกุหลาบเสมอไป หรือเข้าข่าย “ตาดีได้ ตาร้ายเสีย” ดังนั้น ก่อนที่นักลงทุน เศรษฐีเงินออม จะเลือก หรือตัดสินใจลงทุนซื้อห้องชุด เพื่อหารายได้ หรือผลตอบแทนจากการนำห้องชุดให้เช่า หรือขายต่อ ผู้เขียน มี “คำแนะนำ” แนวทางการเลือกซื้อห้องชุด ดังต่อไปนี้

๑. ให้เลือกแบรนด์ ผลงาน และประสบการณ์ของผู้ประกอบการโครงการ “ลดปัญหาข้อ ร้องเรียนในภายหลัง”

พึงหลีกเลี่ยงการเลือกซื้อห้องชุดกับผู้ประกอบการโครงการที่ขาดผลงาน ขาดประสบการณ์ ความชำนาญในการพัฒนาที่ดิน ประเภทอาคารชุด เหตุเพราะอาจเป็นความเสี่ยงที่นักลงทุน อาจปวดหัว ปวดใจในภายหลัง ที่สำคัญ ผู้ประกอบการโครงการที่มีแบรนด์ติดตลาด เป็นที่ยอมรับกับผู้ซื้อ ผู้บริโภค มักจะปฏิบัติตามสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุด ตลอดจนบันทึกข้อตกลง (ถ้ามี) โดยเคร่งครัด

๒. เลือกทำเล ที่ตั้งโครงการ “ทำเลดี มีชัยไปกว่าครึ่ง”

การเลือกซื้อห้องชุดในทำเลที่ดี มีสาสาธารณูปโภคเข้าถึง ใกล้แหล่งชุมชน เขตเมือง หรือเกาะแนวรถไฟฟ้า ถึงแม้ราคาห้องชุดจะแพงกว่าอาคารชุดแห่งอื่น ก็ตาม การได้ผู้เช่าในทำเล ที่ตั้งโครงการที่ดี ย่อมหาได้ง่ายกว่าทำเลที่ไม่ดี ไม่เหมาะสม อีกทั้ง ในระยะยาว ราคาห้องชุด ย่อมเพิ่มขึ้นโดยลำดับ เมื่อมีการก่อสร้างรถไฟฟ้า หรือการขยายถนน ขยายเมือง เป็นต้น

๓. ค่าส่วนกลาง - กองทุน “เรื่องเงิน อย่ามองข้าม”

ค่าใช้จ่ายเพื่อการบำรุงรักษาทรัพย์ส่วนกลาง หรือค่าส่วนกลาง และค่าใช้จ่ายเพื่อการปรับปรุง ซ่อมแซมครั้งใหญ่ หรือค่ากองทุน หากมีไม่เพียงพอ รองรับค่าใช้จ่ายทั้งในระยะสั้น กลาง ยาวได้ ในอัตราที่ไม่เหมาะสม ไม่สอดคล้องกับข้อเท็จจริง แนะให้เลี่ยงซื้อห้องชุดดังกล่าว เหตุเพราะจะส่งผลกระทบต่อมูลค่าทรัพย์สิน ขอให้เลือกซื้อห้องชุดที่เรียกเก็บค่าส่วนกลาง และกองทุนในอัตราที่เหมาะสม กับค่าใช้จ่ายที่เกิดจากการบริหารจัดการทรัพย์ส่วนกลางที่ใกล้เคียงความเป็นจริง

๔. มีผู้บริหารที่มีความสามารถ มีประสบการณ์การบริหารทรัพย์สิน “มือสมัครเล่น อาจส่งผลกระทบต่อมูลค่าทรัพย์สิน”

องค์กรที่มีคนดี คนเก่ง มีความรู้ มีความสามารถ มีประสบการณ์ ย่อมส่งผลให้องค์กร มีความก้าวหน้า เจริญเติบโต มั่นคงฉันใด นิติบุคคลอาคารชุดที่มีผู้บริหารอาคาร - นิติบุคคลอาคารชุดที่ดี มีความรู้ ความสามารถ ย่อมส่งผลให้อาคาร - ทรัพย์สิน มีมูลค่าเพิ่มขึ้นได้ฉันนั้น และ

๕. มีผู้ซื้อห้องชุดที่มีคุณภาพ รู้จักสิทธิ และหน้าที่ “การเอาหูไปนา เอาตาไปไร่ ย่อมไม่เกิด ผลดีต่ออาคารชุดโดยรวม”

เรื่องข้างต้น อาจดู หรือวัดได้จากระดับราคาห้องชุดที่เสนอซื้อ - ขายเป็นเกณฑ์ในการพิจารณาเรื่องดังกล่าวได้ในระดับหนึ่ง แต่อาจไม่ใช่คำตอบที่ถูกต้องเสมอไป อย่างไรก็ดี การที่เจ้าของห้องชุด ส่วนใหญ่ เห็นความสำคัญกับกฎ ระเบียบ ข้อบังคับ และกฎหมาย ย่อมส่งผลให้เป็นอาคารชุด คอนโดมิเนี่ยมที่น่าอยู่ น่าอาศัย เพราะต่างคน เมื่อรู้จักเคารพในสิทธิ และหน้าที่ของแต่ละคน แต่ละฝ่ายได้ อย่างถูกต้อง ย่อมส่งผลให้อาคารชุด คอนโดมิเนี่ยม มีปัญหาจำนวนน้อย

 ////////

โดย... นายพิสิฐ ชูประสิทธิ์

นายกสมาคมนักบริหารอาคารชุด – หมู่บ้านจัดสรรไทย