ความวัวไม่ทันหาย ความควายเข้ามาเเทรก

ระดับราคาห้องชุดไม่เกิน ๓,๐๐๐,๐๐๐ บาท (สามล้านบาท) ยังคงได้รับผลกระทบต่อผู้ประกอบการ เจ้าของโครงการ ประเภท SMEs จำนวนไม่น้อย 

เหตุเพราะการขาดกำลังซื้อของผู้บริโภค การขาดความเชื่อมั่นเศรษฐกิจไทยจะฟื้นตัว ประกอบกับมีจำนวนห้องชุดเหลือขาย ล้นมาจากปี ๒๕๕๙ เป็นจำนวนมาก ซึ่งยังขายไม่ได้ หรือให้เช่าไม่ได้ อีกพอสมควร ซึ่งอาจเกิดจากปัจจัยเดิมๆ ตามที่กูรูนักเศรษฐศาสตร์หลายท่านได้คอมเม้นท์ วิเคราะห์เรื่องดังกล่าวไว้ ได้แก่ ภาวะเศรษฐกิจโลก โดยเฉพาะตลาดคู่ค้ามหาอำนาจโลก อย่างสหรัฐอเมริกา ยุโรป เอเซีย จีน อินเดีย ยังไม่ฟื้นตัว อัตราการส่งออกสินค้าของไทยในตลาดต่างประเทศ ยังไม่เป็นที่น่าพอใจ อีกทั้งผลผลิตทางการเกษตรไทยยังคงตกต่ำ ต่อเนื่อง เหตุจากภัยแล้ง การขาดความเชื่อมั่นในรัฐบาลชุดปัจจุบันในสายตาของนักลงทุนต่างชาติ ประกอบกับสถาบันการเงิน ธนาคาร ซึ่งอนุมัติให้สินเชื่อ มีความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อการซื้ออสังหาริมทรัพย์รายย่อย มีความเข้มข้นขึ้นกว่าเดิม เหตุเพราะความกังวล อาจกลายเป็นหนี้เสีย (NPL) กับสถาบันการเงินที่ได้ปล่อยสินเชื่อให้แก่ผู้ซื้อ ผู้บริโภค เป็นต้น

อย่างไรก็ตาม ข่าวที่ปรากฏตามสื่อ ทั้งสิ่งพิมพ์ อินเทอร์เน็ตชั้นนำ เมื่อไม่นาน บริษัท แอล พี เอ็น ดิเวลล็อปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) หรือ LPN ยักษ์ใหญ่ตลาดห้องชุดราคาถูกของไทย ประกาศใช้กลยุทธ์การขาย *ซื้อสดลด ๔๐% ซื้อผ่อนลด ๓๕%*เสนอให้ผู้บริโภค ผู้สนใจจะซื้อห้องชุดในทุกโครงการ ทุกทำเล ให้ตัดสินใจง่ายขึ้น ทั้งนี้ เพื่อระบายสินทรัพย์ ห้องชุดเหลือขายกว่าหมื่นยูนิตในสต็อคให้เหลือน้อยที่สุดในปี ๒๕๖๐ พร้อมออกแผนการดำเนินธุรกิจ ประเภทห้องชุดในอาคารชุด คอนโดมิเนี่ยม อย่างระมัดระวังตัวมากยิ่งขึ้น

สำหรับโครงการอาคารชุด ซึ่งผู้ประกอบธุรกิจท้องถิ่น SMEs อาจมีข้อจำกัดด้านเงินทุน งบประมาณ ขณะนี้ อาจประสบภาวการณ์ขาดสภาพคล่อง หมุนเม็ดเงินไม่ทัน บริหารกระแสเงินสดไม่เป็น พบว่ามีอยู่จำนวนหลายโครงการ เหตุเพราะห้องชุดขายไม่ได้ หรือขายได้น้อย แต่มีภาระค่าใช้จ่าย การบริหารจัดการโครงการเป็นเงินค่อนข้างมาก ประกอบกับการขาดเม็ดเงินสนับสนุนจากสถาบันการเงิน หรือไม่สามารถเข้าถึงแหล่งเงินทุนขนาดใหญ่ได้ ส่งผลให้ขาดสภาพคล่อง การขาดชำระค่าส่วนกลาง และค่ากองทุนกับห้องชุดพร้อมอยู่ พร้อมโอน เหลือขาย จำนวนมากแก่นิติบุคคลอาคารชุดตามไปด้วย

อย่างไรก็ดี ปัจจุบัน มีการร้องเรียนจากกรรมการอาคารชุด ในพื้นที่ต่างจังหวัดกับสมาคมนักบริหารอาคารชุด - หมู่บ้านจัดสรรไทยเป็นระยะๆ ยกตัวอย่างเช่น โครงการอาคารชุด “โชคไม่ดี” มีจำนวนห้องชุดจำหน่ายรวมทั้งสิ้นกว่า ๕๐๐ ยูนิต มีผู้ซื้อจดทะเบียนรับโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดจากบริษัทผู้ประกอบการแล้ว จำนวน ๒๐๐ ห้องชุด ผู้ซื้อได้ชำระค่าส่วนกลาง และค่ากองทุน ตามข้อบังคับให้แก่ นิติบุคคลอาคารชุดครบถ้วน ถูกต้อง ส่วนห้องชุดเหลือขายกว่า ๓๐๐ ยูนิต ในนาม ผู้ประกอบการโครงการ ยังขายไม่ได้ พบว่าเจ้าของร่วม บริษัทผู้ประกอบการโครงการ ยังไม่จ่ายค่าส่วนกลาง และค่ากองทุน ตามข้อบังคับกับห้องชุดเหลือขายให้แก่นิติบุคคลอาคารชุดแต่อย่างใด ในขณะที่นิติบุคคลอาคารชุด มีรายจ่ายอันเกิดจากการบริหารจัดการทรัพย์ส่วนกลางเป็นเงินเดือนละกว่า ๕๐๐,๐๐๐ บาท ทุกวันนี้ นิติบุคคลอาคารชุดดังกล่าว ประสบปัญหาการขาดรายรับค่าส่วนกลาง เพื่อใช้จ่ายในการบริหารจัดการทรัพย์ส่วนกลาง และการให้บริการแก่เจ้าของร่วม ผู้พักอาศัย ถึงแม้นิติบุคคลอาคารชุดได้คิดค่าปรับ เงินเพิ่ม ติดตาม เร่งรัด ทวงถามหนี้ค่าส่วนกลาง และค่ากองทุนจากผู้ประกอบการ เจ้าของโครงการแล้ว แต่ก็ยัง ไม่ชำระ โดยเสนอให้นำห้องชุดเหลือขายจำนวนดังกล่าวให้เช่า หักค่าเช่าเป็นค่าส่วนกลาง และค่ากองทุนคืนให้แก่นิติบุคคลอาคารชุดแทน

กรรมการรายดังกล่าวสอบถาม หารือผู้เขียน จะมีทางออกใด ที่จะทำให้นิติบุคคลอาคารชุดสามารถเดินหน้าบริหารจัดการทรัพย์ส่วนกลางได้อย่างคล่องตัว อีกทั้งได้รับการชำระหนี้ค่าส่วนกลาง และกองทุนอย่างถูกต้อง ครบถ้วน เกิดประสิทธิภาพ โดยไม่กระทบกระทั่ง หรือไม่เป็นข้อพิพาททางศาลในอนาคต ผู้เขียนเห็นว่าทางออกที่จะสามารถแก้ไขปัญหาดังกล่าวข้างต้น จำเป็นต้องพูดคุย ทำความเข้าใจระหว่างนิติบุคคลอาคารชุด “เจ้าหนี้” กับเจ้าของห้องชุดเหลือขาย ผู้ประกอบการโครงการ “ลูกหนี้” อาจต้องยอมถอยกันคนละก้าว พร้อมรับฟังข้อเสนอของแต่ละฝ่ายที่สามารถรับกันได้ เพื่อหลีกเลี่ยงการเกิด ข้อพิพาททางศาล หรือข้อขัดแย้ง ยุทธวิธีดังกล่าว อาจได้แก่ การผ่อนชำระหนี้ค่าส่วนกลาง และค่ากองทุนเป็นงวดๆ ตามความจำเป็น เหมาะสม การนำห้องชุดเหลือขายให้เช่าบางส่วน การปรับลดค่าใช้จ่าย การบริหารจัดการทรัพย์ส่วนกลางบางรายการที่ไม่จำเป็น การยืดอายุการชำระหนี้กับเจ้าหนี้ คู่สัญญา ฯลฯ เป็นต้น

ผู้ซื้อห้องชุดหลายท่าน หรือกรรมการบางคน อาจรับข้อเสนอข้างต้นไม่ได้ อาจด้วยหลายสาเหตุ แต่ต้องช่วยกันพยายาม อธิบายปัญหาที่เกิดขึ้นให้ทุกฝ่ายเข้าใจ จริงอยู่ กระบวนการบังคับให้ชำระหนี้ อาจมีหลายทางให้ทำ ให้เลือก แต่ในภาวะเศรษฐกิจ “ตกสะเก็ด” เช่นนี้ การใช้มาตรการทางกฎหมายอย่างเดียว หรือการรีดเลือดจากปู อาจช่วยได้ระดับหนึ่ง แต่ใช้เวลานานกว่าจะได้รับการชำระหนี้ครบถ้วน แต่กว่าจะถึงวันนั้น อาคารชุด คอนโดมิเนี่ยมของท่าน อาจเป็น “สลัมลอยฟ้า” ในที่สุด

 ///

โดย..นายพิสิฐ ชูประสิทธิ์

นายกสมาคมนักบริหารอาคารชุด – หมู่บ้านจัดสรรไทย