ดร.โสภณ พรโชคชัย

ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส

13 ตุลาคม 2560
3,224

เจาะลึกเวียดนาม ในมุมที่คุณไม่เคยรู้

วียดนามเคยเป็นดาวรุ่งสุดประเทศหนึ่งในอาเซียนและในโลกในด้านการเจริญเติบโตทางเศรษฐกิจ

แต่หลังจากวิกฤติ แฮมเบอร์เกอร์ปี 2551 เวียดนามก็ซึมมาตลอด และค่อยๆ ฟื้นตัวขึ้นมาในช่วง 3 ปีหลังมานี้ แต่ก็ยังมีแง่มุมที่หลายคนไม่รู้เกี่ยวกับเวียดนามที่ผมได้ไปเจาะลึกมาให้อ่านกันครับ

ผมเดินทางไปประเมินค่าทรัพย์สินประเภทโรงงานอุตสาหกรรมในนิคมอุตสาหกรรมแห่งหนึ่งในจังหวัดบิ่นเยือง ห่างไปทางด้านเหนือของนครโฮจิมินห์ซิตี้ ประมาณ 25 กิโลเมตร แต่ใช้เวลาเดินทางนานราว 75 นาที นับว่าการจราจรในเวลากลางวันของเวียดนามหนักหนาสาหัสอยู่ไม่นอน ผมได้มีโอกาสไปพบคนไทยที่อยู่ที่เวียดนามมา 30 ปีแล้ว รู้รายละเอียดมากมาย ผมเองก็เคยทำงานเป็นที่ปรึกษากระทรวงการคลัง เวียดนาม รวมทั้งบริษัทมหาชนด้านอสังหาริมทรัพย์ของนครโฮจิมินห์ซิตี้ เลยขอนำความมาเล่าสู่กันฟัง

แม้เวียดนามจะเกิดวิกฤติเศรษฐกิจทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ได้รับผลกระทบไปด้วยก็ตาม แต่ราคาที่ดินในเวียดนามก็ไม่ได้ลดลงแต่อย่างไร แม้ราคาค่าเช่าต่าง ๆ จะได้รับผลกระทบบ้าง แต่ราคาที่ดินไม่ลด ที่ว่าราคาค่าเช่าลดลงบ้าง ก็จะเห็นได้จากค่าเช่าโรงแรมที่เมื่อ 10-15 ปีก่อน โรงแรมในระดับ 4-5 ดาวในนครโฮจิมินห์ซิตี้หรือกรุงฮานอย มีค่าเช่าต่อคืนแพงกว่าโรงแรมระดับเดียวกันในกรุงเทพมหานครหรือกรุงกัวลาลัมเปอร์ แม้เดี๋ยวนี้ก็ยังแพงอยู่ แต่อาจไม่มากเช่นแต่ก่อน หรือแม้แต่ค่าเช่าสำนักงาน ก็มีการปรับลดลงบ้าง แต่ก็เพิ่มขึ้นในภายหลัง

ท่านเชื่อหรือไม่ ในรอบ 10 ปีที่ผ่านมา ราคาที่ดินเพิ่มขึ้นราว 5 เท่า หรือเพิ่มขึ้นเฉลี่ยปีละ 17% บางปีอาจขึ้นมากน้อยกว่ากันไปบ้าง อัตรา 17% นี้ ถือว่าสูงกว่าอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ที่ 6.5% และปัจจุบันลดลงเหลือ 6.25% เสียอีก ส่วนอัตราดอกเบี้ยเงินฝากก็ประมาณ 3.1% กรณีนี้อาจชี้ให้เห็นได้อย่างหนึ่งว่าธนาคารไทยเอาเปรียบผู้บริโภคมาก เพราะอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ของไทยและเวียดนามใกล้เคียงกัน แต่อัตราดอกเบี้ยเงินฝากของไทยเตี้ยต่ำติดดินเลย ความต่างระหว่างดอกเบี้ยเงินกู้และเงินฝากของไทยต่างกันเกือบ 5 เท่า แต่ของเวียดนามต่างกันเพียง 1 เท่าตัวเท่านั้น (http://bit.ly/2q5ZQg9)

การที่ราคาที่ดินของเวียดนามถีบตัวสูงขึ้นมหาศาลในรอบ 10 ปีที่ผ่านมา เลยมีแต่คนถือที่ดินไว้ ไม่ค่อยพัฒนาอะไรมาก เพราะหาซื้อที่ดินได้ยาก “จับไม่ลง” เวียดนามมีขนาดเพียง 310,070 ตารางกิโลเมตร หรือเพียงสองในสาม (61%) ของไทยเท่านั้น แต่มีประชากรถึง 95.261 ล้านคน มากกว่าไทยถึง 40% มีจำนวนประชากรต่อตารางกิโลเมตรสูงถึง 307 คน ในขณะที่ไทยมีเพียง 133 คนต่อตารางกิโลเมตร ดังนั้นทรัพยากรที่ดินของเวียดนามจึงจำกัดมาก

นอกจากนี้การนี้ก็ชี้ว่าระบบภาษีที่ดินของเวียดนามอาจไม่ทำงานเท่าที่ควร จึงทำให้อุปทานที่ดินมีจำกัด ราคาจึงถีบตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง ทั้งนี้เวียดนาม มีการจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างประมาณ 0.03% - 0.15% ของมูลค่า ทั้งนี้ถือเป็นการเริ่มต้นสำหรับประเทศที่กำลังพัฒนา(http://bit.ly/1VXI6xp) แต่หากเป็นในประเทศสหรัฐอเมริกา อัตราภาษีจะสูงถึง 1-3% ของราคาประเมินทางราชการซึ่งพอ ๆ กับราคาตลาด จึงมีเงินมาพัฒนาท้องถิ่นอย่างเพียงพอ

การทะยานขึ้นของราคาที่ดินอย่างเหลือเชื่อนี้ ทำให้ตลาดที่อยู่อาศัยของผู้มีรายได้น้อยติดขัดทำไม่ได้ เพราะต้นทุนที่ดินแพงเกินเหตุและขึ้นแบบ “บ้าเลือด” นั่นเอง ผมเองก็พยายามส่งเสริมให้ทั้งภาครัฐและภาคเอกชนทำ “บ้านเอื้ออาทร” ในเวียดนาม ฟิลิปปินส์ และอินโดนีเซีย (แต่ในไทยไม่จำเป็นเพราะภาคเอกชนไทย ทำได้อยู่แล้ว รัฐบาลไม่ต้อง “เสือก” ปล่อยให้ภาคเอกชนทำกันเองได้) ปรากฏว่าที่ฟิลิปปินส์ และอินโดนีเซียทำได้สำเร็จ แต่ที่เวียดนาม จับที่ดินไม่ลงจริงๆ

อย่างไรก็ตาม “บ้านเอื้ออาทร” หรือ “บ้านประชารัฐ” เวียดนาม ก็ทำได้บ้าง แต่ไม่มากนัก โดยที่ทำได้ก็เพราะรัฐบาลมอบที่ดินให้ทำฟรีๆ (ไม่คิดค่าที่ดิน) และให้ภาคเอกชนสร้างอาคาร อย่างนี้ถึงจะทำได้ แต่ประเด็นก็คือ รัฐบาลเวียดนามก็ไม่มีที่ดินมากมายที่จะมอบให้สร้างบ้านได้ เชื่อว่าคนเวียดนามจะซื้อบ้านได้ คงต้องทำงานจนถึงอายุ 50 ปี ในอนาคต อาจมีการเดินขบวนว่าราคาบ้านสูงเกินกว่าที่ชาวบ้านจะซื้อได้

การที่ราคาที่ดินแพงมาก ๆ จึงทำให้พวก เวียดเกี่ยวหรือชาวเวียดนามโพ้นทะเล ซึ่งโดยมากจะเป็นชาวเวียดนามในสหรัฐอเมริกา ส่งเงินมาให้ญาติพี่น้องสร้างบ้านให้เช่า ซึ่งได้ค่าเช่าดี คนเวียดนามเป็นคนสู้ชีวิต หาโอกาสเช่าบ้านมาประกอบอาชีพกันเป็นเรื่องเป็นราว กำไรจากค่าเช่า ยังสูงกว่าอัตราดอกเบี้ยที่ต้องเสียให้ธนาคารในสหรัฐอเมริกาเสียอีก จึง “แฮปปี้” ไปตามๆ กัน

ในปัจจุบันอาคารชุดพักอาศัยแพง ๆ หรือบ้านเดี่ยวหลังละนับล้าน ๆ เหรียญสหรัฐ มีลดลง ลูกค้าเวียดนามประเภทที่มาซื้อ ยกฟลอร์หรือยกชั้นนั้นมีน้อยลงมาก พวกที่มาซื้อนี้มักเป็นพวกที่ ฉ้อราษฎร์บังหลวงได้เงินมาผ่องถ่ายเป็นห้องชุดพักอาศัยแทน แต่ในระยะหลังๆ มานี้ พวกนี้ถูกเอาไป “ยิงเป้า” หรือประหารชีวิตไปเป็นจำนวนมาก ในรอบ 3 ปีมานี้ ยิงเป้าไปแล้วกว่า 20 คน เป็นพวกที่โกงธนาคาร โกงเงินหลวง โกงบริษัทน้ำมัน ฯลฯ

อย่างไรก็ตามการประหารชีวิตคนโกง หรือจับคนโกงติดคุกนั้น บางครั้งก็เป็นเรื่องการเมือง เป็นการ “ล้างบาง” ของคนของคนละ “คอก” คนละ “ปอกคอ” ว่ากันว่าผู้บริหารประเทศคนก่อนมีเค้าว่าโกง แต่ตอนนี้หมดวาระไปแล้ว หลังจากครองตำแหน่งนานถึง 8 ปี (2 สมัย) เมื่อเร็วๆ นี้มีนักธุรกิจเวียดนามคนหนึ่งที่บริหารบริษัทน้ำมันในเวียดนามมาก่อน และหนีไปอยู่เยอรมนี ถูกสายลับเวียดนามจับกลางสวนสาธารณะในกรุงเบอร์ลินและถูกนำตัวกลับประเทศ งานนี้ทำให้เยอรมนีเสียหายมาก ถึงขนาดประกาศขับนักการทูตเวียดนามออกนอกประเทศ และห้ามคนงานเวียดนามเข้าประเทศอีกด้วย (http://bit.ly/2yb10do)

เมื่อเดือนสิงหาคมที่ผ่านมานี้เอง มีข่าวที่น่าสนใจอีกข่าวหนึ่งก็คือ เวียดนามสั่งห้ามหน่วยงานทหารเอาที่ดินไปทำธุรกิจ โดยทั่วไปทหารถือครองที่ดินอยู่จำนวนมหาศาล ที่ผ่านก็ปล่อยให้นักธุรกิจนำไปทำโครงการต่าง ๆ สร้างความร่ำรวยให้กับทหารเป็นอันมาก แต่นับแต่นี้ไป ทหารไม่สามารถนำที่ดินไปทำธุรกิจได้อีกแล้ว ถ้าไม่ได้ใช้ก็เอามาคืนทางการ แล้วทางราชการ เช่น กรมธนารักษ์ หรือ บริษัทธนารักษ์พัฒนาสินทรัพย์ของเวียดนามจะได้นำมาวางแผนการใช้ประโยชน์และนำเงินเข้าร่วมโดยตรง

นักลงทุนต่างชาติมาลงทุนในเวียดนามโดยเฉพาะที่นครโฮจิมินห์ซิตี้ ก็ “เจ๊ง” ไปหลายราย ขนาดห้างสรรพสินค้า Parkson (จากมาเลเซีย) ที่เปิดตัว 5 สาขา ก็ปิดไป 2 สาขาแล้ว อนาคตยังไม่รู้จะเป็นอย่างไร เนื่องจากกำลังซื้ออาจจำกัด บริษัท Maximas ซึ่งก็คล้าย “เครือ Central” ของท้องถิ่นเวียดนาม ก็ถูก Vincom ซื้อไปรวม 50 สาขา แต่ท่าทางกำลังจะแย่อยู่เหมือนกัน ที่ผ่านมาเครือ Central ของไทยแท้ๆ ก็มาซื้อห้างเหงียนคิม แต่ก็มีอยู่แค่สาขาเดียว ส่วนที่ “เสี่ยเจริญ” ไปซื้อ Big C ก็ปรากฏว่า ยังไม่มีการเคลื่อนไหวอะไรมากนัก

สิ่งสุดท้ายที่พึงรู้ก็คือ เวียดนามยังมีปัญหาการขาดแคลนแรงงานอยู่ในขณะนี้เนื่องจากเศรษฐกิจขยายตัว ทำให้มีกำลังแรงงานจำกัด อย่างโรงงานต่าง ๆ ในนิคมอุตสาหกรรมที่ผมไปประเมินค่านั้น คนงานสัก 200 คนต่อโรงงานนั้นหาได้ยากมาก และก็มีการ “รุเก่า รับใหม่” อยู่เรื่อยๆ เนื่องจากคนงานก็จะดูว่าโรงงานไหนจ่ายดีกว่า ก็จะย้ายตามๆ กันไป เป็นต้น การลงทุนในเวียดนามจึงต้องศึกษาให้ดีเสียก่อน แต่ข้อดีก็คือค่าแรงของคนงานเวียดยามยังถูกว่าไทยราว 20%

  คิดจะไปลงทุนใด ๆ ด้านอสังหาริมทรัพย์ในเวียดนามหรือในประเทศอาเซียน ต้องศึกษาให้รอบคอบเสียก่อน ยังไงแวะมาคุยกับผมนะครับ

แชร์ข่าว :
Tags:

i-Newspaperดูทั้งหมด

แบงก์ผวา‘เจนวาย’หนี้เสียพุ่ง