ปลูกเรือนผิด คิดจนเรือนทลาย

ประโยคพ่วงต่อจากคำ หรือประโยคดังกล่าว “มีผัวผิด คิดจนวันตาย” ก็มี ความหมาย หรือคำอธิบาย “ปลูกเรือนผิด คิดจนเรือนทลาย”หมายความ ว่าการคิดการใหญ่ใดๆ หากขาดการวางแผน ความพร้อม การงานนั้นย่อมไม่ประสบความสำเร็จ นอกจากไม่ประสบความสำเร็จแล้ว ยังส่งผลให้เกิดความเสียหายในด้านอื่นๆ อีกหลายประการตามมา หากเป็น การประกอบธุรกิจการค้า การลงทุน ก็อาจขาดทุน เจ๊ง ม้วนเสื่อกลับบ้าน แถมยังมี “เจ้าหนี้ - ลูกหนี้” ติดตามกวนใจ ไม่ขาดสาย (อีกต่างหาก) จนอาจไม่ต้องทำมาหากิน

อย่างไรก็ตาม สุภาษิต คำพังเพย ที่กล่าวว่า “มีผัวผิด คิดจนวันตาย”หมายความว่า การที่คู่บ่าวสาว ชาย - หญิง มีความพออก พอใจซึ่งกัน และกัน ประสงค์จะใช้ชีวิตคู่ ชีวิตสมรสร่วมกัน โดยอีกฝ่าย ขาดการศึกษา เรียนรู้นิสัยใจคอระหว่างกัน เมื่อแต่งงาน ใช้ชีวิตคู่ร่วมกัน ก็อาจทำให้ชีวิตคู่ สมรส ล้มครืน พังทลายลงได้

ประเด็นข้างต้น อาจไม่แตกต่างจากการที่เจ้าของทรัพย์สิน (จำนวนไม่น้อย) ทั้งที่ดิน - สิ่งปลูกสร้าง ทั้งใน และนอกโครงการจัดสรรที่ดิน หรือห้องชุดในอาคารชุด คอนโดมิเนี่ยม ขาย หรือให้เช่าทรัพย์สินของตนไม่ได้ ถึงแม้เจ้าของทรัพย์จะประกาศขาย ให้เช่าทรัพย์ของตน ผ่านสื่อสิ่งพิมพ์ อินเทอร์เน็ต ก็ตาม หรือเจ้าของทรัพย์บางราย นำทรัพย์ที่ประสงค์จะขาย - ให้เช่าฝากไว้กับตัวแทน นายหน้า (Professional Broker) รับเป็นธุระจัดการเรื่องดังกล่าวให้จำนวนรายเดียว หรือหลายราย ก็ตาม หรือเจ้าของทรัพย์ลงทุน จัดสรรงบประมาณส่วนตน จัดทำป้ายประกาศ โฆษณาบริเวณ หรือสถานที่สำคัญๆ หลายแห่ง ทรัพย์ดังกล่าว เหตุใด จึงขาย หรือให้เช่าไม่ได้

เมื่อทรัพย์ขาย หรือให้เช่าไม่ได้ เจ้าของทรัพย์สินบางราย อาจปรับแผนการขาย หรือให้เช่าใหม่ โดยอาศัยยุทธวิธีอื่นรองรับ อาทิ การขายฝาก หรือการจำนองทรัพย์ต่อบุคคล หรือนิติบุคคล ทั้งสถาบันการเงิน หรือ Non Bank ยินยอมจะเสีย “ดอกเบี้ย” จากการขายฝาก หรือจดทะเบียนจำนอง ก็มีให้เห็นอยู่พอสมควร

ผู้เขียนไม่ขอกล่าวถึงประเด็น “ราคา” (Pricing) ซึ่งเป็นผล หรือเป็นเหตุให้ทรัพย์สิน “ขายไม่ออก - เช่าไม่ได้” แต่ประสงค์จะบอกกล่าว แนะนำผู้เป็นเจ้าของทรัพย์ พิจารณา ซึ่งอาจยังไม่ได้ใช้ หรือศึกษายุทธวิธีดังกล่าวจากแหล่งข้อมูลอื่นมาก่อน เจ้าของทรัพย์ บางราย ไม่ทราบ และไม่เข้าถึงสาเหตุ แห่งการขาย หรือให้เช่าทรัพย์ด้วยตนเองอาจเป็นเพราะไม่มีเวลา หรือขาดที่ปรึกษา – แนะนำ ชี้แนะเรื่องดังกล่าว

ยุทธวิธีการขาย หรือให้เช่าทรัพย์สิน เพื่อให้การขาย หรือให้เช่าทรัพย์สิน มีโอกาสประสบความสำเร็จ ตรงตามเจตนารมณ์ของผู้เป็นเจ้าของทรัพย์ อาจได้แก่ ยุทธวิธี ดังต่อไปนี้

1. “ไก่งามเพราะขน คนงามเพราะแต่ง”

ปัจจัย หรือสาเหตุ ซึ่งส่งผล หรือทำให้ทรัพย์สิน “ขายได้ช้า ขาย หรือเช่าไม่ได้” ส่วนหนึ่ง อาจเกิดจากการที่เจ้าของทรัพย์บางราย ขาดความเอาใจใส่ ดูแลทรัพย์ตามที่ควรจะเป็น ดังนั้น การที่ทรัพย์สินจะขาย หรือให้เช่าได้ เจ้าของทรัพย์ต้องให้ความสำคัญ หมั่นดูแล และเอาใจใส่ต่อทรัพย์สินของตนในระดับหนึ่งด้วย

1.  “หนังสือสัญญาขาย - เช่า ไม่เป็นธรรม”

เมื่อเจ้าของทรัพย์ประสงค์จะขายทรัพย์สินของตน ความในหนังสือสัญญาขาย จะซื้อจะขาย ย่อมต้องไม่เป็นการเอารัดเอาเปรียบต่อผู้ซื้อ ผู้จะซื้อ ผู้เช่า อีกฝ่าย เรื่องสำคัญ ได้แก่ ภาครัฐ “กรมที่ดิน” และหน่วยงานภาครัฐที่เกี่ยวข้อง ประกาศ บังคับใช้หนังสือสัญญาขาย จะซื้อจะขาย ทั้งระบบการจัดสรรที่ดิน ตามกฎหมายว่าด้วยการจัดสรรที่ดิน และห้องชุดในอาคารชุด คอนโดมิเนี่ยม เป็น *ฉบับมาตรฐาน* อีกทั้งกฎหมายดังกล่าว ยังคุ้มครอง ให้สิทธิตามกฎหมายแก่ผู้ซื้อ ผู้จะซื้อทรัพย์เป็นอย่างดี และรวมถึงค่าใช้จ่ายการจดทะเบียนโอน - รับโอนกรรมสิทธิ์ทรัพย์สิน (สิทธิ - นิติกรรม) ถูกบังคับให้แต่ละฝ่ายรับผิดชอบ อย่างชัดเจนอีกด้วย

1. “จดทะเบียนนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรหรือไม่”

ผู้เขียนคลุกคลี มีประสบการณ์กับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มานาน ทำให้เห็น และทราบสาเหตุแห่งการขาย หรือให้เช่าทรัพย์สิน ไม่ได้ อาจมีข้อสังเกต ประการหนึ่ง ได้แก่ กรณีโครงการหมู่บ้านจัดสรรไม่จดทะเบียน “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” หรือนิติบุคคลตามกฎหมายอื่น ตามพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน ธนาคาร หรือสถาบันการเงิน ในฐานะ ผู้ให้จำนอง มัก “กดราคา” ทรัพย์สินต่อผู้ขอจำนอง เหตุเพราะทรัพย์สินดังกล่าว หากมีการฟ้องร้องเป็นคดีบังคับจำนองต่อลูกหนี้ ผู้จำนอง และขายทอดตลาดทรัพย์ให้แก่บุคคลภายนอก ตาม ป.แพ่ง และพาณิชย์ อาจต้องใช้ระยะเวลาการขาย (ทรัพย์) และมีค่าใช้จ่ายค่อนข้างมาก ดังนั้น หากโครงการหมู่บ้านจัดสรรได้รับการจดทะเบียน “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” ตามพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน ย่อมได้เปรียบ มีโอกาส (ที่ดี) กว่าโครงการอื่น ซึ่งไม่จดทะเบียน “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” ตามพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน ซึ่งหากทรัพย์ที่ประสงค์จะขาย หรือให้เช่าอยู่ภายในโครงการ และทรัพย์สินอันเป็นสาธารณูปโภค หรือบริการสาธารณะได้รับการจดทะเบียน “สาธารณประโยชน์” โอกาสที่ทรัพย์ของท่านจะขาย หรือให้เช่าย่อมยาก (ยิ่ง) ขึ้น

1. “อัตราค่าส่วนกลางสูง - ต่ำเกินจริง”

“ค่าส่วนกลาง” ซึ่งผู้จัดสรรที่ดิน หรือนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรเรียกเก็บกับผู้ซื้อ ผู้จะซื้อ หรือเจ้าของกรรมสิทธิ์ หากสูง หรือต่ำเกินจริง ขอให้ตั้งข้อสังเกตไว้ก่อน เรื่องดังกล่าว อาจเป็น *ดาบสองคม*  หากมองในด้านดี (Optimistic) ได้แก่ การมีงบประมาณ (คงเหลือ) เพียงพอต่อค่าใช้จ่ายการบริหารจัดการ การบำรุงรักษาสาธารณูปโภค การให้บริการสาธารณะ หรือสวัสดิการด้านอื่นๆ แก่สมาชิก อีกทั้ง ยังสามารถเสริมสร้างความแข็งแกร่ง แข็งแรง และเกิดภาพลักษณ์ที่ดีต่อสายตาบุคคลภายนอก ในด้านลบ (Pessimistic) อาจได้แก่ ทรัพย์สินอันเป็นสาธารณูปโภค หรือบริการสาธารณะ เมื่อขาดงบประมาณการบำรุงรักษา ย่อมเกิดการชำรุด ทรุดโทรมเร็วกว่าปกติ อีกทั้ง การขาดเงินออม เงินกองทุน กับการซ่อมแซม ปรับปรุงสาธารณูปโภค “ครั้งใหญ่” หรือเมื่อเกิดเหตุการณ์เร่งด่วน ฉุกเฉิน เป็นต้น

อย่างไรก็ตาม “อัตราค่าส่วนกลาง” ที่เหมาะสมที่ผู้จัดสรรที่ดิน หรือนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรเรียกเก็บกับผู้ซื้อ สมาชิก หาก (ท่าน) สามารถอธิบายสาเหตุ และให้เหตุผลที่มีคำอธิบายรองรับแก่ผู้ซื้อ หรือสมาชิก อย่างชัดเจน และสามารถตรวจสอบที่ไป ที่มาของการใช้จ่ายค่าส่วนกลางได้ ย่อมเกิดประโยชน์ต่อผู้มีอำนาจ และได้รับความร่วมมือ (ที่ดี) จากผู้ซื้อ สมาชิกในอีกทางหนึ่งด้วย และ

1. “รูปแบบการบริหารทรัพย์สิน”

ผู้เขียนไม่แนะให้ทั้งผู้จัดสรรที่ดิน หรือนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรบริหารจัดการทรัพย์สินของท่านด้วยตัวของท่านโดยตรง หรือด้วยตนเอง เห็นว่า “ข้อเสีย” มีมากกว่า “ข้อดี” เสนอแนะให้ท่านอนุมัติการจัดจ้าง “บุคคล”หรือนิติบุคคลภายนอก มืออาชีพ (Professional Outsource) รองรับแทน เพราะจะเกิดประโยชน์ต่อการบริหารทรัพย์สินในระยะยาว

อย่างไรก็ดี ผู้ประสงค์ขาย หรือให้เช่าทรัพย์สิน ทั้งบ้านจัดสรร ห้องชุดในคอนโดมิเนี่ยม หรือทรัพย์สินอื่น ให้พึงระลึกเสมอว่า นอกจากข้อเสนอแนะดังกล่าวข้างต้นแล้ว ผู้ขาย เจ้าของทรัพย์ควรให้ข้อเสนออื่นที่สามารถสร้างแรงจูงใจ (Motivation) ให้แก่ผู้สนใจซื้อ ตัดสินใจง่ายขึ้น และตระหนักเสมอว่าทรัพย์มือสอง (ของใช้แล้ว) อาจไม่ดีกว่าทรัพย์มือแรก (ของใหม่) อีกทั้งควรอาศัยข้อมูลการตลาด "Demand" และ "Supply" ณ ปัจจุบัน และการคาดการณ์แนวโน้ม การประเมิน การวิเคราะห์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในอนาคต ประกอบการพิจารณาเพิ่มเติมด้วย

///////

โดย... นายพิสิฐ ชูประสิทธิ์

นายกสมาคมนักบริหารอาคารชุด – หมู่บ้านจัดสรรไทย