"กับดัก" การจดทะเบียน "นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร"

แบ่งแยก จำนวนตั้งแต่สิบแปลงขึ้นไปเพื่อการค้า หวังผลตอบแทนในเชิงพาณิชย์ ผู้ประกอบธุรกิจมีหน้าที่จัดทำ รวบรวมเอกสารหลักฐาน เพื่อ การดังกล่าว ด้วยการยื่นคำขอ (อนุญาต) กับพนักงานเจ้าหน้าที่ "กรมที่ดิน" เพื่อให้ได้มาซึ่งใบอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดิน (จ.ส.2) จากคณะกรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัด ตามกฎหมายว่าด้วยการจัดสรรที่ดิน

         การพัฒนาที่ดินด้วยการแบ่งแยกจำนวนตั้งแต่สิบแปลงขึ้นไป อาจเป็นที่ดินเปล่าอย่างเดียว หรือที่ดิน พร้อมสิ่งปลูกสร้างก็ได้ ผู้ประกอบธุรกิจการจัดสรรที่ดินยังต้องมีหน้าที่ความรับผิดชอบตามกฎหมายว่าด้วยการจัดสรรที่ดิน ได้แก่ การจัดทำแผนผังแสดงรายละเอียดต่างๆ ที่เกี่ยวข้อง การจัดให้มีสาธารณูปโภคตามแผนผังการจัดสรรที่ดินที่ได้รับอนุญาต การจัดให้มีบริการสาธารณะ การขอสินเชื่อพัฒนาโครงการกับสถาบันการเงิน การแข่งขันกับผู้ประกอบธุรกิจรายอื่น - ใกล้เคียง การบริหารงานทั่วไป การก่อสร้าง การส่งมอบสินค้า - ทรัพย์สิน การจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ การให้บริการหลังการขาย ฯลฯ เป็นต้น แล้ว ผู้ประกอบธุรกิจ หรือผู้จัดสรรที่ดิน ยังต้องมีหน้าที่แสดงความประสงค์ขอพ้นหน้าที่การบำรุงรักษาสาธารณูปโภค ภายหลังการส่งมอบ และจดทะเบียนทรัพย์สินที่จำหน่ายให้แก่ผู้ซื้อ ลูกค้าภายหลังอีกด้วย

         อย่างไรก็ดี ความเสี่ยงของการประกอบธุรกิจการพัฒนาที่ดิน ประเภทการจัดสรรที่ดิน ตามกฎหมายว่าด้วยการจัดสรรที่ดิน ซึ่งผู้ประกอบธุรกิจ หรือผู้จัดสรรที่ดินต้องเผชิญ ได้แก่ ทรัพย์สิน เงินลงทุน จะสามารถขาย หรือจำหน่ายได้จำนวนมาก น้อยเพียงใด ใช้ระยะเวลาดำเนินการมาก น้อยเพียงใด คู่แข่งทางธุรกิจ การบริหารค่าใช้จ่าย งบประมาณ และกระแสเงินสดหมุนเวียน การบริหารงานก่อสร้าง ราคาวัสดุ อุปกรณ์ การส่งมอบทรัพย์สิน การขอสินเชื่อรายย่อยผู้ซื้อ การจดทะเบียนโอนทรัพย์สิน การให้บริการหลังการขาย ฯลฯ เป็นต้น ผู้ประกอบธุรกิจ ยังอาจต้องรับความเสี่ยงในด้านการขอพ้นหน้าที่การบำรุงรักษาสาธารณูปโภค ทั้งการจดทะเบียนนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร หรือนิติบุคคลตามกฎหมายอื่น การขออนุมัติดำเนินการเพื่อการบำรุงรักษาสาธารณูปโภค และการจดทะเบียนโอนทรัพย์สินอันเป็นสาธารณูปโภคให้เป็นสาธารณประโยชน์อย่างหนึ่ง อย่างใด ในอนาคตอีกด้วย

         ผู้ประกอบธุรกิจ ผู้จัดสรรที่ดินหลายท่าน อาจกล่าวว่ากระบวนการ ขั้นตอนการประกอบธุรกิจการจัดสรรที่ดิน ตามกฎหมายว่าด้วยการจัดสรรที่ดิน ได้แก่ การขออนุญาตจัดสรรที่ดิน การขอสินเชื่อพัฒนาโครงการ การบริหารงานต่างๆ การก่อสร้าง การเรียนรู้ ศึกษาคู่แข่งทางธุรกิจ การส่งมอบสินค้า ทรัพย์สิน การขอสินเชื่อผู้ซื้อ (รายย่อย) การจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ทรัพย์สิน การบริการหลังการขาย เป็นต้น อาจมิใช่เรื่องใหญ่ เกินกว่าที่ตน และทีมงานจะรับมือได้ แต่กระบวนการ ขั้นตอนการแสดงความประสงค์ขอพ้นหน้าที่ความรับผิดชอบด้านการบำรุงรักษาสาธารณูปโภคตามกฎหมายว่าด้วยการจัดสรรที่ดิน ทั้งการจดทะเบียน "นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร" หรือนิติบุคคลตามกฎหมายอื่น การขออนุมัติดำเนินการเพื่อการบำรุงรักษาสาธารณูปโภค และการจดทะเบียนโอนทรัพย์สินอันเป็นสาธารณูปโภคให้เป็นสาธารณประโยชน์ อย่างใด อย่างหนึ่งตามกฎหมายว่าด้วนการจัดสรรที่ดิน อาจกลายเป็น "กับดัก" ทางธุรกิจ สร้างความเสียหายให้แก่ธุรกิจของตน และผู้ซื้อที่ดินจัดสรรได้ 

         อย่างไรก็ตาม ความยากลำบากของกระบวนการ ขั้นตอนการขอพ้นหน้าที่การบำรุงรักษาสาธารณูปโภคของผู้ประกอบธุรกิจ ผู้จัดสรรที่ดิน ตามกฎหมายว่าด้วยการจัดสรรที่ดิน ทั้งการจดทะเบียน "นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร"  หรือนิติบุคคลตามกฎหมายอื่น การขออนุมัติดำเนินการ เพื่อการบำรุงรักษาสาธารณูปโภค และการจดทะเบียนโอนทรัพย์สินอันเป็นสาธารณูปโภคให้เป็นสาธารณประโยชน์อย่างใด อย่างหนึ่งข้างต้นนั้น ได้แก่ ความแม่นยำ ความถูกต้องการใช้ระเบียบทางราชการที่เกี่ยวข้อง และกฎหมาย การชี้แจง การทำความเข้าใจ ข้อดี - ข้อเสีย การจดทะเบียนทรัพย์สินแต่ละประเภท การแก้ไขปัญหาเฉพาะหน้าที่เกิดขึ้น การวางแผนงาน การจัดประชุมใหญ่สมาชิกแต่ละขั้นตอนของการปฏิบัติต่างๆ การจัดทำการรวบรวมเอกสารหลักฐานที่เกี่ยวข้อง ยื่นคำขอจดทะเบียนกับพนักงานเจ้าหน้าที่ "กรมที่ดิน" และเกี่ยวข้อง การรับมอบอำนาจจากผู้จัดสรรที่ดิน ผู้ซื้อที่ดินจัดสรร ชี้แจงกับพนักงานเจ้าหน้าที่ฯ การชี้แจงบัญชีรายรับ - รายจ่ายค่าบริการสาธารณะ หรือค่าส่วนกลางที่ผ่านมา 

         การจดทะเบียนทรัพย์สินแต่ละประเภท การแก้ไขปัญหาเฉพาะหน้าที่เกิดขึ้น การวางแผนงาน การจัดประชุมใหญ่สมาชิกแต่ละขั้นตอนของการปฏิบัติต่างๆ การจัดทำ การรวบรวมเอกสารหลักฐาน ที่เกี่ยวข้อง ยื่นคำขอจดทะเบียนกับพนักงานเจ้าหน้าที่ "กรมที่ดิน" และเกี่ยวข้อง การรับมอบอำนาจจาก ผู้จัดสรรที่ดิน ผู้ซื้อที่ดินจัดสรร ชี้แจงกับพนักงานเจ้าหน้าที่ฯ การชี้แจงบัญชีรายรับ - รายจ่ายค่าบริการสาธารณะ หรือค่าส่วนกลางที่ผ่านมา การจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์โฉนดที่ดินแปลงอันเป็นสาธารณูปโภคให้แก่นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร หรือนิติบุคคลตามกฎหมายอื่น และหน่วยงานภาครัฐท้องถิ่น ฯลฯ เป็นต้น
         ซึ่งหากผู้ซื้อที่ดินจัดสรรปฏิเสธการจดทะเบียน "นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร" ภายในระยะเวลาที่ผู้จัดสรรที่ดินกำหนด ซึ่งไม่น้อยกว่า 180 วัน หรือโต้แย้ง คัดค้านแผนงานดำเนินการขออนุมัติ เพื่อการบำรุงรักษาสาธารณูปโภค ตามที่ผู้จัดสรรที่ดินเสนอ ผู้จัดสรรที่ดินย่อมสามารถจดทะเบียนโอนทรัพย์สินอันเป็นสาธารณูปโภคให้เป็นกรรมสิทธิ์ของหน่วยงานภาครัฐท้องถิ่นต่อไปได้ แต่กระบวนการ ขั้นตอนต่างๆ ดังกล่าวข้างต้น อาจมิใช่ "เรื่องง่าย" ที่ผู้ประกอบธุรกิจ ผู้จัดสรรที่ดินจะลงมือปฏิบัติ โดยลำพัง หรือจ้างผู้ขาดประสบการณ์ ความชำนาญ เพราะอาจส่งผลเสียต่อทั้งผู้ประกอบธุรกิจผู้จัดสรรที่ดิน ตลอดจนผู้ซื้อที่ดินจัดสรรได้

/////

โดย...นายพิสิฐ ชูประสิทธิ์

นายกสมาคมนักบริหารอาคารชุด – หมู่บ้านจัดสรรไทย และ

"ที่ปรึกษา" ฝ่ายบริหารทรัพย์สิน ธนาคารพาณิชย์ชั้นนำ