งด - ระงับการจ่ายน้ำประปาห้องชุดได้หรือไม่ !

และข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุด อำนาจหน้าที่ของนิติบุคคลอาคารชุด ตามข้อบังคับ และกฎหมายว่าด้วยอาคารชุด ซึ่งผู้เขียนเห็นว่าเป็นเรื่องที่น่าสนใจมีความสำคัญ อาจมีประโยชน์ อีกทั้ง เพื่อใช้เป็นบรรทัดฐานต่อการบริหารทรัพย์สิน อาคารชุด คอนโดมิเนี่ยม ต่อผู้ที่เกี่ยวข้อง ได้ไม่มากก็น้อย คำถาม ได้แก่ ประเด็นต่างๆ ดังต่อไปนี้

         1. กรณีเจ้าของร่วมค้างชำระค่าใช้จ่ายทรัพย์ส่วนกลาง  หรือค่าส่วนกลาง ตามข้อบังคับ และกฎหมายว่าด้วยอาคารชุด ติดต่อกันตั้งแต่ ๖ เดือนขึ้นไป นอกจากนิติบุคคลอาคารชุดจะสามารถคิดเงินเพิ่มในอัตราไม่เกินร้อยละ 20 ต่อปีแก่เจ้าของร่วมค้างชำระได้แล้ว แต่เจ้าของร่วมรายดังกล่าว ชำระค่าน้ำประปาให้แก่นิติบุคคลอาคารชุด "ถูกต้อง ครบถ้วน" กรณีดังกล่าว นิติบุคคลอาคารชุดสามารถระงับ  หรืองดการจ่ายน้ำประปาแก่ห้องชุดค้างชำระค่าใช้จ่ายทรัพย์ส่วนกลางได้หรือไม่ ?

         2.สืบเนื่องจากคำถาม ข้อ 1. กรณีเจ้าของร่วมรายดังกล่าวมิได้ใช้ประโยชน์ห้องชุด (ห้องว่าง) นิติบุคคลอาคารชุดสามารถระงับ หรืองดการจ่ายน้ำประปาแก่ห้องชุด ตลอดจนการห้ามมิให้เจ้าของร่วม  รายซึ่งค้างชำระค่าใช้จ่ายทรัพย์ส่วนกลางในการใช้บริการส่วนรวม หรือทรัพย์ส่วนกลางตามข้อบังคับ อาทิ  การงด หรือระงับบัตรคีย์การ์ด ผ่านเข้า - ออกอาคารชุดแก่เจ้าของร่วมรายดังกล่าวได้หรือไม่ ?

         3.สืบเนื่องจากคำถาม ข้อ 2. กรณีเจ้าของร่วมรายดังกล่าวไม่ได้ใช้ประโยชน์ห้องชุด แต่เจ้าของร่วมรายดังกล่าวเข้าใช้บริการสระว่ายน้ำของอาคารชุด นิติบุคคลอาคารชุดสามารถสั่ง หรือระงับ หรือห้ามมิให้เจ้าของร่วมรายดังกล่าวใช้สระว่ายน้ำของอาคารชุดได้หรือไม่ ?

         4.สืบเนื่องจากคำถาม ข้อ 3.นิติบุคคลอาคารชุดสามารถดำเนินการแจ้งข้อหาบุกรุกสถานที่สระว่ายน้ำต่อพนักงานสอบสวน หรือฟ้องร้องดำเนินคดีอาญาข้อหาบุกรุกต่อศาลยุติธรรม ตามประมวลกฎหมายอาญา สามารถกระทำได้หรือไม่ ? และ

          5.เจ้าของร่วมในอาคารชุดยกข้ออ้าง หรือยกเหตุการณ์ไม่ชำระค่าใช้จ่ายทรัพย์ส่วนกลาง หรือค่าส่วนกลาง ตามข้อบังคับ และกฎหมาย โดยอ้างว่านิติบุคคลอาคารชุดใช้เงินผิดวัตถุประสงค์ ตามข้อบังคับ และกฎหมาย เจ้าของร่วมสามารถยกข้ออ้าง หรือเหตุการณ์ไม่ชำระค่าใช้จ่ายทรัพย์ส่วนกลางให้แก่นิติบุคคลอาคารชุด ได้หรือไม่ ?

           ผู้เขียนให้ "คำตอบ" แก่ผู้จัดการ และเจ้าของร่วม ดังต่อไปนี้

            1. เห็นว่าสามารถกระทำได้ และไม่ได้ กรณีข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุดดังกล่าว มิได้กำหนดรายละเอียดการกำหนดบทลงโทษให้ชัดเจน กล่าวคือ มิได้ระบุการระงับ  หรืองดการจ่ายน้ำประปาแก่ห้องชุดค้างชำระตั้งแต่ ๖ เดือนขึ้นไป ย่อมไม่สามารถกระทำได้ (คำพิพากษาศาลฎีกาที่ ๑๐๒๓๐/๒๕๕๓) ในทางกลับกัน หากข้อบังคับระบุ หรือกำหนดรายละเอียดการกำหนดบทลงโทษต่อเจ้าของร่วมค้างชำระตั้งแต่ ๖ เดือนขึ้นไป ย่อมสามารถกระทำเรื่องดังกล่าวได้

            อนึ่ง กรณีคำถามข้างต้น เจ้าของร่วมชำระค่าน้ำประปาให้แก่นิติบุคคลอาคารชุด "ถูกต้อง ครบถ้วน" นิติบุคคลอาคารชุด ไม่สามารถระงับ หรืองดการจ่ายน้ำประปาแก่ห้องชุดซึ่งค้างชำระค่าใช้จ่ายทรัพย์ส่วนกลางได้

             2. - 3.  ใช้แนวคำตอบ ตามข้อ 1.

             4.  ไม่แนะนำให้นิติบุคคลอาคารชุด แจ้งข้อหาบุกรุกสถานที่ (สระว่ายน้ำ) หรือฟ้องร้องดำเนินคดีอาญา ข้อหาบุกรุกสถานที่ (สระว่ายน้ำ) ต่อพนักงานสอบสวน หรือศาลยุติธรรม ตามประมวลกฎหมายอาญา (เทียบเคียงคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 10230/2553) เหตุเพราะอาจมิใช่การกระทำโดยเจตนาของเจ้าของร่วมรายดังกล่าว ประกอบกับเมื่อข้อบังคับกำหนดให้สระว่ายน้ำเป็นรายการจดทะเบียน "ทรัพย์ส่วนกลาง" เจ้าของร่วมทุกรายภายในอาคารชุดย่อมสามารถใช้สระว่ายน้ำได้ทุกคน เว้นแต่กรณีเจ้าของร่วมรายดังกล่าวไม่ปฏิบัติตามระเบียบว่าด้วยการใช้สระว่ายน้ำ ตามที่นิติบุคคลอาคารชุดกำหนด หรือเป็นการสร้างความเสียหายแก่นิติบุคคลอาคารชุด นิติบุคคลอาคารชุดย่อมสามารถตักเตือน และ / หรือใช้สิทธิตามข้อบังคับ และกฎหมายดำเนินการแก่เจ้าของร่วมรายดังกล่าวต่อไปได้ และ

             5. เจ้าของร่วมอ้าง หรือยกเหตุการณ์ไม่ชำระค่าใช้จ่ายทรัพย์ส่วนกลาง หรือค่าส่วนกลาง ตามข้อบังคับ และกฎหมายให้แก่นิติบุคคลอาคารชุดมิได้ เหตุเพราะเป็นหน้าที่ของเจ้าของร่วม "ทุกราย" ต้องปฏิบัติ (ชำระ) โดยไม่มี หรือได้รับการยกเว้นแต่อย่างใด เพราะค่าใช้จ่ายทรัพย์ส่วนกลางเป็นเงินที่นิติบุคคลอาคารชุดต้องนำมาใช้จ่าย เพื่อการบริหารจัดการทรัพย์ส่วนกลาง และการให้บริการแก่เจ้าของร่วมภายในอาคารชุด ตามวัตถุประสงค์ของข้อบังคับ ส่วนประเด็นการที่นิติบุคคลอาคารชุดใช้เงินดังกล่าว "ผิดวัตถุประสงค์" ตามข้อบังคับ เจ้าของร่วมสามารถใช้สิทธิ อำนาจหน้าที่ของตน ตามข้อบังคับ ดำเนินการต่อนิติบุคคลอาคารชุดได้ เห็นว่าเป็นคนละเรื่อง ไม่เกี่ยวข้องกันแต่อย่างใด (เทียบเคียงคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 10059/2555)

 ////////

โดย... นายพิสิฐ ชูประสิทธิ์

นายกสมาคมนักบริหารอาคารชุด – หมู่บ้านจัดสรรไทย และ

"ที่ปรึกษา" ฝ่ายบริหารทรัพย์สิน ธนาคารพาณิชย์ชั้นนำ