"ศรีธนญชัย" ในคอนโดมิเนี่ยม

"ศรีธนญชัย" ในคอนโดมิเนี่ยม

โครงการ นิติบุคคลอาคารชุด (มีชื่อ) ในเขตพื้นที่กรุงเทพมหานคร ซึ่งมีรอบบัญชีสิ้นสุดธันวาคมของทุกปี จัดให้มีการประชุมใหญ่สามัญเจ้าของร่วม

มีระเบียบวาระการประชุม ได้แก่ การรับรองรายงานการประชุมใหญ่คราวที่ผ่านมา การรายงานงานผลการดำเนินงาน (ประจำปี)  การพิจารณาบัญชีรายรับ - รายจ่าย การพิจารณางบดุล การแต่งตั้งผู้สอบบัญชี และเรื่องอื่นที่เกี่ยวข้อง เป็นต้น (มาตรา 42/1) การจัดประชุมครั้งแรก มีเจ้าของร่วม ผู้รับมอบฉันทะเข้าร่วมประชุมไม่เป็นองค์ประชุม เหตุเพราะมีคะแนนเสียงจำนวนน้อยกว่า 1 ใน 4 ของคะแนนเสียงของเจ้าของร่วมทั้งหมดในอาคารชุด (มาตรา 43 วรรคแรก) โครงการ นิติบุคคลอาคารชุดดังกล่าว จึงเลื่อน และนัดประชุมครั้งที่สอง ภายใน 15 วัน นับแต่วันประชุมครั้งแรก การนัดประชุมครั้งที่สอง ปรากฏมีเจ้าของร่วม ผู้รับมอบฉันทะเข้าร่วมประชุม ตรวจนับคะแนนเสียง มีจำนวนน้อยกว่า 1 ใน 4 ของคะแนนเสียงของเจ้าของร่วมทั้งหมด แต่โดยบทบัญญัติของกฎหมายว่าด้วยอาคารชุด (มาตรา 43 วรรคสอง) และข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุด ให้ถือว่าจำนวนคะแนนเสียงดังกล่าว เป็น "องค์ประชุม" ที่ประชุมเจ้าของร่วม จึงสามารถพิจารณาระเบียบวาระการประชุมตามที่กำหนดของหนังสือเชิญประชุมได้

          ในวันประชุมใหญ่สามัญเจ้าของร่วม (เรียกประชุมครั้งที่สอง) มีประธานกรรมการ คณะกรรมการ ผู้จัดการ และบริษัทรับจ้างบริหารทรัพย์สิน "ผู้รับจ้าง" (Outsource) เข้าร่วมประชุม ชี้แจงหัวข้อการประชุมให้ที่ประชุมรับทราบ พิจารณา อนึ่ง ในระหว่างการประชุม มีเจ้าของร่วมสอบถามประเด็นที่เกี่ยวข้องกับการประชุมต่อผู้จัดการ และผู้จัดการ ตอบคำถาม ชี้แจงต่อที่ประชุม ดังต่อไปนี้

          1. เหตุใด นิติบุคคลอาคารชุดจึงไม่ส่งเอกสารประกอบการประชุมให้เจ้าของร่วมพิจารณาล่วงหน้าอย่างน้อย 7วัน (มาตรา 42/3) การส่งเอกสารประกอบการประชุมให้เจ้าของร่วมพิจารณาในวันประชุม ทำให้ไม่สามารถตรวจสอบรายละเอียดเรื่องพิจารณาได้อย่างครบถ้วน ถูกต้อง การกระทำดังกล่าว ทำให้เจ้าของร่วม ผู้รับมอบฉันทะได้รับความเสียหาย

          ผู้จัดการ ชี้แจงว่าสิ้นเปลืองค่าใช้จ่าย เหตุเพราะเจ้าของร่วม "ส่วนใหญ่" ไม่ให้ความสนใจ และความสำคัญการประชุมใหญ่เจ้าของร่วม ทั้งไม่เข้าประชุม และไม่ทำหนังสือมอบฉันทะให้บุคคลอื่นเข้าร่วมประชุมแทนตน

          2.เหตุใด นิติบุคคลอาคารชุดโดยบริษัทรับจ้างบริหาร (Outsource) "ผู้รับจ้าง" จึงไม่ (ติด) ประกาศบัญชีรายรับ - รายจ่ายประจำเดือน ต่อเนื่องไม่น้อยกว่า 15 วัน ให้เจ้าของร่วมรับทราบในพื้นที่บอร์ดประชาสัมพันธ์ส่วนกลางของอาคารชุด (มาตรา 36 (5))

          ผู้จัดการ ชี้แจงว่าเป็นหน้าที่ความรับผิดชอบของบริษัทรับจ้างบริหารทรัพย์สิน คู่สัญญา "ผู้รับจ้าง" (Outsource) ให้เจ้าของร่วม ผู้สนใจติดต่อขอรับ หรือบอกกล่าว ตักเตือนบริษัทรับจ้างบริหารทรัพย์สินแทนผู้จัดการของนิติบุคคลอาคารชุด เพราะผู้จัดการจ้างบริษัทดังกล่าวแล้ว

          3.การจอดรถยนต์ของเจ้าของร่วม ผู้พักอาศัย "ชั้นใต้ดิน" ของนิติบุคคลอาคารชุดดังกล่าว มีระเบียบการจอดรถยนต์ใช้บังคับแก่เจ้าของร่วม ผู้พักอาศัย และบุคคลภายนอก (จอดได้ฟรี ตามระยะเวลาที่กำหนด และจอดได้ฟรีไม่มีค่าใช้จ่าย เมื่อแสดงคูปอง) นอกจากนั้น ให้คิดค่าบริการการจอดรถยนต์ ตามระเบียบ (ทุกประการ) ปรากฏว่ามีบัตรสนเท่ห์ ใบปลิวโจมตีผู้จัดการ กล่าวหาผู้จัดการ การนำรถยนต์ของผู้จัดการที่โหลดต่ำกว่ารถยนต์บุคคลอื่น หรือชำรุด รวมถึงรถยนต์ของบุคคลครอบครัวผู้จัดการจำนวนหลายคัน จอดชั้นใต้ดิน โดยไม่ปฏิบัติตามระเบียบการจอดรถยนต์ เป็นการกระทำที่ถูกต้องหรือไม่

          ผู้จัดการ ชี้แจงว่ารถยนต์ของตนมีลักษณะแตกต่างจากรถยนต์ของเจ้าของร่วมรายอื่น กล่าวคือโหลดต่ำ จนเป็นเหตุให้ไม่สามารถนำขึ้นจอดบนอาคารชั้นสอง สาม สี่ ห้า ได้ อีกทั้งบริเวณลานจอดรถยนต์ชั้นสอง สาม หรือสี่ ซึ่งเป็นที่จอดประจำ มีท่อน้ำรั่วซึม อาจทำให้รถยนต์และทรัพย์สินได้รับความเสียหาย จึงจำเป็นต้องจอดรถยนต์คันดังกล่าวในชั้นใต้ดินแทน ส่วนรถยนต์คันอื่นของครอบครัว ผู้จัดการ "ไม่ตอบ"

          4.พระราชบัญญัติการประกอบธุรกิจรักษาความปลอดภัย 2558 ประกาศ และมีผลบังคับใช้ตั้งแต่พฤศจิกายน 2558 เป็นต้นมา หน้าที่ของบริษัทประกอบธุรกิจรักษาความปลอดภัย ให้บริการรักษาความปลอดภัยต้องขึ้นทะเบียน และพนักงานรักษาความปลอดภัยทุกนาย ภายใต้สังกัดบริษัทฯ ต้องมีใบอนุญาตรักษาความปลอดภัยแสดงให้ "ผู้ว่าจ้าง" และผู้ที่เกี่ยวข้องได้เห็น หรือเป็นหลักฐาน

          ผู้จัดการ ชี้แจงว่าประเด็นดังกล่าว ตนรับทราบเป็นอย่างดี แต่เหตุที่ยังไม่ให้บริษัทรับจ้างรักษาความปลอดภัย และพนักงานรักษาความปลอดภัย "คู่สัญญา" แสดงใบอนุญาตการขึ้นทะเบียนต่อหน่วยงานภาครัฐที่เกี่ยวข้อง เป็นเพราะทราบว่าสมาคม องค์กร บริษัท หรือนิติบุคคลที่ประกอบธุรกิจรักษาความปลอดภัย อยู่ระหว่างการเสนอเรื่องข้างต้นให้หน่วยงานภาครัฐ ตลอดจนรัฐมนตรีที่เกี่ยวข้องพิจารณายกเลิก หรือขยายเวลาการบังคับใช้กฎหมายดังกล่าวออกไป เหตุเพราะธุรกิจ และแรงงานรักษาความปลอดภัย "ส่วนใหญ่" ได้รับความเดือดร้อน ความเสียหาย และ

          5.เมื่อโครงการ นิติบุคคลอาคารชุด ยกเลิก เปลี่ยนแปลงคู่สัญญารักษาความปลอดภัยเดิม  โดยขาดประสิทธิภาพการปฏิบัติหน้าที่ และจัดจ้างบริษัทรักษาความปลอดภัยรายใหม่แทนรายเดิม ส่งผลให้การให้บริการ (เช่นเดิม) ถูกยกเลิก ตามไปด้วย ทั้งเจ้าของร่วมต้องใช้บัตรคีย์การ์ด เข้า - ออกอาคารด้วยตนเอง หรือการยกเลิกการช่วยขนของ อุปกรณ์ สัมภาระของเจ้าของร่วม ผู้พักอาศัยเข้าอาคารชุด หรือการ (ขาด) การเดินตรวจตามชั้นภายในอาคารชุด เป็นต้น ซึ่งได้รับการร้องเรียนต่อผู้จัดการบ่อยครั้ง ด้วยเหตุดังกล่าวข้างต้น นิติบุคคลอาคารชุด จึงนำเสนอการยกเลิกการจ้างบริษัทรักษาความปลอดภัยประจำจุดทางเข้า - ออกอาคารชุดให้ที่ประชุมใหญ่พิจารณาอนุมัติ

          ผู้จัดการ ชี้แจงว่าตน และคณะกรรมการได้รับบัตรสนเท่ห์ ด่าทอ ตำหนิ (อย่างเสียหาย) กับ การยกเลิกสัญญาจ้างบริษัทรักษาความปลอดภัย และเจ้าหน้าที่รักษาความปลอดภัยเดิม "จำนวนมาก" ดังนั้น จึงเห็นว่าการยกเลิกบริษัทรักษาความปลอดภัย และเจ้าหน้าที่รักษาความปลอดภัยรายใหม่ "ชุดปัจจุบัน" น่าจะเป็นทางออกแก้ไขปัญหาการรักษาความปลอดภัย ณ จุดดังกล่าวได้

            ครับ รับฟังคำชี้แจงของผู้จัดการของนิติบุคคลอาคารชุดข้างต้นทั้ง 5 ข้อแล้ว ท่านผู้อ่าน แฟนคอลัมน์ มีความคิดเห็นต่อแนวทางการแก้ไขปัญหาของผู้จัดการอย่างไร ขอให้ท่านบอกกล่าวผู้เขียน  จักขอบคุณยิ่ง อย่างไรก็ดี ทัศนะผู้เขียน เห็นว่าบุคคลรายดังกล่าวไม่เหมาะสมปฏิบัติหน้าที่ผู้จัดการของนิติบุคคลอาคารชุด ขนาดเจ้าของร่วมท้วงติง เสนอแนะการทำงาน การบริหารจัดการทรัพย์ส่วนกลางตามข้อบังคับ และกฎหมายแล้ว ยังเถียงข้างๆ คูๆ ไม่แตกต่างจาก "ศรีธนญชัย" เชื่อว่า ถ้าผู้จัดการรายดังกล่าว ยังคงยึดหลักการทำงานแบบเดิมๆ (ไม่นาน) ที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วม อาจลงมติถอดถอนออกจากตำแหน่ง  หรืออาจถูกเจ้าของร่วมรายหนึ่ง รายใด ดำเนินคดี ตามข้อบังคับ และกฎหมายอาคารชุด

//////////

โดย...นายพิสิฐ ชูประสิทธิ์

นายกสมาคมนักบริหารอาคารชุด – หมู่บ้านจัดสรรไทย และ

"ที่ปรึกษา" ฝ่ายบริหารทรัพย์สิน ธนาคารพาณิชย์ชั้นนำ