หนูไม่รู้

"โทษที โทษที ที่ไปสี คนมีเจ้าของ ขอโทษที เกือบจะตีตราจอง เขาป่าวร้องว่าเขาโสดซิงๆ          หนูไม่รู้ เพราะมีแฟน  เห็นมาดแมน ดูเฉียบเนี๊ยบนิ้ง หนูไม่รู้จริงๆ ว่าเขามียอดหญิงคอยหลง หนูไม่รู้จริงๆ .... "

          เนื้อหาบทเพลงดังกล่าวบ่งบอกถึงผู้หญิงคนหนึ่งแอบชอบพอผู้ชาย แต่มารู้ มาทราบภายหลังว่าผู้ชายที่ตนแอบชอบ แอบรัก หลงอยู่นั้น มีผู้หญิงอื่นอยู่ก่อนแล้ว ทำเอาผู้หญิง เสียอก เสียใจ อย่างไรก็ดี บทเพลงอันไพเราะข้างต้นอาจไม่แตกต่างจากข่าวที่ปรากฏในสื่อสิ่งพิมพ์ (ชั้นนำ) "ผู้จัดการ" ซึ่งได้พาดหัวข่าว ดังนี้ "ผู้บริหาร "กฤษดา ลากูน" โกงลูกบ้าน นำทรัพย์สินสาธารณูปโภค ประกาศขาย" ความโดยสรุปของเนื้อหาข่าวกล่าวถึงประธานกรรมการของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร กฤษดา ลากูน 41 (หมู่บ้านกฤษดา ลากูน) ณ ตำบลบางคูเวียง อำเภอบางกรวย จังหวัดนนทบุรี พร้อมพวก (คณะกรรมการหมู่บ้านจัดสรร)ได้เข้าพบ แจ้งความร้องทุกข์ต่อผู้บังคับการ กองบังคับการปราบปรามการกระทำผิดเกี่ยวกับการคุ้มครองผู้บริโภค (กบปภ) กล่าวหาผู้บริหาร โครงการ "กฤษดา ลากูน" "บริษัท ธานนท์ พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด"

          ในฐานะ ผู้จัดสรรที่ดิน เจ้าของโครงการ (แอบ) นำทรัพย์สินอันเป็นสาธารณูปโภค ซึ่งเป็นโฉนดที่ดินส่วนกลาง จำนวน 8 แปลง ได้แก่ สโมสร สระว่ายน้ำ สระน้ำขุด ฯลฯ ประกาศขายแก่บุคคลภายนอก โดยอ้างว่าตน และผู้ซื้อที่ดินจัดสรรได้ซื้อบ้าน ที่ดินในโครงการดังกล่าว บนเนื้อที่กว่า 68 ไร่ จำนวนแปลงจำหน่ายรวมทั้งหมด 181 แปลง (หลัง) มีขนาดที่ดินตั้งแต่ 35 - 268 ตารางวา มีมูลค่าเป็นเงิน ตั้งแต่ 4 - 20ล้านบาท  โดยให้ข้อมูลเพิ่มเติมต่อไปว่าเมื่อผู้ซื้อที่ดินจัดสรรได้รวมตัวจดทะเบียนจัดตั้ง "นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร" ตามพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน เมื่อวันที่ 29 มิ.ย.2558 เพื่อรับโอน รับมอบทรัพย์สินอันเป็นสาธารณูปโภคส่วนกลาง แต่บริษัทฯ กลับไม่ดูแลทรัพย์สินเหล่านั้นให้อยู่ในสภาพที่พร้อมใช้งานได้ก่อนการส่งมอบ แต่สร้าง หรือมีเงื่อนไขว่านิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร จะต้องเป็นผู้ชำระค่าธรรมเนียมการโอน ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ ค่าภาษีเงินได้ ณ ที่จ่าย และค่าใช้จ่ายอื่นๆ รวมเป็นเงินกว่า 2 ล้านบาท ซึ่งการกระทำดังกล่าวถือเป็นการเอาเปรียบผู้บริโภค ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรในโครงการดังกล่าว

          ขณะนี้ เรื่องร้องเรียน ข้อพิพาทข้างต้น อยู่ระหว่างการตรวจสอบ พิจารณาของพนักงานสอบสวน ยังไม่ปรากฏการแถลงข่าวของอีกฝ่าย (ผู้จัดสรรที่ดิน) แต่อย่างใด

          กรณีข้อร้องเรียนข้างต้น อาจมิใช่เป็นรายแรก รายเดียวในอดีต อาจมีผู้ซื้อ ผู้บริโภคในโครงการจัดสรรที่ดินอื่น เคยร้องเรียน ร้องทุกข์ ทั้งผ่านสื่อสิ่งพิมพ์ หน่วยงานของรัฐ สคบ. กรมที่ดิน หรือศูนย์ดำรงธรรมของจังหวัด อย่างไรก็ตาม เรื่องข้างต้น หากมองในด้านลบ กรณีผู้ขายบ้าน ที่ดินในโครงการดังกล่าว มิได้บอกรายละเอียดข้อเท็จจริงให้แก่ผู้ซื้อทราบตั้งแต่คราวแรก เรื่องร้องเรียนนี้ คงไม่ปรากฏเป็นข่าวกับสื่อสิ่งพิมพ์ หรือเป็นการเอาผิดต่อผู้ขาย เหตุเพราะถ้าผู้ขายบอกรายละเอียดข้อเท็จจริงทั้งหมดให้แก่ผู้ซื้อทราบในคราวแรก โครงการดังกล่าว "อาจขายไม่ได้ หรือขายได้น้อย" (ก็เป็นไปได้) อย่างไรก็ตาม ผู้เขียน ขอตั้ง "ข้อสังเกต" ข้อร้องเรียน กล่าวหาของผู้ซื้อที่ดินจัดสรรต่อผู้จัดสรรที่ดินข้างต้น ดังต่อไปนี้

          1. โฉนดที่ดินแปลงซึ่งเป็นทรัพย์สินอันเป็นสาธารณูปโภค จำนวน 8 แปลงดังกล่าว ซึ่งปรากฏอยู่ในแผนผังโครงการที่ได้รับอนุญาต "ขาดการซ่อมแซม ปรับปรุง แก้ไขให้อยู่ในสภาพปรกติ พร้อมใช้งาน" นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร (ผู้ซื้อ - คณะกรรมการ) จึงปฏิเสธการรับมอบ รับโอนทรัพย์สินดังกล่าว เมื่อนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรปฏิเสธ ผู้จัดสรรที่ดิน จึงขู่ว่าจะนำโฉนดที่ดินแปลง  และจำนวนดังกล่าว ขายให้แก่บุคคล นิติบุคคลภายนอก

          2.ผู้ซื้อที่ดินจัดสรร คณะกรรมการของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรอาจเข้าใจผิดในสาระสำคัญเกี่ยวกับโฉนดที่ดินดังกล่าว โฉนดที่ดินดังกล่าว อาจมิใช่โฉนดที่ดินแปลงอันเป็นสาธารณูปโภค แต่เป็นโฉนดที่ดินแปลงจำหน่าย โดยผู้จัดสรรที่ดิน มิได้แจ้งรายละเอียดข้อเท็จจริงตั้งแต่เริ่มต้นการขายโครงการให้ผู้ซื้อทราบ ซึ่งหากเป็นโฉนดที่ดินแปลงอันเป็นสาธารณูปโภค ไม่สามารถนำขายแก่บุคคล นิติบุคคลใดๆ ได้ เหตุเพราะเป็น "ข้อห้าม" ตามพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน

           ขอเรียนชี้แจง "คำตอบ" ดังต่อไปนี้

           1. โฉนดที่ดินแปลงอันเป็นสาธารณูปโภค ซึ่งปรากฏอยู่ในแผนผังการได้รับอนุญาต ทำการจัดสรรที่ดิน ถือเป็นภารจำยอม ไม่สามารถขาย หรือสร้างภาระผูกพันใดๆ กับโฉนดที่ดินดังกล่าว กรณีข้างต้น หากเป็นโฉนดที่ดินแปลงอันเป็นสาธารณูปโภคตามแผนผังโครงการที่ได้รับอนุญาต  ผู้จัดสรรที่ดินจะปฏิเสธความรับผิดชอบในการดำเนินการซ่อมแซม ปรับปรุง แก้ไข เพื่อให้อยู่ในสภาพที่พร้อมใช้งานได้ตลอดเวลา ทั้งนี้ เป็นไปตามมาตรา 43 ของพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน

           2.   กรณีโฉนดที่ดินแปลง และจำนวนดังกล่าว มิใช่สาธารณูปโภค แต่ปรากฏรายละเอียดตั้งแต่ได้รับอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดินในคราวแรก ถือว่าเป็นโฉนดที่ดินแปลงจำหน่าย ทางผู้จัดสรรที่ดินมีสิทธิ มีอำนาจในการนำโฉนดที่ดินดังกล่าวขายให้แก่บุคคล นิติบุคคลใดๆ ก็ได้ แต่อย่างไรก็ดี หากนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรประสงค์ หรือต้องการได้กรรมสิทธิ์ ทางนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรจักต้องขอซื้อจากผู้จัดสรรที่ดิน ส่วนค่าใช้จ่ายในการจดทะเบียนนิติกรรมกับโฉนดที่ดินดังกล่าว ถือเป็นการเจรจาระหว่างผู้ขายกับผู้ซื้อกันเอง หรือในภายหลัง

/////////

โดย... นายพิสิฐ ชูประสิทธิ์

นายกสมาคมนักบริหารอาคารชุด – หมู่บ้านจัดสรรไทย และ

"ที่ปรึกษา" ฝ่ายบริหารทรัพย์สิน ธนาคารพาณิชย์ชั้นนำ