การประเมินอุปทานอาคารชุดคงค้างในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑล: ***

จนตอนนี้เกิดภาวะอุปทานล้นตลาด (Over Supply) เรื่องนี้จึงต้องขยาย

หากพิจารณาข้อมูลอาคารชุดคงค้างสะสม (Unsold Units) ในพื้นที่กรุงเทพฯ และปริมณฑล พบว่า มีแนวโน้มเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง โดยจำนวนอาคารชุดคงค้างสะสม ณ ครึ่งแรกของปี 2560 อยู่ที่ 75,986 หน่วย ปรับสูงกว่าค่าเฉลี่ยย้อนหลัง 3 ปี (2557 - 2559) ที่อยู่ที่ 66,894 หน่วย (ภาพที่ 1)

ซึ่งเมื่อได้เห็นข้อมูลนี้ ก็อาจเกิดคำถามขึ้นในใจของผู้อ่านว่า ขณะนี้กำลังเกิดความเสี่ยงด้านอุปทานล้นตลาด (Over Supply) ในตลาดอาคารชุดหรือไม่อย่างไร

(2) ในการประเมินความเสี่ยงด้านอุปทานล้นตลาดว่ามีมากเกินไปจนเป็นปัญหาหรือไม่นั้น นอกจากจะพิจารณาจำนวนอาคารชุดคงค้างแล้ว ยังต้องพิจารณาถึงระยะเวลาขายหมด (Time to go) ประกอบด้วย

ระยะเวลาขายหมดเป็นการคำนวณระยะเวลาในการขายอาคารชุดคงค้างในตลาดจนหมดได้เร็วเพียงใดภายใต้ข้อสมมติว่า ไม่มีการเปิดอาคารชุดเพิ่มเติมในตลาดและมียอดขายต่อเดือนเท่ากับค่าเฉลี่ย 12 เดือนย้อนหลัง ดังนั้น จึงกล่าวได้ว่าระยะเวลาที่ใช้ในการขายอาคารชุดคงค้างได้หมดเป็นเครื่องชี้ความต้องการซื้อของผู้บริโภคว่ายังสอดคล้องกับจำนวนอาคารชุดในตลาดหรือไม่ หากระยะเวลาขายหมดอยู่ในระดับต่ำ สะท้อนว่าตลาดยังมีความสมดุล มีอุปสงค์เพียงพอรองรับอุปทานคงค้างในปัจจุบัน แต่หากระยะเวลาขายหมดนานขึ้น สะท้อนว่าความเสี่ยงของอุปทาน ล้นตลาดมีเพิ่มขึ้น

(3) สถานการณ์อุปทานอาคารชุดในภาพรวมของเขตกรุงเทพฯและปริมณฑล ยังไม่น่ากังวล แต่ต้องติดตามความเสี่ยงของอาคารชุดในบางทำเลที่มีอาคารชุดคงค้างอยู่ในระดับสูงและใช้ระยะเวลาขายหมดค่อนข้างนาน

จากข้อมูลล่าสุด ณ ครึ่งแรกของปี 2560 อาคารชุดในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑล มีระยะเวลาขายหมดอยู่ที่ 15 เดือน (ภาพที่ 1)

 หรือกล่าวอีกนัยหนึ่งคือ หากไม่มีอาคารชุดเปิดขายใหม่เพิ่มเติมในอนาคตและมีปริมาณความต้องการซื้อเท่ากับในปัจจุบัน ผู้ประกอบการจะขายอาคารชุด คงค้างได้หมดภายในระยะเวลา 15 เดือน ซึ่งไม่ได้แตกต่างจากค่าเฉลี่ย 3 ปีก่อน (2557-2559) และสูงกว่าค่าเฉลี่ย 10 ปีย้อนหลัง (2550-2559) เล็กน้อยที่ 12 เดือน ซึ่งจากข้อเท็จจริงข้างต้นอาจสรุปได้ว่า ความเสี่ยงอุปทานล้นตลาดของอาคารชุดในพื้นที่กรุงเทพฯ และปริมณฑลในภาพรวมยังไม่น่ากังวลมากนัก เนื่องจากแม้อาคารชุดคงค้างจะเพิ่มขึ้นแต่ระยะเวลาขายหมดยังอยู่ในระดับปกติ

อย่างไรก็ดี หากเจาะลึกลงไปทั้งในมิติพื้นที่และระดับราคาของอาคารชุด พบว่ามีอาคารชุด บางพื้นที่มีอุปทานคงค้างอยู่ในระดับสูงและต้องใช้ระยะเวลาขายหมดค่อนข้างนาน ซึ่งอาจเป็นการสะสมความเสี่ยงที่ต้องติดตามในระยะต่อไป เช่น พื้นที่ตามแนวรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายสายสีเขียว (แบริ่ง-สมุทรปราการ) และ ตามแนวรถไฟฟ้าสายสีม่วง (คลองบางไผ่ – เตาปูน) (ภาพที่ 2) 

โดยจากข้อมูล ณ ครึ่งแรกของปี 2560 พบว่า อาคารชุดตามแนวรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายสายสีเขียวมีอาคารชุดคงค้าง 8,844 หน่วย (ร้อยละ 12 ของอาคารชุดคงค้างทั้งหมด) มีระยะเวลาขายหมด 23 เดือน ส่วนใหญ่เป็นอาคารชุดระดับราคา 1 – 2 ล้านบาท

ส่วนอาคารชุดตามแนวรถไฟฟ้าสายสีม่วงมีอาคารชุดคงค้าง 14,802 หน่วย (ร้อยละ 19 ของอาคารชุดคงค้างทั้งหมด) มีระยะเวลาขายหมด 42 เดือน ส่วนใหญ่เป็นอาคารชุดระดับราคา 2 – 3 ล้านบาท นอกจากนี้ เมื่อพิจารณาลึกลงไปในรายละเอียดพบว่า อาคารชุดแนวรถไฟฟ้าสายสีม่วงในเขตจังหวัดนนทบุรีมีระยะเวลาขายหมด 49 เดือน นานกว่าอาคารชุดแนวรถไฟฟ้าสายสีม่วงในเขตจังหวัดกรุงเทพฯ ที่ 22 เดือน ซึ่งสาเหตุเป็นเพราะผู้ประกอบการมีการเร่งเปิดโครงการอาคารชุดค่อนข้างมากก่อนมีการประกาศใช้ผังเมืองใหม่ อย่างไรก็ดี คาดว่าจะมีปัจจัยบวกจากการเชื่อมต่อสถานีรถไฟฟ้าบางซื่อ-เตาปูน จะมีส่วนช่วยเพิ่มความต้องการซื้ออาคารชุดและช่วยระบายอาคารชุดคงค้างได้เร็วขึ้น

(4) ปัจจัยสำคัญที่ต้องติดตามในระยะต่อไป คือ การลงทุนโครงสร้างพื้นฐานของภาครัฐ ทำให้มีรถไฟฟ้าเส้นใหม่ๆ เพิ่มขึ้นในอนาคต ในขณะที่ผู้ประกอบการมีแนวโน้มลดการพึ่งพาแหล่งเงินทุนจากธนาคารพาณิชย์และหันมาระดมทุนผ่านตลาดตราสารหนี้ รวมถึงร่วมทุนกับบริษัทต่างประเทศ (Joint Venture) ทำให้สามารถเปิดโครงการได้ง่ายกว่าในอดีตซึ่งอาจนำไปสู่ปัญหาอุปทานอาคารชุดล้นตลาดได้ถ้าไม่ระมัดระวัง จึงถือเป็นความท้าทายของผู้ประกอบการที่ต้องวางแผนเปิดโครงการให้มีปริมาณที่เหมาะสมสอดคล้องกับอุปสงค์ในตลาด เพื่อที่สามารถทำโครงการให้ตอบสนองความต้องการของผู้ซื้อในแต่ละพื้นที่ ขณะที่ธนาคารพาณิชย์ระมัดระวังการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยมากขึ้นโดยเน้นปล่อยสินเชื่อให้ลูกค้ากลุ่มที่มีรายได้ประจำซึ่งมีความเสี่ยงต่ำ ในระยะต่อไปจึงจำเป็นต้องติดตามสถานการณ์เศรษฐกิจอย่างใกล้ชิด เนื่องจากหากเศรษฐกิจขยายตัวไม่เป็นไปตามที่หลายฝ่ายคาดไว้ อาจทำให้ธนาคารพาณิชย์จำเป็นต้องเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อเพิ่มขึ้นและส่งผลกระทบต่ออุปสงค์อาคารชุดในอนาคตได้ ส่วนภาครัฐต้องให้ข้อมูลเกี่ยวกับตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ถูกต้อง ครอบคลุม และทันกาลแก่ประชาชนผู้ซื้อที่อยู่อาศัย ผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ และภาคสถาบันการเงิน เพื่อให้ทุกฝ่ายสามารถวางแผนและประเมินสถานการณ์ต่างๆ ได้อย่างถูกต้อง เพื่อป้องกันไม่ให้เกิดความเสี่ยงอุปทานล้นตลาดในอนาคต

/////

โดย กันตภณ ศรีชาติ และ มณีรัตน์ ก้องเสียง

หมายเหตุ

*** ชื่อเต็มเรื่อง: การประเมินอุปทานอาคารชุดคงค้างในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑล: ภาวะและความท้าทายข้างหน้า