เมื่อนายแบ้งค์สวมหมวก 'ผู้จัดการคอนโดมิเนี่ยม'

จัดให้มีการประชุมใหญ่สามัญเจ้าของร่วม เพื่อพิจารณางบประมาณของรอบปีถัดไป และรับรองงบดุลของปีที่ผ่านมา ภายใน 120 วัน กล่าวคือภายในเดือนเมษายนของทุกปี ในช่วงดังกล่าว ฝ่ายบริหารทรัพย์สินของธนาคารพาณิชย์มักเรียกผม พูดคุย หารือเกี่ยวกับทรัพย์สินของธนาคารบ่อยครั้ง แจ้งให้ทราบเพื่อให้เข้าสำรวจพื้นที่ โครงการอาคารชุด คอนโดมิเนี่ยม และทรัพย์ส่วนกลาง สิ่งอำนวยความสะดวก รูปแบบแนวทางการบริหารทรัพย์สินอาคารของนิติบุคคลอาคารชุดเดิม เพื่อให้วางแผนงานด้านการขาย การตลาดทรัพย์สินประเภทห้องชุด ตลอดจนแนวทางการบริหารทรัพย์สินเสนอต่อฝ่ายบริหารทรัพย์สินพิจารณาอนุมัติ ซึ่งส่วนใหญ่เป็นโครงการอาคารชุด คอนโดมิเนี่ยม ขนาดกลาง และเล็กในพื้นที่ต่างจังหวัด แหล่งท่องเที่ยวสำคัญ มีทั้งโครงการ ซึ่งได้รับใบอนุญาตปลูกสร้างอาคารกับเจ้าพนักงานท้องถิ่น ตามพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร ได้รับรายงานการอนุมัติผลกระทบสิ่งแวดล้อม (EIA) ยังไม่ได้ก่อสร้าง อยู่ระหว่างการขาย ทำการตลาด หรืออยู่ระหว่างการก่อสร้าง การขายทรัพย์สินให้แก่ผู้จะซื้อ รวมถึงโครงการ อาคาร ซึ่งได้รับการก่อสร้างเสร็จสิ้น สมบูรณ์ จดทะเบียนอาคารชุด จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้แก่ผู้จะซื้อบางส่วน หรืออาจมากกว่า 50% ของจำนวนห้องชุดจำหน่ายทั้งหมด

 

                         โครงการอาคารชุด คอนโดมิเนี่ยม ประเภท SMEs หลายโครงการ ไม่สามารถเดินหน้าต่อไปได้ เหตุอาจเกิดจากหลายปัจจัย ทั้งธนาคาร สถาบันการเงินไม่อนุมัติสินเชื่อพัฒนาโครงการ มีแหล่งเงินทุนสนับสนุนไม่เพียงพอ ทำเลที่ตั้งไม่เหมาะสม ขาดศักยภาพ ยอดขายห้องชุดไม่เป็นไปตามที่ธนาคาร สถาบันการเงินกำหนด ฯลฯ เป็นต้น จึงอาจเป็นเหตุให้ผู้ประกอบธุรกิจ เจ้าของโครงการคอนโดมิเนี่ยม ต่างต้องเร่ขายที่ดิน พร้อมใบอนุญาตปลูกสร้างให้แก่นักลงทุน ผู้สนใจ หรือยินยอมที่จะโอนทรัพย์ชำระหนี้ที่มีบางส่วน หรือทั้งหมด กับห้องชุดเหลือขายในโครงการอาคารชุด คอนโดมิเนี่ยมให้กับธนาคาร สถาบันการเงิน ซึ่งเป็นเจ้าหนี้จำนอง ขจัดปัญหาทั้งหลายทั้งปวงที่มีกับเจ้าของโครงการ Developer ให้หมดไป

 

                         ผู้เขียนคงไม่ต้องอธิบายสาเหตุ ซึ่งโครงการอาคารชุดที่ Developer มีสายป่านสั้น หรือการขาดแผนงานพัฒนาที่ดินให้ท่านผู้อ่านทราบเพิ่มเติม แต่เชื่อว่าผู้ประกอบธุรกิจประเภท SMEs ในขณะนี้                      ทั้งธุรกิจการให้บริการ ธุรกิจครัวเรือน ธุรกิจการท่องเที่ยว ฯลฯ ที่มีเม็ดเงินหมุนเวียนจำนวนไม่น้อยกว่า               50 ล้านบาทต่อเดือน ส่วนใหญ่จะทราบ และรู้สาเหตุของปัญหา เรื่องดังกล่าวเป็นอย่างดี

 

                         ผู้เขียนยังเชื่อว่านับแต่ปี 2560 เป็นต้นไป จนอาจถึงปี 2561 – 2562 น่าจะมีแนวโน้มโครงการอาคารชุด คอนโดมิเนี่ยม ประเภท SMEs ในพื้นที่แหล่งท่องเที่ยวสำคัญในต่างจังหวัด หลายโครงการ ซึ่งธนาคาร สถาบันการเงิน อาจจำเป็นต้อง "ตีทรัพย์ชำระหนี้" กับ Developer อีกจำนวนไม่น้อย อย่างไรก็ดี ธนาคาร สถาบันการเงิน เมื่อจัดการตีทรัพย์ชำระหนี้

 

                         ตลอดจนการจัดการงานด้านนิติกรรม สัญญาต่างๆ กับ Developer เสร็จสมบูรณ์ ครบถ้วน ถูกต้อง ธนาคาร สถาบันการเงินส่วนใหญ่มักไม่อาศัยบุคลากรด้านการบริหาร จัดการทรัพย์สินเข้าไปรับผิดชอบด้านการขายทรัพย์ใหม่ (Resales) และการบริหารทรัพย์สิน นิติบุคคลอาคารชุด (Property Management) เหตุจากไม่คุ้ม สิ้นเปลืองค่าใช้จ่าย บุคลากรขาดความชำนาญ ประสบการณ์ และจำนวนโครงการ ปริมาณงานในลักษณะดังกล่าวมีไม่มาก จึงหันมาเลือกใช้  *Professional Outsource*                            (บีจีเอ กรุ๊ป) รองรับงานในลักษณะดังกล่าวแทน จะเกิดประโยชน์ และคุ้มค่ากว่าในระยะยาว

                         ผู้เขียน และทีมงานคุณภาพ "บีจีเอ กรุ๊ป" สัมผัส คลุกคลี มีประสบการณ์ ความชำนาญกับ                  การบริหารทรัพย์สิน ห้องชุดเหลือขาย ตลอดจนการบริหารทรัพย์สิน นิติบุคคลอาคารชุดตามข้อบังคับ และพระราชบัญญัติอาคารชุดของธนาคาร สถาบันการเงินไทย และเทศ มากกว่า 30 ปี เมื่อได้รับการเรียกพบ พูดคุย จึงเป็นที่เข้าใจระหว่างกันเป็นอย่างดี ทางฝ่ายบริหารทรัพย์สินธนาคาร สถาบันการเงินจะมอบหมายให้ดำเนินการจัดการบริหารทรัพย์สินต่อไปอย่างไร

 

                         เมื่อธนาคารดำเนินการ "ตีทรัพย์ชำระหนี้" กับผู้ประกอบการ เจ้าของโครงการ จัดการ                   จดทะเบียนหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด (อ.ช.2)  ตลอดจนเอกสารหลักฐานสำคัญอื่นเป็นที่เรียบร้อย ฝ่ายบริหารทรัพย์สินมีหน้าที่ดำเนินการบริหารจัดการทั้งการขายห้องชุดคงเหลือให้แก่ผู้สนใจรายใหม่ รวมถึงการบริหารทรัพย์สินส่วนกลางตามข้อบังคับ และพระราชบัญญัติอาคารชุด ตามที่ผู้เขียนเรียนให้ทราบ ธนาคาร จะอาศัย "Professional Outsource" ซึ่งอาจเป็น "นอมินี" ของธนาคาร เพื่อทำหน้าที่บริหาร               การขาย การตลาดห้องชุดรวมถึงการบริหารทรัพย์สิน นิติบุคคลอาคารชุดแทนธนาคารทั้งหมด

 

                         ฝ่ายบริหารทรัพย์สินของธนาคารแต่ละแห่งมีนโยบายคล้ายคลึงกัน ได้แก่ การพยายามเร่งระบายทรัพย์สิน ห้องชุดให้แก่ผู้จะซื้อรายใหม่โดยเร็ว จึงอาจเสนอขายห้องชุดในอัตราราคาต่อตารางเมตรที่ถูกกว่าการซื้อจากเจ้าของ ผู้พัฒนาที่ดินรายเดิม ในด้านการบริหารทรัพย์สิน (Property Management) ฝ่ายบริหารทรัพย์สินธนาคารยึดมั่นในกฎ ระเบียบ ข้อบังคับ และกฎหมายที่เกี่ยวข้องเป็นที่ตั้ง อันเนื่องจากภาพลักษณ์ ชื่อเสียงของความเป็นสถาบัน ภายใต้การควบคุมของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.)

 

                         ผู้ซื้อห้องชุดเดิมกับผู้จะซื้อห้องชุดกับธนาคาร อาจมีคำถาม ข้อสงสัย ได้แก่ ธนาคารจะมี                  แนวทางการบริหารทรัพย์สิน นิติบุคคลอาคารชุดอย่างไร ในฐานะ เจ้าของร่วมเสียงข้างมาก หรือสิ่งอำนวยความสะดวกบางรายการซึ่งผู้ประกอบการโครงการเดิมไม่จัดหรือไม่มีให้แก่ผู้ซื้อห้องชุด หรือธนาคารจะชำระค่าส่วนกลางตามข้อบังคับ และกฎหมายให้กับนิติบุคคลอาคารชุดอย่างไร ฯลฯ เป็นต้น ขอเรียนว่าธนาคารจะปฏิบัติตนให้สอดคล้องกับข้อบังคับ กฎหมาย หรือข้อตกลงเดิมที่ผู้พัฒนาที่ดินเคยมีไว้กับ                         ผู้ซื้อห้องชุดเดิมทุกประการ การชำระค่าส่วนกลางให้กับนิติบุคคลอาคารชุด "ไม่เคยบิดพลิ้ว" ชำระถูกต้อง ครบถ้วน ตรงตามกำหนดการแจ้งให้ชำระ เน้นรูปแบบ และระบบการบริหารจัดการทรัพย์สินที่เป็นมาตรฐาน สากล ทันสมัย เป็นที่ยอมรับของทุกฝ่าย อย่างไรก็ดี เมื้อธนาคารจำหน่ายห้องชุดให้แก่ผู้ซื้อได้จำนวนมากพอแล้ว ธนาคารจะถ่ายโอนอำนาจการบริหารทรัพย์สินให้แก่ผู้ซื้อห้องชุดรายย่อยร่วมกันบริหารจัดการทรัพย์สินส่วนกลางโดยผู้ซื้อด้วยกันเองต่อไป

 /////

โดย นายพิสิฐ ชูประสิทธิ์

นายกสมาคมนักบริหารอาคารชุด – หมู่บ้านจัดสรรไทย

"ที่ปรึกษา" ฝ่ายบริหารทรัพย์สิน ธนาคารพาณิชย์ชั้นนำ