บัวไม่ช้ำ น้ำไม่ขุ่น
ระบบอาคารชุดภายใต้พระราชบัญญัติอาคารชุด เมื่อผู้เป็นเจ้าของอาคาร ประสงค์ให้อาคารนั้นเป็น "อาคารชุด" หรือ "คอนโดมิเนี่ยม"
ผู้นั้นมีหน้าที่จัดทำ รวบรวมเอกสารหลักฐานที่เกี่ยวข้องยื่นคำขอจดทะเบียนอาคารชุดกับพนักงานเจ้าหน้าที่ "กรมที่ดิน" ตามมาตรา ๖ แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุด เมื่ออาคารได้รับการจดทะเบียนเป็นอาคารชุด จะได้รับการยกฐานะขึ้นเป็น "นิติบุคคล" ตามกฎหมาย มีเจ้าของร่วมหรือเจ้าของห้องชุดถือกรรมสิทธิ์ในห้องชุดแต่ละห้องชุด มีกรรมสิทธิ์ร่วมในทรัพย์ส่วนกลางตามอัตราส่วนกรรมสิทธิ์ที่ได้รับการจดทะเบียนมากน้อยแตกต่างกัน มีตัวแทนเจ้าของร่วม ในฐานะ "คณะกรรมการ" จำนวนไม่น้อยกว่า ๓ คน แต่ไม่เกิน ๙ คน ตามมาตรา ๓๗ มีบุคคลหรือนิติบุคคล จำนวน ๑ คน ในฐานะ "ผู้จัดการ" ตามมาตรา ๓๕ ตลอดจนกฎ ระเบียบ ข้อควรปฏิบัติ ข้อบังคับ มติคณะกรรมการ และมติเจ้าของร่วม ภายใต้พระราชบัญญัติอาคารชุดกำหนด
ทรัพย์ที่มีไว้ใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกันของเจ้าของห้องชุดทุกคนภายในอาคารชุด ถือเป็น "ทรัพย์ส่วนกลาง" ตามมาตรา ๔ และ ๑๔ การบริหารจัดการทรัพย์ส่วนกลางให้เป็นไปตามข้อบังคับ วัตถุประสงค์ มติคณะกรรมการ และมติเจ้าของร่วม ภายใต้บังคับแห่งพระราชบัญญัติอาคารชุด ตามมาตรา ๑๗ แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุด นอกจากนิติบุคคลอาคารชุดมีอำนาจหน้าที่ดูแล ปรับปรุง บำรุงรักษาทรัพย์ส่วนกลางให้อยู่ในสภาพที่ดี สามารถใช้งานได้ตลอดเวลาแล้ว ยังมีอำนาจหน้าที่กำหนดระเบียบ ข้อควรปฏิบัติการใช้และการจัดการทรัพย์ส่วนกลางให้เป็นไปอย่างถูกต้อง เกิดความเป็นระเบียบเรียบร้อยอีกด้วย
นอกจากทรัพย์ส่วนกลางซึ่งมีไว้ให้เจ้าของร่วมทุกคนใช้ร่วมกันแล้ว ยังอาจมี "ทรัพย์ส่วนกลางร่วม" กรณีดังกล่าว อาจเป็นทรัพย์ซึ่งภายในโครงการหรือนิติบุคคลอาคารชุดมีจำนวนอาคารพักอาศัยมากกว่า ๑ อาคาร อาจมี ๒ หรือ ๓ หรือ ๔ อาคาร ในพื้นที่เดียวกัน โดยแต่ละอาคารจดทะเบียน อาคารชุดแยกออกจากกัน ซึ่งแต่ละนิติบุคคลอาคารชุดมีกรรมสิทธิ์ร่วมการใช้ประโยชน์ทรัพย์ส่วนกลางร่วมกัน และยังมีหน้าที่บริหารจัดการทรัพย์ส่วนกลางร่วมดังกล่าวโดยอาศัยงบประมาณค่าส่วนกลางของ แต่ละนิติบุคคล (อาคารชุด) รองรับจำนวนเท่าๆ กัน
อนึ่ง มีโครงการอาคารชุดหลายแห่ง หลายโครงการที่มี และใช้ทรัพย์ส่วนกลางร่วมกัน ที่มีจำนวนนิติบุคคลมากกว่า ๑ นิติบุคคล ทั้งการเข้า และไม่เข้ากฎหมายว่าด้วยสิ่งแวดล้อม อาทิ โครงการ ศุภาลัย ปาร์ค @ พหลโยธิน (กรุงเทพมหานคร) จำนวน ๓ อาคารพักอาศัย (นิติบุคคล) มีอาคารลานจอดรถ สโมสร ถนนรอบโครงการ เป็นทรัพย์ส่วนกลางร่วมของทั้งสามอาคาร โครงการ ลุมพินี วิลล์ @ บางนา (กรุงเทพมหานคร) จำนวน ๕ อาคารพักอาศัย (นิติบุคคล) มีอาคารเอนกประสงค์ สันทนาการ สโมสร สระว่ายน้ำ เป็นทรัพย์ส่วนกลางร่วมของทั้งห้าอาคาร หรือโครงการ เคนส์ติงตั้น เพลส @ บางแสน (ชลบุรี) จำนวน ๒ อาคารพักอาศัย (นิติบุคคล) มีอาคารสโมสร สระว่ายน้ำ เป็นทรัพย์ส่วนกลางร่วมทั้งสองอาคาร เป็นต้น
อย่างไรก็ตาม ผู้เขียนจะไม่กล่าวถึงการบริหารจัดการทรัพย์ส่วนกลางที่จัดให้มีเฉพาะหรือภายในนิติบุคคลอาคารชุดพักอาศัยหรือนิติบุคคลเดียว แต่จะกล่าวถึงประเด็นปัญหาอันเกิดจากการบริหารจัดการทรัพย์ส่วนกลางร่วม มีจำนวนมากกว่า ๒ นิติบุคคล ซึ่งแต่ละนิติบุคคลอาคารชุดพักอาศัยจะต้องบริหาร และใช้ทรัพย์ส่วนกลางร่วมกันเพราะจะเป็นประโยชน์ต่อผู้เป็นเจ้าของห้องชุด ซึ่งมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลางร่วม รวมถึงคณะกรรมการ ผู้จัดการ ตลอดจนผู้สนใจเลือกซื้อห้องชุดในอาคารชุดจะได้ทราบแนวทางการบริหารจัดการทรัพย์สินดังกล่าวให้เกิดประโยชน์สูงสุด
ผู้เขียน ขอสรุปประเด็นปัญหา อุปสรรคการบริหารจัดการ "ทรัพย์ส่วนกลางร่วม" ซึ่งมี นิติบุคคลอาคารชุดพักอาศัยถือครอง และใช้ประโยชน์ร่วมกันจำนวนมากกว่า ๑ นิติบุคคล มีรายละเอียด ดังต่อไปนี้
๑. กรรมสิทธิ์ในที่ดิน และสิ่งปลูกสร้าง "คลุมเครือ ไม่ชัดเจน" อาทิ โฉนดที่ดินประเภทถนน หรืออาคารลานจอดรถ ลานเอนกประสงค์เป็นของบุคคลอื่น ซึ่งยังไม่ได้ยกให้หรือโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่ นิติบุคคลอาคารชุด
๒. การบริหารจัดการทรัพย์ส่วนกลางร่วม "อาจไม่มีอำนาจ อาจเป็นการก้าวก่าย ละเมิด" เหตุจากนิติบุคคลอาคารชุดมิใช่เจ้าของกรรมสิทธิ์ในที่ดิน และทรัพย์สิน
๓. เจ้าของร่วม กรรมการ หรือผู้จัดการ ปฏิบัติตนเป็น "ผู้ทรงอิทธิพล" ผู้ยิ่งใหญ่ ใช้ตำแหน่งหน้าที่เกินกว่าข้อบังคับ และกฎหมาย แสวงหาผลประโยชน์จากการบริหารจัดการ ฝ่าฝืนข้อบังคับ และกฎหมาย เป็นต้น
๔. คณะกรรมการหรือผู้จัดการไม่เคารพมติที่ประชุมร่วมของคณะกรรมการ สร้างความ แตกแยก ขาดเอกภาพด้านการบริหารจัดการทรัพย์สินต่อฝ่ายจัดการอาคารที่รับผิดชอบ และ
๕. ทรัพย์สินชำรุดทรุดโทรม ใช้งานไม่ได้ หมดคุณค่า อันเนื่องจากการขาดการสนับสนุนงบประมาณ การขาดสภาพคล่อง การเกี่ยงหน้าที่ความรับผิดชอบ การขาดเจ้าภาพดูแลเป็นการเฉพาะ เป็นต้น
ผู้เขียนไม่อาจเสนอแนวทางการแก้ไขปัญหาดังกล่าวข้างต้น เห็นว่าเกินกว่าความรู้ ความสามารถ เห็นว่ากรณีปัญหาข้างต้น อาจไม่แตกต่างจากการเมือง การปกครองไทยในปัจจุบัน เหตุใดบรรดานายทหาร หรือเหล่าทัพจึงต้องจับมือร่วมกันปฏิวัติ รัฐประหาร และปฏิรูปการเมือง การปกครอง "คำแนะนำ" ที่เห็นว่าดี และเหมาะสมที่สุด "ถ้าเลี่ยงการซื้อกรรมสิทธิ์ห้องชุดในลักษณะดังกล่าวข้างต้นได้ ขอให้เลี่ยง หรือถ้ามีกรรมสิทธิ์ในอาคารชุด อาจขายกรรมสิทธิ์ หรือขอให้เจ้าของร่วมท่านอื่นเป็นผู้รับผิดชอบแก้ไขแทนครับ"
/////
โดย นายพิสิฐ ชูประสิทธิ์
นายกสมาคมนักบริหารอาคารชุด – หมู่บ้านจัดสรรไทย
ที่ปรึกษา ฝ่ายบริหารทรัพย์สิน ธนาคารพาณิชย์ชั้นนำ
