The Mask Singers .... หน้ากากนักร้อง !

ทั้งโทรทัศน์ ฟรีทีวี หรือทางเคเบิ้ล หรือทางดิจิตอล Set Top Box ซึ่งผู้ผลิต หรือ Production House เจ้าของรายการ ผู้ถือใบอนุญาตหลายค่าย ต่าง (พยายาม) คิดค้นยุทธวิธีการสร้างความบันเทิง ความสนุกสนาน เพิ่มอรรถรสให้แก่ผู้ชมทางบ้านได้ติดตามอย่างต่อเนื่อง อนึ่ง รายการโทรทัศน์ "The Mask Singers" ซึ่งออกอากาศ เผยแพร่ทางโทรทัศน์ ทีวีดิจิตอล ช่อง ๒๓ ทุกวันพฤหัสบดี เวลา ๒๐.๐๐ นาฬิกาของสัปดาห์ ทางเจ้าของรายการ ได้แก่ บริษัท เวิร์คพ้อยท์ เอ็นเตอร์เทนเม้นท์ จำกัด (มหาชน) คุณปัญญา นิรันดร์กุล “พิธีกร (บันเทิง) ชื่อดัง” ท่านได้นำนักแสดง นักร้อง พิธีกร บุคคล นักธุรกิจที่มีชื่อเสียง จำนวนหลากหลาย มาสวมหน้ากาก (Masks) เข้าแข่งขัน ร้องเพลง โดยมีคณะกรรมการ นักแสดง มีชื่อ จำนวน ๗ - ๘ คน ผลัดเปลี่ยน สลับหมุนเวียน พร้อมกับเปิดโอกาสให้ผู้ชมในรายการห้องส่ง และทางบ้านสามารถมีส่วนร่วม คอมเม้นท์ ทายชื่อหน้ากาก “นักร้อง”

รายการโทรทัศน์บันเทิง "The Mask Singers" หน้ากากนักร้อง ถือเป็นรายการที่มีผู้ชมทางบ้าน ซึ่งมีเรตติ้ง (Rating) อันดับ ๑ ในขณะนี้ จากเดิมอัตราค่าโฆษณาทางทีวี ตกนาทีละสามแสนบาท ปัจจุบัน เพิ่มเป็นสี่ - ห้าแสนบาทต่อนาที และอาจมีการปรับอัตราค่าโฆษณาเพิ่มขึ้นอีกในอนาคต เมื่ออัตราค่าโฆษณา ซึ่งผู้ผลิตรายการ หรือเจ้าของรายการเรียกเก็บกับสปอนเซอร์สเป็นเงินจำนวนมาก เพิ่มขึ้น ย่อมเป็นอานิสงส์ กำไร และเป็นประโยชน์ต่อทั้งเจ้าของรายการ พิธีกร ทีมงานผู้ผลิต อีกทั้งสร้างชื่อเสียงให้แก่นักร้อง นักแสดง พิธีกร ฯลฯ ในอีกทางหนึ่งด้วย

*หน้ากากทุเรียน* ("Tom Room 39") ผู้ประกวด นักร้องชนะเลิศ อันดับ ๑ หรือ *หน้ากากอีกาดำ* เอ๊ะ จิรากร ผู้ประกวด รองชนะเลิศ อันดับ ๑ "The Mark Singers Season 1" จากนักร้อง (อาชีพ) ตามผับ บาร์ สถานบันเทิงทั่วไป ได้กลายเป็นนักร้องที่มีชื่อเสียง ซึ่งหลายคนชื่นชอบ ติดตามผลงานของหน้ากากนักร้องดังกล่าวต่อมาอีกเป็นจำนวนมาก อนึ่ง ยุทธวิธีการผลิต การนำเสนอ รายการโทรทัศน์ "The Mask Singers" หน้ากากนักร้องของบริษัทผู้ผลิต หรือเจ้าของรายการ บริษัท เวิร์คพ้อยท์ เอ็นเตอร์ เทนเม้นท์ จำกัด (มหาชน) ทางช่อง ๒๓ ทีมงานฯ อาจต้อง (พยายาม) ลองผิด ลองถูก คิดค้น รูปแบบให้หลากหลาย เพื่อสร้างความบันเทิง ความสนุกสนาน เพิ่มอรรถรสให้แก่ผู้ชมทางบ้าน หรือการโยนหิน ถามทาง รายการจะเป็นที่ชื่นชอบนิยมแก่ผู้ชม ผู้บริโภคหรือไม่ !

ประจวบเหมาะ (พอดี) รายการโทรทัศน์ดังกล่าว นอกจากให้ผู้ชมในห้องส่ง และทางบ้าน ร่วมกันแสดงความคิดเห็น คอมเม้นท์ คาดเดา ทายชื่อบรรดานักร้องสวมหน้ากากเข้าร่วมรายการแล้ว ยังมีคณะกรรมการอีก ๗ - ๘ คน เข้าร่วมวิพากษ์ วิจารณ์ ให้ข้อคิดเห็นเชิงติดตลก มุกฮา เพื่อสร่างสีสรรค์ในรายการเพิ่มเติมด้วย จึงทำให้รายการ "The Mask Singers" เป็นที่ชื่นชอบ นิยมแก่ผู้ชมทางบ้านเป็น จำนวนมาก ซึ่งเป็นการสร้าง “ความแตกต่าง” จากรายการโทรทัศน์บันเทิงอื่นๆ อาทิ ไมค์ทองคำ ตีสิบ ร้องให้ ได้ล้าน (ปลดหนี้) ฯลฯ เป็นต้น

เช่นเดียวกับการประกอบธุรกิจการพัฒนาที่ดิน ประเภท คอนโดมิเนี่ยม หรืออาคารชุด “ตากอากาศ” ในหลายทำเลท่องเที่ยวสำคัญของไทย ทั้งหัวหิน ประจวบคีรีขันธ์ บางแสน - พัทยา (บางละมุง) ชลบุรี เกาะสมุย สุราษฏร์ธานี ฯลฯ เป็นต้น กับภาวะเหตุการณ์ที่ขายทรัพย์ได้น้อย หรือขายไม่ได้ ปัจจุบัน ผู้ประกอบธุรกิจ หรือเจ้าของโครงการต่าง (พยายาม) งัดไม้เด็ด กลยุทธ์การขาย การตลาดสารพัด ทั้ง ซื้อ ๑ แถม ๑ ลด แลก แจก แถม หรืออยู่ฟรี มอบสิทธิพิเศษเพิ่มเติม หรือฟรีทุกค่าใช้จ่ายในวันโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุด เป็นต้น เพื่อเป็นเครื่องมือ กระตุ้นกำลังซื้อ หรือการล่อใจให้ผู้บริโภค ตัดสินซื้อทรัพย์สินของตนให้ง่ายขึ้น ทั้งนี้ เพื่อวัตถุประสงค์การประกอบธุรกิจ ได้แก่ การระบายทรัพย์สิน (คงเหลือ) และเพิ่มสภาพคล่องให้แก่ธุรกิจของตน

อย่างไรก็ดี กลยุทธ์การขาย การตลาด การประชาสัมพันธ์ เพื่อสร้างแรงจูงใจต่อผู้ซื้อ ผู้บริโภค ตัดสินใจเลือกซื้อห้องชุดในคอนโดมิเนี่ยม “ตากอากาศ” รายหนึ่ง ได้นำมาใช้เสนอขายต่อผู้บริโภค ผู้สนใจ นักลงทุน ได้แก่ โครงการ *ดิ เอ็นเนอร์ยี่* (หัวหิน ประจวบคีรีขันธ์) โดยผู้ประกอบการ เจ้าของโครงการเลือกใช้ยุทธวิธี “ฟรีค่าใช้จ่ายส่วนกลาง ตลอดชีพ” ท่านผู้อ่าน ท่านผู้บริโภค หรือนักลงทุน เศรษฐีเงินเย็นหลายท่าน อาจสงสัย กลยุทธ์ วิธีการนำเสนอดังกล่าว สามารถทำได้จริงหรือไม่ ถ้าทำได้ ทำอย่างไร จึงจะถูกต้อง สอดคล้องกับข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุด และพระราชบัญญัติอาคารชุด

การชูกลยุทธ์การขายห้องชุดในโครงการ *ดิ เอ็นเนอร์จี้ หัวหิน* “ฟรีค่าส่วนกลางตลอดชีพ” ของบริษัทผู้พัฒนาโครงการ บมจ.ราชประสงค์ ถือเป็นรายแรก และรายเดียวในประเทศไทยที่นำเสนอ กลยุทธ์การขายห้องชุดดังกล่าวให้แก่ผู้บริโภค ผู้สนใจ ตลอดจนนักลงทุนซื้อห้องชุด อนึ่ง โครงการ *ดิ เอ็นเนอร์จี้ หัวหิน* ได้รับการพัฒนาบนที่ดินกว่า ๑๓๐ ไร่ แบ่งการพัฒนาออกเป็น ๒ เฟส รวมยูนิต ห้องชุดกว่า ๖,๐๐๐ ยูนิต รวม ๓๓ อาคาร โครงการติดแนวหาดหัวหิน ซึ่งยาวกว่า ๒๐๐ เมตร พื้นที่ห้องชุดเริ่มตั้งแต่ ๓๐ ตารางเมตร จนถึง ๑๑๐ ตารางเมตรเศษ สนนราคาห้องชุดเริ่มต้นที่ ๒.๕ ล้านบาท หรือ ๘๐,๐๐๐ บาทต่อตารางเมตร ปัจจุบัน โครงการก่อสร้างเสร็จสมบูรณ์ พร้อมจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ ห้องชุดให้แก่ลูกค้า ผู้จองซื้อห้องชุด 

อย่างไรก็ดี ผู้ซื้อ มีหน้าที่ชำระค่าส่วนกลางในอัตรา ๕๐ บาทต่อ ตารางเมตร และค่ากองทุนในอัตรา ๑,๐๐๐ บาทต่อตารางเมตร ให้แก่นิติบุคคลอาคารชุด ในขณะเดียวกัน บริษัท ราชประสงค์ จำกัด (มหาชน) ก็จะสมทบการชำระค่าส่วนกลาง และกองทุนเช่นเดียวกันให้กับ นิติบุคคลอาคารชุดด้วย มูลค่าค่าส่วนกลาง และกองทุน เป็นเงินกว่า ๖๓๐ ล้านบาท ซึ่งเงินจำนวนดังกล่าว ทางบริษัทผู้พัฒนาโครงการ ตกลงมอบให้บริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุนรวม บัวหลวง หรือ บลจ.บัวหลวง เป็นผู้รับผิดชอบบริหารเงินจำนวนดังกล่าวแทนเจ้าของร่วม นิติบุคคลอาคารชุด รายได้อันเกิดจากการบริหารเงินค่าส่วนกลาง และกองทุน จะตกแก่นิติบุคคลอาคารชุด เพื่อใช้เป็นค่าใช้จ่ายในการบริหารจัดการทรัพย์ส่วนกลาง ตามข้อบังคับ และพระราชบัญญัติอาคารชุด

"คำถาม" ซึ่งมีผู้สนใจจะเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ห้องชุดในโครงการ *ดิ เอ็นเนอร์จี้ หัวหิน* กับข้อเสนอการขายห้องชุด “ฟรีค่าส่วนกลางตลอดชีพ” ของบริษัทผู้ขาย โดยสอบถามกับผู้เขียน ได้แก่ คำถามต่างๆ ดังต่อไปนี้

๑. กรณี บลจ.บัวหลวง บริหารกองทุน (ค่าส่วนกลาง - กองทุน) ได้ผลตอบแทนน้อยกว่าค่าใช้จ่ายอันเกิดจากการบริหารจัดการทรัพย์ส่วนกลาง และการให้บริการแก่เจ้าของร่วม ผู้พักอาศัย ค่าใช้จ่าย “ส่วนที่ขาดทุน” ใครเป็นฝ่ายรับผิดชอบ

๒. ระยะเวลาการบริหารกองทุน จำนวน ๖๓๐ ล้านบาท โดย บลจ.บัวหลวง มีกำหนดระยะเวลาหรือไม่ และสามารถ “ยกเลิก” สัญญาได้หรือไม่

๓. การที่บริษัท ราชประสงค์ จำกัด (มหาชน) ชี้แจง กรณีมีรายได้จากการบริหารกองทุน “ไม่เพียงพอ” กับรายจ่ายอันเกิดจากการบริหารจัดการทรัพย์ส่วนกลาง บริษัทดังกล่าวจะขอรับผิดชอบค่าใช้จ่าย “ส่วนที่ขาดทุน” ให้แก่นิติบุคคลอาคารชุด ถูกต้องหรือไม่

๔. กรณีบริษัท ราชประสงค์ จำกัด (มหาชน) ขายกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้แก่ผู้ซื้อทั้งหมด ๑๐๐% หรือ ๖,๐๐๐ กว่ายูนิต บริษัทดังกล่าว จะยังคงรับผิดชอบค่าใช้จ่าย“ส่วนที่ขาดทุน” ให้แก่นิติบุคคล อาคารชุด ถูกต้อง ใช่หรือไม่

๕. ผู้มีอำนาจโดยชอบตามกฎหมายในการมอบค่าส่วนกลาง และค่ากองทุนให้แก่ บลจ. บัวหลวง นำไปบริหาร สร้างผลกำไร หรือรายได้ ได้แก่ บุคคลใด

๖. กรณีมีความเสียหายเกิดขึ้น หรือมีความเสี่ยงจากการลงทุนของบลจ.บัวหลวง ฝ่ายใดเป็นผู้รับผิดชอบ

๗. ข้อดี – ข้อเสียการบริหารกองทุนโดย บลจ.บัวหลวง กับนิติบุคคลอาคารชุดบริหารเอง ได้แก่เรื่องใด

๘. การชูกลยุทธ์การขายห้องชุด “ฟรีค่าส่วนกลางตลอดชีพ” ข้างต้น ขัดหรือแย้งกับข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุด และพระราชบัญญัติอาคารชุดหรือไม่ และ

๙. ทรรศนะผู้เขียนกับกลยุทธ์ ข้อเสนอการขายห้องชุดดังกล่าวเป็นอย่างไร

ผู้เขียนให้ “คำตอบ” และ “ข้อคิดเห็น” กับคำถามข้างต้น ดังต่อไปนี้

๑. เห็นว่านิติบุคคลอาคารชุดต้องเป็นฝ่ายรับผิดชอบ เพราะเป็นคู่สัญญากับ บลจ.บัวหลวงโดยตรง “การบริหารกองทุนอาจมีความเสี่ยง” การที่บริษัทผู้พัฒนาโครงการชี้แจงว่าจะรับผิดชอบแทน นิติบุคคลอาคารชุด บริษัทผู้พัฒนาโครงการดังกล่าวต้องทำเป็นหนังสือเป็นบันทึกต่อท้ายสัญญาไว้เป็นหลักฐานด้วย

๒. เป็นข้อตกลง และเห็นชอบร่วมกัน ระหว่าง บมจ.บัวหลวง และนิติบุคคลอาคารชุด จะเป็นผู้กำหนด จัดทำขึ้น

๓. - ๔. ให้กำหนดรายละเอียดเป็นหนังสือสัญญาระหว่างบริษัทผู้พัฒนาโครงการ ผู้จะขาย ห้องชุด กับนิติบุคคลอาคารชุด

๕. เป็นอำนาจหน้าที่ของที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมของนิติบุคคลอาคารชุดที่จดทะเบียนขึ้นมา อีกทั้งต้องสอดคล้องกับวัตถุประสงค์ของข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุด ภายใต้พระราชบัญญัติอาคารชุด

๖. นิติบุคคลอาคารชุด ในฐานะคู่สัญญา เป็นผู้รับผิดชอบเรื่องดังกล่าว

๗. ข้อดี ได้แก่ เจ้าของร่วม ผู้ซื้อห้องชุดไม่มีภาระค่าส่วนกลางในรอบปีถัดไป และโดยตลอด ตราบที่ยังคงถือกรรมสิทธิ์ห้องชุดในอาคารชุดดังกล่าว ข้อเสีย ได้แก่ ความเสี่ยงของการบริหารกองทุน อาจไม่มีผลกำไร รวมถึงการขาดหลักประกันความเสียหายของการบริหารกองทุนโดย บลจ.บัวหลวง

๘. เห็นว่าการกระทำดังกล่าวไม่ขัดต่อข้อบังคับ และพระราชบัญญัติอาคารชุด เหตุเพราะเป็นมติของที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมเสียงข้างมาก และเป็นการกระทำ ซึ่งข้อบังคับเปิดช่องให้นิติบุคคล อาคารชุด มีอำนาจ และสามารถกระทำเรื่องดังกล่าวได้ และ

๙. ทรรศนะผู้เขียน “สนับสนุน” แนวคิดการชูกลยุทธ์การขายห้องชุด “ฟรีค่าส่วนกลาง ตลอดชีพ”  เหตุเพราะมีข้อดี (ในระยะยาว) มากกว่าข้อเสีย อย่างไรก็ดี การบริหาร และการจัดการทรัพย์ส่วนกลางของนิติบุคคลอาคารชุด “ขนาดใหญ่”บนพื้นที่กว่า ๑๓๐ ไร่ อาจไม่ใช่เรื่องง่ายที่จะบริหารจัดการให้ทรัพย์ส่วนกลาง และสาธารณูปโภคภายในโครงการให้อยู่ในสภาพที่ดีได้โดยตลอด เพราะจำเป็นต้องอาศัยงบประมาณค่าส่วนกลางเป็นเงินจำนวนมาก หากการจัดเก็บค่าส่วนกลางของนิติบุคคลอาคารชุด ฝ่ายบริหารทรัพย์สินขาดประสิทธิภาพ ย่อมส่งผลเสียต่อเจ้าของร่วม นิติบุคคลอาคารชุด อาจทำให้ทรัพย์สิน “ด้อยค่า” ได้ในที่สุด

/////

นายพิสิฐ ชูประสิทธิ์

นายกสมาคมนักบริหารอาคารชุด – หมู่บ้านจัดสรรไทย และ

“ที่ปรึกษา” ฝ่ายบริหารทรัพย์สิน ธนาคารพาณิชย์ชั้นนำ