บทความพิเศษ

11 กันยายน 2560
281

ประธาน (กรรมการ) คอนโดมิเนี่ยม

ถ้าจะแยกแยะสถานะของผู้ใช้ประโยชน์ห้องชุดในอาคารชุด คอนโดมิเนี่ยม จะพบว่ามีบุคคล นิติบุคคลอยู่ 4-5 ประเภท ได้แก่ ผู้ขาย หรือ

ผู้ประกอบธุรกิจ เจ้าของโครงการ (Owner - Developer) ผู้ซื้อห้องชุด ผู้เช่า ผู้พักอาศัย (Buyers - Lessees - Residents) อาจรวมถึง "นอมินี" ของธนาคาร หรือสถาบันการเงิน ซึ่งประมูลซื้อทรัพย์จากการบังคับจำนองผู้ซื้อจากกรมบังคับคดี กระทรวงยุติธรรม บุคคล หรือนิติบุคคลดังกล่าวถือเป็นสมาชิก หรือเจ้าของร่วมภายในอาคารชุด อาจถือครองกรรมสิทธิ์ห้องชุดจำนวนมาก หรือน้อย แล้วแต่กรณี แต่บุคคล นิติบุคคลดังกล่าวทั้งหมด ต่างอยู่ภายใต้กฎ ระเบียบ ข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุด และพระราชบัญญัติอาคารชุดทั้งสิ้น

      ระบบอาคารชุด คอนโดมิเนี่ยม ภายใต้ข้อบังคับ และพระราชบัญญัติอาคารชุดกำหนดให้มีคำศัพท์ คำนิยาม คำจำกัดความ (Definition) คำว่า "เจ้าของร่วม" หมายถึง ผู้ซื้อห้องชุด ผู้ขายห้องชุด ซึ่งมีกรรมสิทธิ์ห้องชุดในอาคารชุด "คณะกรรมการ - กรรมการ" หมายถึง ตัวแทนของผู้ซื้อ ผู้ขายห้องชุด มีจำนวนไม่น้อยกว่า 3 ราย แต่ไม่เกิน 9 ราย ได้รับการอนุมัติแต่งตั้งโดยมติที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วม "ประธานกรรมการ" หมายถึง บุคคลซึ่งเป็นเจ้าของร่วม หรือคู่สมรสของเจ้าของร่วม (ผู้ซื้อ) ได้รับการอนุมัติแต่งตั้งโดยมติของที่ประชุมคณะกรรมการ หรือที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วม แล้วแต่กรณี "ผู้จัดการ" หมายถึง บุคคล หรือตัวแทนนิติบุคคล จำนวน 1 คน ได้รับการอนุมัติแต่งตั้งโดยมติของที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วม หรือคณะกรรมการ กรณีไม่มีผู้จัดการ หรือผู้จัดการไม่สามารถปฏิบัติหน้าที่ได้เกิน 7 วัน เป็นต้น แล้วแต่กรณี "ผู้เช่า - ผู้อาศัย" หมายถึง บุคคล หรือนิติบุคคลซึ่งใช้ประโยชน์ห้องชุดแทนเจ้าของผู้ซื้อห้องชุด แต่มิใช่เจ้าของกรรมสิทธิ์ห้องชุด "พนักงาน - ลูกจ้าง" หมายถึง บุคคลที่ได้รับการอนุมัติจัดจ้างให้ปฏิบัติหน้าที่ - ให้บริการแก่เจ้าของร่วม ผู้พักอาศัยโดยผู้จัดการ ภายใต้ความเห็นชอบคณะกรรมการ เป็นต้น

      อย่างไรก็ตาม บุคคล หรือนิติบุคคล ซึ่งมีบทบาท อำนาจหน้าที่สำคัญในระบบอาคารชุด คอนโดมิเนี่ยม ได้แก่ ประธานกรรมการ คณะกรรมการ และผู้จัดการ (Juristic Manager) ซึ่งนอกจากจะมีบทบาท อำนาจหน้าที่ความรับผิดชอบตามข้อบังคับนิติบุคคลอาคารชุด และพระราชบัญญัติอาคารชุดแล้ว ยังต้องเป็นตัวแทน หรือผู้แทนของนิติบุคคลอาคารชุด อีกทั้งยังต้องส่งเสริม สนับสนุนให้อาคารชุด คอนโดมิเนี่ยมเป็นอาคาร สถานที่ที่น่าอยู่ น่าอาศัย มีมูลค่า (เพิ่ม) หรือลดลงได้ ทั้งนี้ ขึ้นอยู่กับนโยบาย ความรู้ ความสามารถ ประสบการณ์ และความเอาใจใส่ต่อการกำกับ ตรวจสอบการปฏิบัติหน้าที่ ตามที่ได้รับมอบหมายหรือฉันทานุมัติโดยที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วม

      ปัจจุบัน คอนโดมิเนี่ยม อาคารชุด หลายแห่งเป็น "สลัมลอยฟ้า" แต่อีกหลายแห่งไม่เป็น "สลัมลอยฟ้า" เป็นอาคารชุด คอนโดมิเนี่ยมที่สวยงาม น่าอยู่น่าอาศัย น่าลงทุน เป็นที่ชื่นชมต่อบุคคลที่มาเยี่ยมเยียน หรือผู้สนใจซื้อห้องขุด ย่อมได้รับการบริหารจัดการทรัพย์ส่วนกลางที่ดี มีประสิทธิภาพ มาตรฐาน มีทีมงานรองรับที่ดี มีประสิทธิภาพ อีกทั้งได้รับความร่วมมือจากเจ้าของร่วม ย่อมต้อง "ชมเชย" บุคคล หรือนิติบุคคล ทั้งประธานกรรมการ คณะกรรมการ ผู้จัดการ ตลอดจนทีมงานที่เอาใจใส่ ดูแลรับผิดชอบการบริหารงานเป็นอย่างดี ตัวอย่างของความสำเร็จในเชิงของการบริหารจัดการทรัพย์ส่วนกลางและนิติบุคคลอาคารชุด อาจมีให้เราๆ ท่านๆ พบเห็น สามารถใช้เป็นกรณีศึกษา นำมาปรับแต่ง ปรับใช้ภายในอาคารชุดได้ดีระดับหนึ่ง แต่อาคารชุด คอนโดมิเนี่ยมอีกนับพันแห่ง เอาดีไม่ได้ กลายเป็น "สลัมลอยฟ้า" เกิดจากเหตุใด เรื่องใด

      ประธานกรรมการ - คณะกรรมการที่ดี มีความรู้ มีประสบการณ์ ความสามารถในเชิงของการบริหารจัดการองค์กร ทั้งขนาดเล็ก กลาง ใหญ่ จนสามารถทำให้คอนโดมิเนี่ยม อาคารชุดน่าอยู่ น่าอาศัย มีมูลค่า เป็นที่ยอมรับจากสมาชิก ผู้เยี่ยมเยียน อาจไม่แตกต่างจากโค้ช (Head Coach Football) และนักฟุตบอล (Football Players) ที่มีความสามารถ มีประสบการณ์ รู้จักการวางแผน กำหนดยุทธวิธีการเล่นของผู้เล่นในสนาม รู้จักการวางกลยุทธ์ แก้ไขเกมส์ที่เป็นรอง ให้เป็นต่อในการแข่งขัน โอกาสได้รับชัยชนะในเกมส์แข่งขัน จึงมีความเป็นไปได้สูง แต่ในทางตรงข้าม กลับกัน หากโค้ช และผู้เล่นฟุตบอลส่วนใหญ่ด้อยประสบการณ์ ขาดทักษะ ขาดการฝึกฝน แท็คติกส์การเล่น การแข่งขัน โอกาสได้รับชัยชนะ จึงเป็นไปได้น้อยเช่นเดียวกัน กรณีดังกล่าว อาจไม่แตกต่างจาก *ประธานกรรมการ* เป็นโค้ชนักฟุตบอล ส่วนผู้เล่น นักฟุตบอล ได้แก่ *ผู้จัดการ* ทีมงานบริหารจัดการ ทั้งสองส่วน จะสามารถปฏิบัติหน้าที่ให้เกิดประสิทธิภาพด้านการบริหารจัดการทรัพย์ส่วนกลาง  และนิติบุคคลอาคารชุด จะร่วมมือ จับมือทำงานให้เกิดประสิทธิภาพได้อย่างไร เป็นเรื่องที่น่าสนใจ ติดตาม

       จากประสบการณ์ที่คลุกคลีอยู่กับระบบอาคารชุด คอนโดมิเนี่ยมมากกว่าสามทศวรรษ ได้พบ ได้เห็นบุคคล ซึ่งเป็นเจ้าของร่วม หรือคู่สมรสของเจ้าของร่วม ปฏิบัติหน้าที่ ในฐานะ ประธานกรรมการ นับร้อย  นับพันคน ประเด็นคุณสมบัติ และลักษณะต้องห้าม ตามข้อบังคับ และพระราชบัญญัติอาคารชุด "ไม่เป็นห่วง" แต่ประเด็นที่น่าเป็นห่วง มักได้แก่ การขาดประสบการณ์ ความรู้ ความสามารถที่เกี่ยวข้องกับระบบอาคารชุดโดยตรง โดยเฉพาะการขาดความแม่นยำการใช้ข้อบังคับ และกฎมายว่าด้วยอาคารชุด กฎหมายอื่นที่เกี่ยวข้อง ความไม่ถนัด ชำนาญในงานเฉพาะทาง อาทิ ระบบวิศวกรรมประกอบอาคาร บัญชี - การเงิน การติดตาม เร่งรัด ทวงถามหนี้ค่าส่วนกลางค้างชำระ ฯลฯ เป็นต้น อาจพบ หรือหาบุคคล ในฐานะ ประธานกรรมการที่มีความรู้ ความสามารถ หรือมีประสบการณ์ด้านคอนโดมิเนี่ยมโดยตรง ได้ยาก หรือน้อย บางแห่ง ตกเป็นเหยื่อ หรือเครื่องมือผู้จัดการ ทีมบริหารอาคาร แต่อาจไม่ใช่ปัญหา หรือเรื่องใหญ่ที่ประธานกรรมการ จะไม่สามารถปฏิบัติหน้าที่ตามที่ได้รับมอบหมายจากที่ประชุมคณะกรรมการ และ / หรือที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมต่อไปได้ เพียงมีความขยัน เอาใจใส่ หมั่นเพียร และพร้อมที่จะเรียนรู้ศึกษางานคอนโดมิเนี่ยม หรือบางแห่ง บางโครงการนิติบุคคลอาคารชุด อาจสรรหา "ที่ปรึกษาเฉพาะทาง" รองรับงานบริหารอาคาร - ทรัพย์สินให้แก่ประธาน และคณะกรรมการ เพื่อประสิทธิภาพด้านการบริหารอาคาร - ทรัพย์สินได้อีกด้วย

       อย่างไรก็ตาม ด้วยภารกิจอันยิ่งใหญ่  และมีแรงกดดันต่อการบริหารคอนโดมิเนี่ยมในเชิงนโยบาย (Policy Management) การวางแผนงาน (Planning) การกำกับ การควบคุม (Controlling) การตรวจสอบ (Checking) อาจถือเป็นอำนาจ หน้าที่ความรับผิดชอบของประธานกรรมการ และคณะกรรมการโดยตรง ซึ่งไม่อาจหลีกเลี่ยงได้ ประกอบกับประธานกรรมการ และคณะกรรมการ มีหน้าที่ต้องประสานการทำงานกับบุคคล นิติบุคคล ซึ่งปฏิบัติหน้าที่ ในฐานะ ผู้จัดการไปพร้อมกัน อย่างไรก็ดี ผู้จัดการไม่ควรสวมหมวก ในฐานะ เจ้าของร่วม คู่สมรสของเจ้าของร่วม หรือผู้เช่า ผู้อาศัยภายในอาคารชุด เห็นว่าอาจขาดความเป็นกลาง ขาดความอดทน ขาดความเกรงใจ และอาจกระทบงานที่เป็น *ผลประโยชน์ทับซ้อน* ได้

       ประธานกรรมการคอนโดมิเนี่ยม (Committee Chairman) ต้องสามารถกำหนดแผนการทำงาน แผนงานบริหารจัดการทรัพย์สิน การให้บริการล่วงหน้า ตลอดจนเป้าหมายการทำงานหลักให้ชัดเจน ก่อนการปฏิบัติงาน ทั้งนี้ เพื่อให้การบริหารคอนโดมิเนี่ยมเกิดประสิทธิภาพ สัมฤทธิ์ผล ซึ่งอาจประกอบด้วยแผนงาน ภารกิจสำคัญ ดังต่อไปนี้

      1.*แผนงานหลัก* ประกอบด้วย แผนงานบริหารทั่วไป แผนงานบริหารบุคลากร ลูกจ้าง แผนงานบริหารงบประมาณรายรับ - รายจ่ายประจำปี แผนงานการอนุมัติจัดซื้อ จัดจ้าง แผนงานบริหารบัญชี - การเงิน แผนงานบำรุงรักษาระบบวิศวกรรมประกอบอาคารในเชิงป้องกัน แผนงานการประชุมคณะกรรมการ - เจ้าของร่วม แผนงานการรักษาความปลอดภัย - ความสะอาด - คู่สัญญาบริการอื่นๆ แผนงานการปรับปรุงภูมิทัศน์ การตกแต่ง การปรับปรุงสาธารณูปโภค สภาพแวดล้อม แผนงานการเร่งรัด ติดตาม ทวงถามหนี้ค่าส่วนกลางค้างชำระ แผนงานประชาสัมพันธ์ ฯลฯ เป็นต้น

       2.*แผนงานรอง* ประกอบด้วย แผนปฏิบัติงาน - ปฏิบัติการของผู้จัดการ และทีมบริหารอาคาร - ทรัพย์สิน แผนการตรวจสอบการปฏิบัติหน้าที่ผู้จัดการ ทีมบริหารอาคาร - ทรัพย์สิน แผนงานการเร่งรัดหนี้ค่าส่วนกลางค้างชำระสมาชิกเจ้าของร่วม แผนงานการควบคุม ดูแล การปฏิบัติหน้าที่ของคู่สัญญาบริการต่างๆ แผนงานขออนุมัติเบิกจ่ายค่าใช้จ่ายส่วนกลาง แผนงานซักซ้อม อพยพหนีไฟภายในอาคาร             รายปี หรือตามความเหมาะสม ฯลฯ เป็นต้น

       อนึ่ง การปฏิบัติหน้าที่ของประธานกรรมการ และคณะกรรมการไม่มีความจำเป็นต้องลงไปปฏิบัติหน้าที่ร่วมกับผู้จัดการ หรือทีมบริหารอาคาร - ทรัพย์สินแต่อย่างใด อาจกระทำเพียงบางโอกาส บางครั้ง ตามความเหมาะสม เมื่อถึงคราวตรวจสอบ ภายหลังได้รับรายงานการดำเนินงานจากผู้จัดการ ทีมบริหารอาคาร - ทรัพย์สิน (Management Monthly Report) ณ โอกาสนี้ ขออวยพรประธานกรรมการคอนโดมิเนี่ยม ทั้งมือใหม่ มืออาชีพ ประสบความสำเร็จกับภารกิจการบริหารคอนโดมิเนี่ยม ตามที่ท่านได้รับมอบหมายอย่างดียิ่ง

/////

นายพิสิฐ ชูประสิทธิ์

นายกสมาคมนักบริหารอาคารชุด – หมู่บ้านจัดสรรไทย และ

"ที่ปรึกษา" ฝ่ายบริหารทรัพย์สิน ธนาคารพาณิชย์ชั้นนำ

Email Address : Bgathaigroup@gmail.com

แชร์ข่าว :
Tags: