ดร.โสภณ พรโชคชัย

ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส

21 กรกฎาคม 2560
3,719

เจาะลึกลงทุนอสังหาฯไต้หวัน

ไต้หวันมีสิ่งที่น่าสนใจมากกว่าที่เรารู้ น่าอยู่กว่าที่เราคิด และมีหลายอย่างน่ารู้เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์

อย่ามองแต่ว่าไต้หวันเป็นประเทศเล็กๆ “จะมีอะไร” ถ้าเราจะเจริญ เราต้องเรียนรู้จากประเทศที่ก้าวหน้ากว่าเรา!

 

ในช่วงไม่ช้าไม่นานมานี้ ผมได้มีโอกาสเดินทางไปไต้หวัน 2 รอบ รอบแรกผมเป็นหัวหน้าคณะพาผู้สนใจด้านอสังหาริมทรัพย์ไปดูงานซึ่งเป็นส่วนหนึ่งของการระดมทุนสำหรับมูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทยที่ผมเป็นประธาน ส่วนรอบที่สองได้รับเชิญไปร่วมงานมอบรางวัลอสังหาริมทรัพย์ดีเด่นในฐานะประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์สากล (FIABCI ประจำประเทศไทย) ได้ไปดูโครงการมานับสิบ รวมทั้งได้พบปะกับผู้นำในวงการอสังหาริมทรัพย์ที่ไต้หวันมาเล่าให้ฟัง

 

อันที่จริงแล้ว ผมก็เคยไปเรียนที่ไต้หวัน ณ สถาบัน International Center for Land Policy Studies and Training ที่เมืองเถาหยวน ชานนครไทเป เมื่อปี 2532 หรือ 28 ปีก่อนแล้ว ผมไปเรียนหลักสูตรการประเมินค่าทรัพย์สิน โดยวิทยากรที่มาสอนมาจาก Lincoln Institute of Land Policy นครบอสตัน มลรัฐแมสซาชูเซตส์ ประเทศสหรัฐ ในตลอดช่วงที่ผ่านมา ผมก็มีโอกาสกลับไปเยี่ยมสถาบันของผมเป็นระยะๆ ในงานวันชาติไต้หวัน ผมก็ได้รับเชิญไปร่วมงานเช่นกัน

 

ไต้หวันนั้นมีชนพื้นเมืองอยู่มานานนมก่อนหน้านี้แล้ว ว่ากันว่า ชนพื้นเมืองหรือ “ชาวเขา” ของไต้หวัน มีภาษาพูดคล้าย ๆ กับภาษาตากาล็อกของฟิลิปปินส์ เลยไปจนถึงตามหมู่เกาะในมหาสมุทรแปซิฟิก เช่น นิวกินี เป็นต้น ส่วนคนจีนก็อพยพมาจากแผ่นดินใหญ่จีน และภาษาจีนที่ใช้กันในหมู่คนจีนไต้หวัน ก็คล้ายกับภาษาจีนฮกเกี้ยนและภาษาจีนแต้จิ๋วที่ผมพูดมาตั้งแต่เกิด ตอนผมไปเรียนที่ไต้หวันเลยพอส่งภาษาจีนแต้จิ๋วกับพวกเขารู้เรื่องบ้าง จวบจนมาถึงปี 2492 ที่เจียงไคเช็ครบแพ้เหมาเจ๋อตง ก็เลยย้ายมาตั้งรกรากอยู่บนเกาะนี้ การที่ไต้หวันดำรงอยู่ได้นี้ ก็เพราะแรงหนุนของสหรัฐ คือถ้าไม่มีสหรัฐ ป่านนี้ก็คงสิ้นไต้หวันไปแล้ว คนไต้หวันสามารถเดินทางเข้าออกสหรัฐได้โดยไม่ต้องมีวีซ่า

 

อันที่จริงไต้หวันมีขนาดเล็กเพียง 7% ของขนาดประเทศไทย แต่มีประชากรราว 1 ใน 3 หรือ 34% ของไทย จึงมีความหนาแน่นถึง 652 คนต่อตารางกิโลเมตร เทียบกับไทยแล้วหนาแน่นมากเพราะไทยเรามีประชากรเพียง 133 คนต่อตารางกิโลเมตร ส่วนอัตราการเจริญเติบโตของประชากรก็ค่อนข้างต่ำ คล้ายไทยคือราว 0.2% ต่อปี ยังดีกว่าญี่ปุ่นที่เริ่มติดลบแล้ว 

 

ขนาดเศรษฐกิจไต้หวันพอๆ กับไทย แต่โดยที่มีจำนวนประชากรน้อยกว่าไทย จึงทำให้มีรายได้ประชาชาติต่อหัวสูงถึง 3 เท่า (282%) ของไทย แสดงชัดว่าคนไต้หวันรวยกว่าไทย 3 เท่าโดยเฉลี่ย จะสังเกตได้ว่าประเทศที่เจริญๆ นั้นมีสัดส่วนรายได้ประชาชาติด้านเกษตรค่อนข้างต่ำ ไต้หวันมีเพียง 2% ในขณะที่ไทยมีราว 9% อย่างไรก็ตามอัตราการเจริญเติบโตทางเศรษฐกิจของไทยสูงกว่าคือราว 3.2% ณ สิ้นปี 2559 แต่ไต้หวันอยู่ที่ 1% สำหรับคนยากจน ในไต้หวันก็มีแต่น้อยเพียง 1.5% ในขณะที่ไทยมีคนจนราว 12.6%

 

ไต้หวันนั้นเป็นประเทศที่มีความเจริญเติบโตทางเศรษฐกิจสูงมากมาก่อน เรียกว่าเป็นประเทศ NICs (Newly Industrialized Countries) ซึ่งประกอบด้วยเกาหลี ไต้หวัน ฮ่องกง และสิงคโปร์ คือความเจริญไหลบ่าจากญี่ป่นมาสู่ประเทศเหล่านี้ ทำให้ประเทศเหล่านี้เจริญ แต่ต่อมาความเจริญก็ไหลบ่าไปสู่ประเทศรองลงมา เช่น ไทย มาเลเซีย ทำให้ไต้หวัน เกาหลี ก็ต้องปรับตัวเป็นอย่างมากเช่นกัน แต่ไต้หวันนับเป็นประเทศที่มีเงินคงคลังมากที่สุดแห่งหนึ่งในโลก จึงมีความมั่นคงค่อนข้างมาก

 

ผมขอยกตัวอย่างตึกหนึ่งที่น่าสนใจก็คือสำนักงานใหญ่ของกลุ่ม Fabulous Group ซึ่งเป็นบริษัทพัฒนาที่ดินใหญ่และประธานของบริษัทนี้ก็เป็นประธานสมาคม FIABCI-ไต้หวันอีกด้วย ตึกนี้มีขนาด 15,000 ตารางเมตร มีพื้นที่ใช้สอย 9,000 ตารางเมตร หรือราว 60% ของทั้งหมด สร้างอยู่บนที่ดินขนาด 330 ตารางวา (1,320 ตารางเมตร) แสดงว่าพื้นที่ก่อสร้างมีสัดส่วนประมาณ 11 เท่าต่อ 1 เท่าของที่ดิน

 

จะสังเกตได้ว่าอาคารสำนักงานขนาดนี้ มีที่จอดรถเพียง 45 คัน แต่ถ้าเป็นในกรณีประเทศไทย พื้นที่ใช้สอย 9,000 ตารางเมตร ต้องมีที่จอดรถ 150 คัน หรือประมาณ 60 ตารางเมตรต่อคัน นี่แสดงให้เห็นว่า การมีระบบขนส่งมวลชน ทำให้ประหยัดพื้นที่ก่อสร้างไปได้เป็นอย่างมาก สำหรับค่าก่อสร้างอาคารนี้เป็นเงิน 20 ล้านเหรียญสหรัฐ หรือ 700 ล้านบาทเมื่อ 5 ปีก่อน หรือตกเป็นเงินตารางเมตรละ 46,667 บาท และขณะนี้ค่าก่อสร้างก็ยังไม่เปลี่ยนแปลง ส่วนค่าที่ดินก็ตกเป็นเงิน 1.818 ล้าน New Taiwan Dollar (NTD) ต่อตารางเมตร หรือราว 8 ล้านบาทต่อตารางวา หรือเป็นเงินประมาณ 2,640 ล้านบาท ซึ่งเมื่อ 5 ปีก่อน ราคาประมาณ 2,376 ล้านบาท

 

โดยนัยนี้มูลค่าโครงการเมื่อ 5 ปีก่อน เป็นเงิน 3,076 ล้านบาท แต่วันนี้เพิ่มขึ้นในส่วนของค่าที่ดินเท่านั้น จึงเพิ่มเป็น 3,340 ล้านบาท หรือตกเป็นเงินตารางเมตรละ 371,111 บาทนั่นเอง สำหรับค่าเช่าตกเป็นเงินตารางเมตรละ 833 บาท (2,500 NTD ต่อผิง (ผิงละ 3.3 เมตร)) เท่านั้น ซึ่งถือว่าต่ำมาก ทั้งนี้ยังมีค่าดูแลประมาณ 67 บาทต่อตารางเมตร ถ้านำรายได้รวมๆ 833 บาทต่อตารางเมตรคูณ 10 เดือน (สมมติให้เป็นรายได้สุทธิ) แล้วมาหารด้วยมูลค่า 371,111 บาทต่อตารางเมตร ก็จะมีผลตอบแทนเพียง 2.2% เท่านั้น

 

ล่าสุดผมยังได้ไปดูโครงการ Taipei CBD (ซึ่งเป็นโครงการที่ได้รับรางวัลระดับเงิน (รอง) ของโครงการอสังหาริมทรัพย์ดีเด่น ของ FIABCI สากล Prix d’Excellence Awards 2017) โครงการนี้ตั้งอยู่เลขที่ 380 ถนน Nanjing E อำเภอ Neihu ในนครไทเป อาคารนี้เป็นอาคารที่เน้นการอนุรักษ์สิ่งแวดล้อม มีพื้นที่ก่อสร้างถึง 221,000 ตารางเมตร พื้นที่ใช้สอย 63% ตั้งอยู่บนที่ดินขนาด 23.125 ไร่ (37,000 ตารางเมตร) โดยในย่านนี้มีราคาที่ดินราว 2.5 ล้านบาทต่อตารางวา (เป็นย่านชานเมือง) ใกล้สนามบินเก่า อาคารนี้มีอัตราผลตอบแทนในการลงทุนค่อนข้างต่ำ คือเพียง 1.5% ต่อปี

 

อาจกล่าวได้ว่าไต้หวันเปิดโอกาสให้คนต่างชาติไปซื้ออสังหาริมทรัพย์ได้ แต่มีข้อจำกัดพิเศษเฉพาะคนจีนแผ่นดินใหญ่ โดยมีนโยบาย 3-4-5 คือ ให้คนถือพาสปอร์ตจีนแผ่นดินใหญ่ สามารถซื้อและขายต่อได้ก็ต่อเมื่อผ่านไป 3 ปีแล้ว ในแต่ละปีเจ้าของห้องชุดสามารถเข้ามาอยู่ในไต้หวันได้ไม่เกิน 4 เดือน และสามารถกู้เงินสถาบันการเงินในไต้หวันเพื่อซื้อห้องชุดได้ไม่เกิน 50% ของมูลค่าบ้าน ทั้งนี้เพราะนักลงทุนจากจีนมีกำลังซื้อสูง ไต้หวันกลัวเรื่องการมาปั่นตลาด และการเมืองระหว่างสองจีนนี้ด้วย แต่ถ้าเป็นคนชาติอื่น ก็ไม่มีปัญหาแต่อย่างใด

 

การลงทุนซื้ออสังหาริมทรัพย์ในไต้หวัน เกาหลีและญี่ปุ่นนั้น ผลตอบแทนจากการให้เช่าคงมีไม่มากนัก แต่อาศัยว่าราคาปรับเพิ่มขึ้นพอสมควร และเป็นประเทศที่มีความมั่นคงทางเศรษฐกิจสูง จึงมีผู้นิยมไปซื้ออยู่พอสมควร คนไทยเราอาจจะยังไม่รู้ ผมจึงขออนุญาตแนะนำ และชาวไต้หวันก็เป็นเป้าหมายสำคัญของนักพัฒนาที่ดินไทยที่หวังไปขายห้องชุดให้เช่นกัน อย่างโครงการหรูเลิศของไทยที่กำลังเป็นข่าว ก็ไปทำการขายให้คนไต้หวันเช่นกัน

 

  เสียดายพื้นที่จำกัด เลยเล่าให้ฟังละเอียดไม่ได้ เอาเป็นว่า ถ้าไปลงทุนซื้ออสังหาริมทรัพย์ในไต้หวัน น่าสนใจไม่น้อยครับ

แชร์ข่าว :
Tags: