น้ำกลิ้งบนใบบอน

     ผู้เขียน พร้อมทีมงาน "บีจีเอ กรุ๊ป" ได้เข้าร่วมประชุมคณะกรรมการของนิติบุคคลอาคารชุด โครงการในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย (ตลท.) เป็นการประชุม "นัดแรก" ในฐานะ ที่ปรึกษากฎหมาย ภายใต้สัญญาจ้าง ระหว่างนิติบุคคลอาคารชุด "ผู้ว่าจ้าง" กับ บีจีเอ กรุ๊ป  "ผู้รับจ้าง" ที่ประชุมได้หยิบยกประเด็นแนวทางการเร่งรัด ทวงถาม ติดตาม และมาตรการบังคับลูกหนี้เจ้าของร่วม ซึ่งค้างชำระค่าส่วนกลาง ตามข้อบังคับ และพระราชบัญญัติอาคารชุด จำนวนกว่า 30% ของเจ้าของร่วมทั้งหมดในอาคารชุด ทีมบริหารอาคาร และผู้จัดการของนิติบุคคลอาคารชุดดังกล่าว จัดทำรายละเอียด รายการ และจำนวนลูกหนี้ค้างชำระค่าส่วนกลางทั้งหมดเป็นเอกสารรวมชุดเดียว เสนอให้ที่ประชุมพิจารณา ซึ่งรายละเอียดดังกล่าว ตามที่แจ้งต่อที่ประชุม แจ้งให้ทราบเพียงรายการ และจำนวนลูกหนี้ค้างชำระค่าส่วนกลาง ตั้งแต่เริ่มมีการผิดนัดชำระหนี้ สิ้นสุด ณ กุมภาพันธ์ 2560

     การนำเสนอข้อมูล รายละเอียดดังกล่าวต่อที่ประชุมคณะกรรมการ ผู้เขียน และทีมงานฯ เห็นว่าเป็นการยาก ลำบากต่อการพิจารณา ดังนั้น เพื่อให้ที่ประชุมคณะกรรมการของนิติบุคคลอาคารชุดดังกล่าว สามารถพิจารณาระเบียบวาระแนวทางการเร่งรัด ทวงถาม ติดตามหนี้ค่าส่วนกลางค้างชำระ เพื่อกำหนดมาตรการติดตามได้อย่างเป็นรูปธรรม เข้าใจได้โดยง่าย ผู้เขียน และทีมงานฯ จึงให้ "คำแนะนำ" ต่อทีมบริหารอาคาร และผู้จัดการของนิติบุคคลอาคารชุดให้ดำเนินการคัดแยกกลุ่ม ประเภทลูกหนี้เจ้าของร่วมค้างชำระค่าส่วนกลางขึ้นมาใหม่ทั้งหมด แยกรายละเอียด ดังต่อไปนี้

     1.ลูกหนี้เจ้าของร่วม "ไม่อยู่ - ไม่ใช้ประโยชน์ห้องชุด" มีรายการ และรายละเอียดอย่างไร

     2.ลูกหนี้เจ้าของร่วม "อยู่อาศัย - ใช้ประโยชน์" มีรายการ และรายละเอียดอย่างไร

     3.ลูกหนี้เจ้าของร่วม "เจ้าของไม่อยู่ แต่ให้เช่า" มีรายการ และรายละเอียดอย่างไร

     4.ลูกหนี้เจ้าของร่วม "ผู้ประกอบการโครงการ" มีรายการ และรายละเอียดอย่างไร และ

     5.ลูกหนี้เจ้าของร่วม "สถาบันการเงินฟ้องคดีบังคับจำนอง" มีรายการ และรายละเอียดอย่างไร

     *คำแนะนำ* แนวทางการเร่งรัด ติดตาม ทวงถามหนี้ค่าส่วนกลางค้างชำระของลูกหนี้ เจ้าของร่วมทั้ง 5 ประเภท ดังกล่าวข้างต้น ผู้เขียน และทีมงานฯ ให้รายละเอียดด้วยยุทธวิธีดำเนินการ ทั้งศาสตร์ และศิลป์ ดังต่อไปนี้ 

     1. สอบถามสาเหตุการค้างชำระหนี้ โดยเสนอแนะทางออกที่ยอมรับได้ด้วยกันทั้งสองฝ่าย ทั้ง "เจ้าหนี้" นิติบุคคลอาคารชุด และ "ลูกหนี้" เจ้าของร่วม

      ยุทธวิธีนี้ อาจเหมาะสมกับลูกหนี้เจ้าของร่วม "ไม่อยู่ ไม่ได้ใช้ประโยชน์" ซึ่งเป็นห้องชุดว่าง เหมาะกับลูกหนี้เจ้าของร่วม ประเภทที่สอง และสี่ โดยอาจยื่นข้อเสนอการบริหารจัดการหาผู้เช่าให้แก่ลูกหนี้เจ้าของร่วม นำค่าเช่าที่ได้รับหักกลบลบหนี้ค่าส่วนกลางค้างชำระ กับนิติบุคคลอาคารชุด ด้วยการจัดทำบันทึกข้อตกลงดังกล่าวร่วมกันทั้งสองฝ่าย 

      2.สอบถามสาเหตุลูกหนี้เจ้าของร่วม "อยู่อาศัย แต่ไม่จ่าย"

      นิติบุคคลอาคารชุด "เจ้าหนี้" อาจต้องรับฟังสาเหตุ และเหตุผลของลูกหนี้กลุ่ม ประเภทนี้ อาจอาศัยการเรียนเชิญลูกหนี้ให้เข้าร่วมประชุมคณะกรรมการ ตามความเหมาะสม เพื่อชี้แจง รับฟังสาเหตุของการค้างชำระค่าส่วนกลางกับนิติบุคคลอาคารชุด หากสามารถพูดคุย ตกลงร่วมกัน รับข้อเสนอระหว่างกันได้ทั้งสองฝ่าย ให้จัดทำบันทึกข้อตกลงการชำระหนี้ทั้งสองฝ่ายเป็นหลักฐาน และ

      3.ส่งหนังสือแจ้งยอดหนี้ค่าส่วนกลางค้างชำระ เงินเพิ่มให้กรมบังคับคดี กระทรวงยุติธรรม ทราบเป็นระยะๆ

       แนวทางนี้อาจใช้กับลูกหนี้เจ้าของร่วม ซึ่งสถาบันการเงิน ธนาคารฟ้องเป็นคดีต่อศาล เพื่อบังคับให้ชำระหนี้เงินซื้อห้องชุด ตามสัญญาจำนอง และคดีถึงที่สุด เมื่อนิติบุคคลอาคารชุดได้รับหนังสือจากกรมบังคับคดี นิติบุคคลอาคารชุด มีหน้าที่แจ้งยอดหนี้ค่าส่วนกลาง เงินเพิ่มค้างชำระให้เจ้าพนักงานบังคับคดีทราบ หากยังไม่มีการประมูลขายทรัพย์ทอดตลาด ตามประกาศของเจ้าพนักงานบังคับคดี หรือยังไม่มีผู้ประมูลซื้อทรัพย์ห้องชุดดังกล่าว นิติบุคคลอาคารชุด ก็ยังมีหน้าที่แจ้งยอดค้างชำระเพิ่มเติมให้ เจ้าพนักงานบังคับคดีทราบต่อไปด้วย 

       อย่างไรก็ตาม แนวทางการเร่งรัด ทวงถาม ติดตามหนี้ค่าส่วนกลางค้างชำระกับลูกหนี้ เจ้าของร่วมทั้งสี่กลุ่ม ประเภทดังกล่าวข้างต้น อาจเหมาะสมกับลูกหนี้เจ้าของร่วมที่มีเหตุ มีผล รับฟัง และยอมรับระหว่างทั้งสองฝ่าย แต่สำหรับลูกหนี้เจ้าของร่วมบางกลุ่ม บางคน บางประเภทที่ไม่ยอมรับหลักการ เหตุผล และเงื่อนไขที่เป็นประโยชน์ร่วมกันทั้งสองฝ่าย หรือ “สับปลับ ดิ้นไป ดิ้นมา” จนขาดความน่าเชื่อถือ เสนอแนะให้ท่าน นิติบุคคลอาคารชุดไม่ต้องเสียเวลาพูดคุย (ให้เปลืองน้ำลาย) จนเสียเวลา แนะให้ท่าน ผู้จัดการของนิติบุคคลอาคารชุดฟ้องเป็นคดีต่อศาลได้ทันที

///////////////

นายพิสิฐ ชูประสิทธิ์
นายกสมาคมนักบริหารอาคารชุด – หมู่บ้านจัดสรรไทย และ "ที่ปรึกษา" ฝ่ายบริหารทรัพย์สิน ธนาคารพาณิชย์ชั้นนำ