คางคกขึ้นวอ

คางคกขึ้นวอ

อาจกล่าวได้ว่ารูปแบบ หรือประเภทของการบริหารทรัพย์สิน โดยเฉพาะอาคารชุด หรือคอนโดมิเนียมในบ้านเรา

 มักปรากฏให้เห็น 3 ประเภท ได้แก่ ประเภทแรก นิติบุคคลอาคารชุด โดยผู้จัดการ รับผิดชอบเองโดยตรง ประเภทที่ 2 ได้แก่ นิติบุคคลอาคารชุด โดยผู้จัดการจัดจ้างบุคลากรรับผิดชอบแทนผู้จัดการ และประเภทสุดท้าย ได้แก่ นิติบุคคลอาคารชุด โดยผู้จัดการจัดจ้างนิติบุคคล “มืออาชีพ” บริษัทจำกัด ห้างหุ้นส่วนจำกัด หรือนิติบุคคลอื่น (Professional Outsource) รับผิดชอบการบริหารทรัพย์สินแทนผู้จัดการ 

ซึ่งการเลือกรูปแบบ แนวทาง หรือประเภทการบริหารทรัพย์สินแต่ละประเภท รูปแบบนั้น อาจขึ้นอยู่กับความจำเป็น ความเหมาะสมของแต่ละนิติบุคคลอาคารชุด ตลอดจนนโยบายของคณะกรรมการแต่ละแห่ง บางแห่ง เลือกการบริหารทรัพย์สินโดยผู้จัดการโดยตรง อาจเกิดจากจำนวนพื้นที่ไม่มาก หรือบางแห่ง เลือกการจัดจ้างบุคลากร อาจเกิดจากมีพื้นที่จำนวนมาก ผู้จัดการอาจไม่มีเวลาปฏิบัติหน้าที่ และรับผิดชอบงานได้อย่างดีพอ หรือบางแห่ง เลือกรูปแบบการบริหารทรัพย์สินด้วยการจัดจ้างนิติบุคคล “มืออาชีพ” (Professional Outsource) อาจเกิดจากพื้นที่มีจำนวนมาก ผู้จัดการไม่มีเวลา ต้องการความ เป็นกลาง ความโปร่งใส ความน่าเชื่อถือในสายตาของเจ้าของร่วม หรืออาจมีงบประมาณค่าส่วนกลางเพียงพอ สามารถรองรับการจัดจ้างนิติบุคคล “มืออาชีพ” เข้ารับผิดชอบ และให้บริการแก่เจ้าของร่วม ผู้พักอาศัยได้ 

แต่ไม่ว่านิติบุคคลอาคารชุดแห่งใด จะเลือกรูปแบบ แนวทาง หรือประเภทการบริหารทรัพย์สินใดในสามประเภทดังกล่าวข้างต้น ผู้จัดการมีหน้าที่นำเสนอประเภท หรือรูปแบบการบริหารทรัพย์สิน และ การให้บริการแก่เจ้าของร่วม ผู้พักอาศัยต่อที่ประชุมคณะกรรมการ และ / หรือ ที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมในอาคารชุดพิจารณาอนุมัติทั้งสิ้น ทั้งนี้ เมื่อเป็นมติที่ประชุมแล้ว ผู้จัดการก็มีหน้าที่ดำเนินการปฏิบัติให้เป็นไปตาม หรือสอดคล้องกับมติที่ประชุมนั้น 

อย่างไรก็ตาม ผู้จัดการจะพิจารณาอนุมัติตัดสินใจกำหนดรูปแบบ แนวทางการบริหารทรัพย์สินดังกล่าวโดยลำพัง หรือขาดมติที่ประชุมรองรับเรื่องดังกล่าวมิได้ แต่ท่านผู้อ่านเชื่อหรือไม่ กว่าที่นิติบุคคล “มืออาชีพ” บริษัทจำกัด หรือห้างหุ้นส่วนสามัญให้บริการอสังหาริมทรัพย์ จะได้รับการอนุมัติคัดเลือก และแต่งตั้งให้ปฏิบัติหน้าที่ ในฐานะ ผู้จัดการของนิติบุคคลอาคารชุด หรือฝ่ายบริหารทรัพย์สินแก่นิติบุคคลอาคารชุด นอกจากจะต้องเข้าชี้แจงรายละเอียด เงื่อนไขการทำงาน อัตราค่าจ้าง ค่าบริการ ฯลฯ ต่อที่ประชุมคณะกรรมการ และ / หรือ ที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมให้เป็นที่เข้าใจแล้ว ยังอาจต้องประสบพบ “คำถาม” จากคณะกรรมการ หรือผู้จัดการบางราย ตลอดจนการแข่งขันในเชิงธุรกิจกับ นิติบุคคลรายอื่น ซึ่งเข้าร่วมเสนอราคาการบริหารทรัพย์สินต่างหากด้วย ซึ่งอาจเป็นเรื่องปกติ ไม่แปลกแต่อย่างใด

อย่างไรก็ดี อาจมี “คำถาม” ซึ่งคณะกรรมการ หรือผู้จัดการในบางแห่งของนิติบุคคลอาคารชุดสอบถามต่อนิติบุคคล “มืออาชีพ” เสนอราคาการบริหารทรัพย์สิน เป็นคำถามที่เป็นประโยชน์ สร้างสรรค์ น่านับถือ และได้ทำการบ้านมาระดับหนึ่ง แต่นิติบุคคลอาคารชุดบางแห่ง หรืออีกจำนวนไม่น้อย ทั้งคณะกรรมการ หรือผู้จัดการ ไม่ได้ทำการบ้าน ไม่ศึกษารายละเอียด อาจเกิดจากขาดความรู้ ความเข้าใจ หรือขาดประสบการณ์ หรืออาจเพิ่งได้รับการแต่งตั้งให้ปฏิบัติหน้าที่ ในฐานะ ผู้จัดการ หรือคณะกรรมการเป็นครั้งแรก จึงมักปรากฏคำถาม ซึ่งไม่ควรถามแก่นิติบุคคล “มืออาชีพ” (Professional Outsource) เหตุเพราะคำถามดังกล่าว บ่งบอกถึงภูมิความรู้ ความสามารถ ประสบการณ์ อีกทั้งคุณภาพของคนได้เป็นอย่างดี มักได้แก่ คำถาม ดังต่อไปนี้

1. สามารถรับผิดชอบความเสียหาย (ถ้ามี) ได้มากกว่าสัญญาจ้างบริหารทรัพย์สินตามที่กำหนด หรือแจ้งได้หรือไม่

2. อัตราค่าบริการตามใบเสนอราคา หรือสัญญาจ้างครอบคลุมค่าใช้จ่ายอุปกรณ์ ครุภัณฑ์ ตลอดจนอุปกรณ์ เครื่องมือช่างซ่อมบำรุงได้หรือไม่

3. นิติบุคคลอาคารชุด “ผู้ว่าจ้าง” สามารถทดลองงานกับผู้ได้รับการอนุมัติคัดเลือก “ผู้รับจ้าง” โดยไม่ต้องจัดทำสัญญาจ้างบริหารทรัพย์สิน หรือบันทึกข้อตกลงการจ้างในระหว่างการทดลองงานได้หรือไม่

4. เมื่อบุคลากรของ “ผู้รับจ้าง” หยุด หรือขาดการปฏิบัติงานตามระเบียบ ข้อบังคับ และกฎหมายแรงงานให้แก่นิติบุคคลอาคารชุด “ผู้ว่าจ้าง” นิติบุคคลอาคารชุด “ผู้ว่าจ้าง” สามารถใช้สิทธิหักค่าบริการ หรือค่าจ้าง เหตุเพราะบุคลากรมีไม่ครบถ้วน ตามจำนวนในสัญญาจ้างการบริหารทรัพย์สิน ได้หรือไม่

5. นิติบุคคลอาคารชุด “ผู้ว่าจ้าง” ขอสงวนสิทธิ์การไม่อนุมัติปรับเพิ่มค่าบริการ หรือค่าจ้าง หากที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมไม่อนุมัติ และ / หรือ จากเหตุการณ์ปรับเพิ่มค่าจ้างแรงงานขั้นต่ำของหน่วยงานภาครัฐได้หรือไม่

การที่คณะกรรมการ หรือผู้จัดการ (บางราย) สอบถาม “คำถาม” กับนิติบุคคล “มืออาชีพ” ผู้เสนอราคางานบริหารทรัพย์สินดังกล่าวข้างต้น แสดงให้เห็นว่าคณะกรรมการ หรือผู้จัดการ ขาดการทำการบ้าน ขาดการศึกษารายละเอียดก่อนการเข้าร่วมประชุม หรือขาดการวางหลักเกณฑ์ แนวทาง การพิจารณาคัดเลือกนิติบุคคล “มืออาชีพ” รองรับการบริหารทรัพย์สิน (T.O.R.) และการให้บริการแก่เจ้าของร่วม ผู้พักอาศัย 

ดังนั้น จึงอาจไม่แปลกที่นิติบุคคล “มืออาชีพ” หลายราย นอกจากจะปฏิเสธไม่ยื่นซองเอกสารการประกวดราคา หรือเสนอราคาแล้ว นิติบุคคล “มืออาชีพ” อาจปฏิเสธการเข้าร่วมกิจกรรม ทั้งการเสนอราคา และการเข้าร่วมประชุมชี้แจงรายละเอียดอีกด้วย

..............................................................

พิสิฐ ชูประสิทธิ์

นายกสมาคมนักบริหารอาคารชุด – หมู่บ้านจัดสรรไทย

ผู้จัดการทั่วไป กลุ่มบริษัทบีจีเอ กรุ๊ป

Email Address : [email protected]