ไฟฟ้าถูกตัด ถนนทรุด กำเเพงเอียง

ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรจำนวนหนึ่งรวมตัวทำ และส่งหนังสือร้องเรียนปัญหาความเดือดร้อนจากการอยู่อาศัยภายในโครงการหมู่บ้านจัดสรรดังกล่าวให้สมาคมฯ ชี้แจงว่าปัจจุบัน ไฟฟ้าส่วนกลาง ทั้งถนนหลัก ถนนซอย ถูกการไฟฟ้าส่วนภูมิภาค ระงับการจ่ายไฟให้ภายในโครงการหมู่บ้านจัดสรร เหตุจากผู้จัดสรรที่ดินค้างชำระค่าไฟฟ้ากับหน่วยงานดังกล่าว เกินกว่าระยะเวลากำหนด ถนนหลักบางแห่ง บางจุด ซึ่งเป็นสาธารณูปโภคหลัก ซึ่งผู้ซื้อที่ดินจัดสรรใช้เป็นทางสัญจร เกิดการทรุดตัว แตกร้าว เหตุเพราะใช้งานมานานนับสิบปี และขาดการซ่อมแซม ปรับปรุง บำรุงรักษา ประกอบกับกำแพงรอบหมู่บ้านจัดสรร ในส่วนซึ่งติดลำคลองสาธารณะ บางจุด บางแห่งเกิดการทรุดตัว เอนเอียง เหตุเพราะขาด (สิ่ง) การค้ำยัน อันเนื่องจากน้ำในลำคลองสาธารณะดังกล่าว แห้งเหือดมานานเป็นเวลาหลายปี ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรคณะนี้ ให้ข้อมูลเพิ่มเติมว่าปัญหาความเดือดร้อน ความเสียหายดังกล่าว ในอดีต พวกตนเคยทำหนังสือชี้แจงให้ผู้จัดสรรที่ดินทราบ และพิจารณา เพื่อขอให้ดำเนินการ จัดการซ่อมแซม ปรับปรุง แก้ไขถนนบางจุด ซึ่งแตกร้าว เกิดการทรุดตัว ตลอดจนการซ่อมแซม ปรับปรุง กำแพงรั้วส่วนที่เกิดการทรุดตัว เอนเอียง ให้กลับคืนสู่สภาพปรกติ พร้อมใช้งาน แต่เรื่อง (ร้องเรียน) กลับเงียบหายไป ติดตาม สอบถามในครั้งใด คราวใด ผู้แทนของผู้จัดสรรที่ดิน ก็ให้คำตอบแก่ผู้ซื้อที่ดินจัดสรร อยู่ระหว่างการพิจารณา แต่ท้ายที่สุดเรื่องก็เงียบหายไป

ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรคณะนี้ให้ข้อมูลเพิ่มเติมต่อสมาคมฯ พวกตน และเพื่อนสมาชิก ได้ซื้อที่ดิน - สิ่งปลูกสร้าง ภายในโครงการหมู่บ้านจัดสรร กับผู้จัดสรรที่ดิน เมื่อ 2546 ภายในโครงการหมู่บ้านจัดสรรดังกล่าว ประกอบด้วยที่ดิน - สิ่งปลูกสร้าง ซึ่งเป็นแปลงจำหน่าย ตามแผนผังโครงการได้รับอนุญาต ประเภทบ้านเดี่ยวสองชั้น และชั้นเดียว ทาวน์โฮมส์สองชั้น และชั้นเดียว อยู่รวมกันทั้งหมด รวมจำนวนทั้งสิ้นกว่า 480 แปลง โครงการหมู่บ้านจัดสรร โดยผู้จัดสรรที่ดิน จัดให้มีสาธารณูปโภค ทั้งถนนหลัก ซอย สวนสาธารณะ พื้นที่ตั้งสำนักงานนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร กำแพงรอบหมู่บ้านจัดสรร ฯลฯ เป็นต้น อีกทั้งยังจัดให้มีบริการสาธารณะส่วนกลางแก่ผู้ซื้อที่ดินจัดสรร ทั้งบริการรักษาความปลอดภัย ความสะอาด การดูแล บำรุงรักษาสวนสาธารณะ เป็นต้น ตั้งแต่ 2546 เป็นต้นมา เรื่อยมาจนถึงสองปีที่แล้ว ที่ขาดการบำรุงรักษา และบริการสาธารณะบางเรื่อง บางงาน ลดจำนวนลง อย่างไรก็ตาม ผู้จัดสรรที่ดินเรียกเก็บค่าส่วนกลาง หรือค่าบริการสาธารณะกับผู้ซื้อที่ดินจัดสรรในอัตราเหมาจ่ายรายเดือน บ้านเดี่ยวสองชั้น - ชั้นเดียว อัตรา 700 - 600 บาท สำหรับทาวน์โฮมส์สองชั้น - ชั้นเดียวจัดเก็บในอัตรา 450 - 400 บาท

ฝ่ายผู้จัดสรรที่ดินชี้แจงว่าอัตราค่าส่วนกลางที่เรียกเก็บกับผู้ซื้อที่ดินจัดสรรจำนวนเงินดังกล่าว สามารถบริหารจัดการ และการให้บริการสาธารณะแก่ผู้ซื้อ และสมาชิกได้เพียงพอ หากผู้ซื้อร่วมกันชำระให้ครบ 100% หรืออย่างน้อย 80 - 85% ก็สามารถเลี้ยงตัว ดูแล บริหารจัดการตัวเองได้ แต่ความเป็นจริง หาเป็นเช่นนั้นไม่ ย้อนหลังตลอดระยะเวลา 5 ปี ที่ผ่านมา นับแต่ 2554 - 2555 พบว่าสมาชิกจำนวนมากกว่า 50% ของสมาชิกทั้งหมด ไม่จ่าย หรือบางรายจ่ายช้า แต่รายจ่าย ยังคงเท่าเดิม หรืออาจเพิ่มขึ้นในบางเดือน - ปี ฝ่ายผู้จัดสรรที่ดินก็ต้องยอมแบกรับภาระค่าใช้จ่ายการบริหารจัดการ การให้บริการสาธารณะส่วนที่ขาดทุนดังกล่าวแทนสมาชิกเป็นเงินกว่าครึ่งแสนทุกๆ เดือน เป็นเวลาหลายปี เมื่อผู้ซื้อที่ดินจัดสรร สมาชิกไม่จ่ายค่าส่วนกลาง ตามที่ผู้จัดสรรที่ดินเรียกเก็บ เพื่อเป็นค่าใช้จ่ายการให้บริการสาธารณะ

ตนจึงจำเป็นต้องลดค่าใช้จ่ายการบริการสาธารณะ อีกทั้งต้องปล่อยให้การไฟฟ้าส่วนภูมิภาคระงับการจ่ายไฟฟ้าพื้นที่ส่วนกลางภายในโครงการหมู่บ้านจัดสรรทั้งหมด สำหรับผู้ซื้อที่ดินจัดสรรจำนวนน้อย ส่วนน้อยที่ชำระค่าส่วนกลางให้แก่ผู้จัดสรรที่ดิน ให้ความร่วมมือด้วยดี ผู้จัดสรรที่ดิน ตกลงไม่รับ และได้คืนเงินจำนวนดังกล่าวให้แก่ผู้ชำระ อย่างไรก็ตาม ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรส่วนหนึ่งรวมตัวเข้าร้องเรียนปัญหาความเดือดร้อน ความเสียหาย ซึ่งเกิดขึ้นภายในโครงการหมู่บ้านจัดสรร ต่อศูนย์ดำรงธรรม และสำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภคประจำจังหวัด เพื่อให้ช่วยเหลือ แก้ไขปัญหาความเดือดร้อน ความเสียหาย ที่เกิดขึ้น

ผู้ว่าราชการจังหวัด มอบหมายให้สำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค (ส.ค.บ.) และเจ้าพนักงานที่ดินจังหวัด รับผิดชอบ ดูแลพิจารณาหาทางออก แก้ไขปัญหาดังกล่าว ทั้งนี้ หน่วยงานภาครัฐทั้งสอง ได้ส่งหนังสือนัดผู้จัดสรรที่ดิน และผู้ซื้อที่ดินจัดสรรให้เข้ารายละเอียด ร่วมประชุม พูดคุย ณ ส่วนราชการจังหวัด สำนักงานที่ดินจังหวัด 

เมื่อ (ผู้แทนรับมอบอำนาจ) ผู้จัดสรรที่ดิน "ผู้ถูกร้อง" และสมาชิกผู้ซื้อที่ดินจัดสรร "ผู้ร้อง" เข้าให้ข้อมูล ซึ่งเป็นรายละเอียดข้อเท็จจริงเกี่ยวกับโครงการหมู่บ้านจัดสรร อันได้แก่ คำขอ และวิธีการอนุญาต ใบอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดิน แผนผังโครงการจัดสรรที่ดินตามที่ได้รับอนุญาต การบริการ - การให้บริการสาธารณะ อัตราค่าบริการสาธารณะที่เรียกเก็บกับผู้ซื้อที่ดินจัดสรร ระยะเวลาการบำรุงรักษาสาธารณูปโภคตามที่ได้รับอนุญาต ฯลฯ เป็นต้น และรับฟังรายละเอียดปัญหาอันเป็นความเดือดร้อน ความเสียหาย ซึ่งเกิดขึ้นกับผู้ซื้อที่ดินจัดสรร และสาธารณูปโภคภายในโครงการหมู่บ้านจัดสรร พนักงานเจ้าหน้าที่ "กรมที่ดิน" ร่วมกับสำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค (ส.ค.บ.) ได้สรุปประเด็นข้อกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับข้อพิพาท ข้อร้องเรียน อันเป็นความเดือดร้อน ความเสียหายจากคู่กรณีทั้งสองฝ่าย ได้แก่ ประเด็นต่างๆ ดังต่อไปนี้

1. อำนาจหน้าที่การบำรุงรักษาสาธารณูปโภค ภายหลังการยกเลิก (อนุญาต) หนังสือสัญญา ค้ำประกันการจัดทำสาธารณูปโภคตามแผนผังโครงการได้รับอนุญาตอยู่กับฝ่ายใด ฝ่ายผู้จัดสรรที่ดิน "ผู้ถูกร้อง" หรือผู้ซื้อที่ดินจัดสรร "ผู้ร้อง" 

2.ผู้จัดสรรที่ดิน "ผู้ถูกร้อง" อยู่ระหว่างทำหน้าที่การบำรุงรักษาสาธารณูปโภค โครงการหมู่บ้านจัดสรรดังกล่าวหรือไม่

3.ผู้จัดสรรที่ดิน "ผู้ถูกร้อง" มีความประสงค์ขอพ้นหน้าที่การบำรุงรักษาสาธารณูปโภคตามแผนผังโครงการได้รับอนุญาต หรือตามที่จัดทำขึ้น ตามมาตรา 44 แห่งพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดินหรือไม่ 

4.รายละเอียดเกี่ยวกับข้อกำหนด และวิธีการอนุญาตตามที่ได้รับอนุญาตจากคณะกรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัดเป็นอย่างไร 

5.อำนาจหน้าที่ในการจัดเก็บค่าบริการสาธารณะ หรือค่าส่วนกลาง หลังครบรอบการจัดเก็บในคราวแรก เป็นของฝ่ายใด ผู้จัดสรรที่ดิน "ผู้ถูกร้อง" เรียกเก็บค่าใช้จ่ายดังกล่าวกับสมาชิกผู้ซื้อที่ดินจัดสรร "ผู้ร้อง" ได้หรือไม่ มีการจัดทำ และแสดงบัญชีรายรับ – รายจ่ายค่าบริการสาธารณะให้แก่สมาชิกรับทราบหรือไม่ 

6.กรณีสมาชิกผู้ซื้อที่ดินจัดสรร "ผู้ร้อง" ปฏิเสธการชำระค่าบริการสาธารณะ ตามที่ผู้จัดสรรที่ดิน "ผู้ถูกร้อง" เรียกเก็บ ผู้จัดสรรที่ดิน มีอำนาจหน้าที่ในการติดตาม ทวงถาม เร่งรัดหนี้ดังกล่าวได้หรือไม่ 

7.สาธารณูปโภคภายในโครงการหมู่บ้านจัดสรรที่ชำรุด และบริการสาธารณะบางอย่างไม่มี ได้แก่ ถนน กำแพง ไฟฟ้าบริเวณพื้นที่ส่วนกลาง พระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดินกำหนดให้เป็นอำนาจหน้าที่ของฝ่ายใดรับผิดชอบ 

8.กรณีผู้จัดสรรที่ดิน "ผู้ถูกร้อง" คืนเงินค่าบริการสาธารณะที่สมาชิกผู้ซื้อที่ดินจัดสรรชำระ สามารถกระทำเรื่องดังกล่าวได้หรือไม่ 

อนึ่ง ในที่ประชุมร่วม 3 ฝ่าย พนักงานเจ้าหน้าที่ฯ ได้สอบถามรายละเอียดอื่นๆ ที่เกี่ยวข้องเพิ่มเติมจากคู่กรณี ทั้งนี้ เมื่อผ่านพ้นไปสาม - สี่สัปดาห์ พนักงานเจ้าหน้าที่ฯ ได้ส่งหนังสือแจ้งผลการพิจารณา พร้อมนัดคู่กรณีทั้งสองฝ่าย ได้แก่ ผู้จัดสรรที่ดิน "ผู้ถูกร้อง" และสมาชิกผู้ซื้อที่ดินจัดสรร "ผู้ร้อง" เข้าพบพนักงานเจ้าหน้าที่ฯ เพื่อลงนามรับหนังสือ และบันทึกข้อตกลงระหว่างคู่กรณี อนึ่ง ผลการพิจารณา ปรากฏรายละเอียด ดังต่อไปนี้ 

1., 7. อำนาจหน้าที่ในการบำรุงรักษาสาธารณูปโภคภายในโครงการหมู่บ้านจัดสรรเป็นของผู้จัดสรรที่ดิน ทั้งนี้ เป็นไปตามคำขอและวิธีการอนุญาตต่อคณะกรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัด และมาตรา ๔๓ แห่งพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน

2., 3. ผู้จัดสรรที่ดินทำหน้าที่ในการบำรุงรักษาสาธารณูปโภค (ครบ) เป็นเวลา 2 ปี นับแต่วันยกเลิก (การถอนค้ำประกัน) หนังสือสัญญาการจัดทำสาธารณูปโภค และตามมาตรา 23 (5) แห่งพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน ซึ่งผู้จัดสรรที่ดินสามารถแจ้งความประสงค์เป็นหนังสือขอพ้นหน้าที่การบำรุงรักษาสาธารณูปโภคตามแผนผังโครงการได้รับอนุญาต ตามมาตรา 44 และดำเนินการปฏิบัติให้เป็นไปตามระเบียบคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลางว่าด้วยการโอนสาธารณูปโภคให้แก่นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร หรือนิติบุคคลตามกฎหมายอื่นฯ 2559 ต่อไปได้ 

4. คำขอ และวิธีการอนุญาตที่ได้รับการอนุมัติจากคณะกรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัด และมาตรา 43 แห่งพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน กำหนด บัญญัติให้ผู้จัดสรรที่ดินมีหน้าที่จัดทำ และบำรุงรักษาทรัพย์สินอันเป็นสาธารณูปโภคตามแผนผังโครงการได้รับอนุญาตให้คงไว้ซึ่งสภาพดังเช่นทำขึ้น ไม่ก่อภาระผูกพัน หรือความเสียหายอันใดต่อทรัพย์สินอันเป็นสาธารณูปโภค หรือบริการสาธารณะ เว้นแต่ได้รับความยินยอมเป็นหนังสือ หรือลายลักษณ์อักษรจากคณะกรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัดเท่านั้น 

5., 6. ผู้จัดสรรที่ดินมีอำนาจจัดเก็บค่าบริการสาธารณะ หรือค่าส่วนกลางกับผู้ซื้อที่ดินจัดสรร ตามคำขอและวิธีการอนุญาตจากคณะกรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัด และตามมาตรา 53 แห่งพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน อย่างไรก็ดี ผู้จัดสรรที่ดินยังมีหน้าที่จัดทำบัญชีรายรับ - รายจ่ายค่าบริการสาธารณะแสดงให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรรับทราบเป็นระยะๆ เปิดเผย กรณีสมาชิกผู้ซื้อที่ดินจัดสรรปฏิเสธการชำระค่าใช้จ่ายดังกล่าว ผู้จัดสรรที่ดินสามารถเร่งรัด ติดตาม ทวงถามหนี้ค่าบริการสาธารณะ ตลอดจนการใช้สิทธิดำเนินการตามกฎหมายต่อไปได้ 

8.เรื่อง หรือประเด็นดังกล่าวเป็นความพึงพอใจของเอกชนด้วยกัน พนักงานเจ้าหน้าที่ฯ ไม่มีอำนาจและส่วนเกี่ยวข้องใดๆ 

อย่างไรก็ตาม พนักงานเจ้าหน้าที่ฯ แนะนำคู่กรณีทั้งสองฝ่าย ให้ปฏิบัติตามหนังสือแจ้งผลการพิจารณา และบันทึกข้อตกลงที่ทำไว้ หากคู่กรณี ฝ่ายหนึ่ง ฝ่ายใด ไม่ปฏิบัติตามบันทึกข้อตกลง ให้คู่กรณีอีกฝ่าย รายงานให้พนักงานเจ้าหน้าที่ฯ ทราบ เพื่อดำเนินการตามที่เห็นสมควร ภายใต้ข้อกำหนดการจัดสรรที่ดินจังหวัด และพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดินต่ออีกฝ่ายต่อไป

โดย นายพิสิฐ ชูประสิทธิ์

นายกสมาคมนักบริหารอาคารชุด – หมู่บ้านจัดสรรไทย