อสังหาฯเอเชียแปซิฟิกไม่สะดุด

ความกังวลต่อท่าทีการขึ้นอัตราดอกเบี้ยของสหรัฐฯ ในช่วงที่ผ่านมาทำให้ราคาของกองทุนอสังหาริมทรัพย์ปรับตัวลดลงจากอัตราผลตอบแทนของการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ที่คาดว่าจะลดลง เนื่องจากปัจจัยเรื่องการขึ้นอัตราดอกเบี้ย อย่างไรก็ดี การปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยของเฟดเป็นปัจจัยที่ตลาดทยอยการรับรู้ไปพอสมควรกอปรกับเฟดยังคงเลือกดำเนินนโยบายปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยแบบค่อยเป็นค่อยไปเพื่อให้ตลาดได้เริ่มปรับตัว ดังนั้น ผลกระทบที่รุนแรงต่อธุรกิจที่ได้รับประโยชน์จากอัตราค่าเช่าอย่างเช่นธุรกิจภาคอสังหาริมทรัพย์จึงเป็นไปอย่างมีข้อจำกัด

ปัจจุบันหากกล่าวถึงภาพรวมธุรกิจภาคอสังหาริมทรัพย์โดยเปรียบเทียบในเชิงคุณภาพของสินทรัพย์และส่วนต่างอัตราผลตอบแทน ผมมองว่า แนวโน้มการเติบโตของอสังหาริมทรัพย์ในภูมิภาคเอเชียแปซิฟิกเป็นภูมิภาคที่มีความน่าสนใจจากความสามารถในการสร้างรายได้ของอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งเติบโตได้ดีและมีอัตราการจ่ายเงินปันผลในระดับสูง ในแง่การเติบโตของเศรษฐกิจโดยปีนี้คาดว่าตัวเลข Real GDP เฉลี่ยจะมีอัตราการเติบโตอยู่ที่ประมาณ 5.0% จากปีก่อนที่เติบโต 4.8% และในไตรมาส 4/60 คาดว่า การเติบโตของราคาสินค้าอุปโภคบริโภคอยู่ที่ระดับ 2.1% จากช่วงเดียวกันของปีก่อนเติบโตที่ระดับ 1.9% ซึ่งเป็นการเติบโตจากจำนวนประชากรที่เพิ่มขึ้นและการลงทุนในโครงสร้างพื้นฐาน รวมทั้งเศรษฐกิจที่ได้รับอานิสงส์จากราคาสินค้าโภคภัณฑ์ที่มีแนวโน้มปรับตัวเพิ่มขึ้น

สำหรับประเทศในแถบเอเชียภูมิภาคเอเชียแปซิฟิกที่มีโอกาสการเติบโตที่แข็งแกร่ง บลจ.วรรณเราให้น้ำหนักการเติบโตของธุรกิจภาคอสังหาฯ ในประเทศ ออสเตรเลีย สิงคโปร ฮ่องกง ซึ่งการดำเนินนโยบายการเงินโดยการคงอัตราดอกเบี้ยในระดับต่ำ ขณะที่ศักยภาพการเติบโตทางเศรษฐกิจยังสูงจะเป็นปัจจัยที่เอื้อความน่าสนใจของธุรกิจภาคอสังหาฯ นอกจากนี้ ปัจจัยที่สนับสนุนการเติบโตของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในภูมิภาคเอเชียแปซิฟิก ได้แก่ การได้เปรียบจากการเป็นศูนย์กลางทางการเงิน(Financial Hub)การเติบโตของประชากร การเติบโตของจำนวนนักท่องเที่ยวและการเกิดอุตสาหกรรมใหม่ Biotech hub, Digital tech hubโดยมองว่า ธุรกิจภาคอสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับประโยชน์ อาทิ อาคารสำนักงาน ความโดดเด่นของคุณภาพของสินทรัพย์จากการพัฒนาแหล่งธุรกิจให้เช่าในรูปแบบ Business Park, Data Centerซึ่งเติบโตมาจากการเกิดอุตสาหกรรมใหม่ๆ โรงแรม ห้างสรรพสินค้ากลางใจเมืองและย่านชานเมือง โดยเป็นการเติบโตตามจำนวนประชากรที่เพิ่มขึ้น โดยปัจจุบันเฉพาะกองทุนอสังหาริมทรัพย์ในสิงคโปร์ ออสเตรเลียและฮ่องกง มีสินทรัพย์รวมมากกว่า 150,000 ล้านดอลลาร์สหรัฐฯ

นอกจากนี้ หากเปรียบเทียบอัตราผลตอบแทนของกองอสังหาริมทรัพย์ REITs ในระยะยาวเทียบกับสินทรัพย์อื่นๆ อาทิ หุ้น โดย 5 ปีที่ผ่านมา (2555-2559) กองอสังหาริมทรัพย์ REITs ให้ผลตอบแทนที่ดีเมื่อเทียบกับดัชนีหุ้น อาทิตลาดหุ้นออสเตรเลีย ดัชนี ASX 200 ให้ผลตอบแทน 30.4% ขณะที่ ASX A-REIT Index ให้ผลตอบแทน 52.2% ตลาดหุ้นสิงคโปร์ Straits Time Index ให้ผลตอบแทน 11.4% ขณะที่ FTSE REIT Index ให้ผลตอบแทน 42.2% และตลาดหุ้นฮ่องกง Hang Seng Index ให้ผลตอบแทน 38.5% ขณะที่ Hang Sang REIT Index ให้ผลตอบแทน 94.2% รวมถึง หากเทียบกับอัตราผลตอบแทนพันธบัตรรัฐบาล อายุ 10 ปี กองทุนอสังหาริมทรัพย์ในประเทศสิงคโปร์ ฮ่องกงและออสเตรเลีย ถือว่ามีอัตราการจ่ายเงินปันผลที่สูง โดยมีส่วนต่างของอัตราดอกเบี้ย(Yield Spread) อยู่ที่ระดับ 4.3% 3.2% และ 2.4%ตามลำดับ

หากพิจารณาในแง่ของ Valuation จะพบว่า ระดับราคาของ REITs ออสเตรเลีย สิงคโปร์ สะท้อนราคาและรายได้ของอสังหาริมทรัพย์แล้ว ขณะที่ REITs ของฮ่องกงมูลค่าปรับลดลงต่ำกว่าปัจจัยพื้นฐาน ในช่วงกราคากองทุนอสังหาริมทรัพย์ปรับตัวลดลงถือเป็นจังหวะที่ดีในการทยอยซื้อสะสม โดยกองทุนอสังหาริมทรัพย์ในภูมิภาคเอเชียแปซิฟิกที่มีอัตราการจ่ายปันผลโดยเฉลี่ยที่ 5-6% ขณะที่อัตราการจ่ายปันผลของกองทุนอสังหาริมทรัพย์ในไทยในปัจจุบันระดับราคาที่ซื้อขายกันสูงกว่ามูลค่าทรัพย์สินสุทธิ โดยกองทุนอสังหาริมทรัพย์ที่น่าสนใจในไทย ได้แก่ กลุ่มการท่องเที่ยว กลุ่มค้าปลีก หลังการบริโภคภายในประเทศมีแนวโน้มฟื้นตัวขึ้น โดยสะท้อนค่าใช้จ่ายในการโฆษณาที่ปรับตัวขึ้นตั้งแต่ช่วงเดือนม.ค.ที่ผ่านมา และ กลุ่มออฟฟิศให้เช่า เนื่องจากอัตราการเช่าพื้นที่ ยังคงอยู่ในระดับสูง แต่ในแง่ความแตกต่างของทรัพย์ในกองทุนอสังหาริมทรัพย์ในไทยและเอเชียแปซิฟิก ผมมองเป็นในแง่ของคุณภาพของอสังหาริมทรัพย์ ขนาดและการบริหารจัดการของ REITs โดยเอเชียแปซิฟิกจะมีขนาดใหญ่กว่าพื้นที่และประสบการณ์การบริหารยังอยู่ในระดับสากลมากกว่า ดังนั้น หากต้องการกระจายการลงทุนกองทุนอสังหาริมทรัพย์ในเอเชียแปซิฟิกก็เป็นอีกทางเลือกที่ดีครับ