มติเจ้าของร่วม 'คอนโดมิเนียม' เรื่องใด? ต้องจดทะเบียน

 หรือการจัดประชุมใหญ่สามัญเจ้าของร่วม “ครั้งแรก” นับแต่วันจดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุด ตามข้อบังคับ และพระราชบัญญัติอาคารขุด มาตรา 42 เมื่อที่ประชุมมีมติอนุมัติ หรือผู้จัดการอนุมัติให้ความเห็นชอบให้จัดประชุมใหญ่เจ้าของร่วม ทั้งการประชุมสมัยสามัญ หรือวิสามัญครั้งใดก็ตาม ทั้งผู้จัดการ คณะกรรมการ ตลอดจนผู้มีอำนาจหน้าที่ความรับผิดชอบ ล้วนต้อง “เหนื่อย” กับภารกิจดังกล่าวทั้งสิ้น 

อนึ่ง ผู้มีอำนาจ หน้าที่ความรับผิดชอบในการจัดประชุมใหญ่เจ้าของร่วมโดยตรง ได้แก่ ผู้จัดการ อาจรวมถึงพนักงาน ลูกจ้าง ทั้งทางตรง ทางอ้อม ทั้งการวางแผนงาน การจัดทำหนังสือเชิญประชุม ระเบียบวาระการประชุม เอกสารประกอบการประชุม การจัดเตรียมสถานที่ อุปกรณ์ เครื่องไม้ เครื่องมือ รองรับ การประชุม การนำเสนอรายละเอียด การชี้แจงต่อที่ประชุม การติดต่อสอบถามเจ้าของกรรมสิทธิ์ห้องชุด “รายตัว” เข้าร่วมประชุมด้วยตนเอง หรือมอบฉันทะ รวมทั้งการชี้แจงสาเหตุ เหตุผลแห่งการจัดประชุมให้เจ้าของร่วมรับทราบ ฯลฯ เป็นต้น 

อย่างไรก็ตาม นอกจากภารกิจการวางแผนงาน การจัดเตรียมงานดำเนินการดังกล่าวข้างต้นแล้ว นิติบุคคลอาคารชุดยังจำเป็นต้องตรวจสอบจำนวนผู้เข้าประชุม ทั้งเจ้าของกรรมสิทธิ์ใช้สิทธิเข้าร่วมประชุมด้วยตนเอง และอาจยังต้องตรวจสอบเจ้าของกรรมสิทธิ์ห้องชุด ซึ่งไม่เข้าร่วมประชุม แต่มอบฉันทะเป็นหนังสือให้บุคคลอื่นเข้าร่วมประชุมแทนตน ทั้งนี้ เพื่อให้ทราบถึงจำนวนอัตราส่วนกรรมสิทธิ์ หรือคะแนนเสียงของผู้เข้าร่วมประชุม เพื่อประเมินอัตราส่วนกรรมสิทธิ์ หรือคะแนนเสียง ซึ่งทำให้เป็น “องค์ประชุม” ตามข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุด และพระราชบัญญัติอาคารชุด มาตรา 43 อีกด้วย

แต่อาจยังไม่เพียงพอเพียง ตามที่กล่าวข้างต้น นิติบุคคลอาคารชุดบางแห่ง อาจกำหนดระเบียบวาระการประชุมพิจารณาเป็นกรณี “พิเศษ” อาทิ การแก้ไข เปลี่ยนแปลงอัตราส่วนค่าใช้จ่ายร่วมกัน (ค่าส่วนกลาง) ตามข้อบังคับ ตามมาตรา 32 หรือมติของที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วม หรือการแต่งตั้ง ถอดถอนผู้จัดการ หรือการอนุญาตให้เจ้าของร่วมทำการก่อสร้าง ตกแต่ง ปรับปรุง เปลี่ยนแปลง หรือต่อเติมห้องชุดของตนที่มีผลกระทบต่อทรัพย์ส่วนกลาง หรือลักษณะภายนอกอาคารของอาคารชุด หรือการแก้ไข เปลี่ยนแปลงข้อบังคับเกี่ยวกับการใช้ หรือการจัดการทรัพย์ส่วนกลาง หรือการจัดหาผลประโยชน์ในทรัพย์ส่วนกลาง ตามข้อบังคับ และพระราชบัญญัติอาคารชุด มาตรา 48 เป็นต้น ที่ประชุมยังจำเป็นต้องได้รับคะแนนเสียงจำนวนไม่น้อยกว่า “กึ่งหนึ่ง” ของคะแนนเสียงของเจ้าของร่วมทั้งหมด จึงจะเป็นมติที่ประชุม ที่ชอบด้วยข้อบังคับ และพระราชบัญญัติอาคารชุด 

จริงอยู่ การพิจารณาระเบียบวาระการประชุม “พิเศษ” ดังกล่าวข้างต้น หากคะแนนเสียงของผู้เข้าร่วมประชุม มิได้เป็นไปตามเกณฑ์ของข้อบังคับ และพระราชบัญญัติอาคารชุด มาตรา 48 วรรคแรกกำหนดก็ตาม นิติบุคคลอาคารชุด สามารถเลื่อนการประชุมออกไปเป็นครั้งที่ 2 นับแต่วันจัดประชุมครั้งแรกภายใน 15 วัน แต่การประชุมครั้งที่ 2 จำเป็นต้องได้รับคะแนนเสียงของผู้เข้าประชุม จำนวนไม่น้อยกว่า 1 ใน 3 ของคะแนนเสียงของเจ้าของร่วมทั้งหมด ตามข้อบังคับ และมาตรา 48 วรรค 2 จึงจะถือเป็นมติที่ประชุมที่ชอบด้วยข้อบังคับ และพระราชบัญญัติอาคารชุด เรื่องดังกล่าวอาจส่งผลให้เจ้าของร่วม ซึ่งเข้าร่วมประชุมในคราวแรก อาจไม่เข้าร่วมประชุม ครั้งที่ 2 เหตุเพราะเสียเวลา เสียค่าใช้จ่าย

อย่างไรก็ดี นอกจากการประชุมใหญ่เจ้าของร่วม จำเป็นต้องได้คะแนนเสียงเป็น “องค์ประชุม” ตามข้อบังคับ และพระราชบัญญัติอาคารชุด มาตรา 43 แล้ว นิติบุคคลอาคารชุด ยังจำเป็นต้องรู้ ต้องทราบมติที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วม ซึ่งเกิดขึ้นจากที่ประชุมอันถูกต้องแล้ว ยังต้องนำมติที่ประชุมดังกล่าว ยื่นคำขอจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ “กรมที่ดิน” ภายใน 30 วัน นับแต่วันที่ ที่ประชุมมีมติอีกด้วย มติที่ประชุมดังกล่าว ได้แก่ เรื่องต่างๆ ดังต่อไปนี้

1. การแก้ไข เปลี่ยนแปลงข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุด ตามข้อบังคับ และพระราชบัญญัติอาคารชุด มาตรา 32 วรรค 2

2. การแต่งตั้ง หรือถอดถอนผู้จัดการ ตามข้อบังคับ และพระราชบัญญัติอาคารชุด มาตรา 35/2 และ 49 (1)

3. การแต่งตั้งคณะกรรมการ ตามข้อบังคับ และพระราชบัญญัติอาคารชุด มาตรา ๓๗ วรรคห้า

4. การแต่งตั้งผู้จัดการโดยมติคณะกรรมการ ในกรณีที่ไม่มีผู้จัดการ หรือผู้จัดการไม่สามารถปฏิบัติหน้าที่ตามปกติได้เกินเจ็ดวัน ตามข้อบังคับ และพระราชบัญญัติอาคารชุด มาตรา 38 (2) และ

5. การเลิกอาคารชุด ตามข้อบังคับ และพระราชบัญญัติอาคารชุด ตามมาตรา51-53

อย่างไรก็ดี หากผู้จัดการมิได้ยื่นคำขอจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ “กรมที่ดิน” ภายในระยะเวลาที่ข้อบังคับ และพระราชบัญญัติอาคารชุดกำหนด นอกจากพนักงานเจ้าหน้าที่ “กรมที่ดิน” ไม่สามารถรับคำขอจดทะเบียนได้แล้ว ยังอาจถูกร้องทุกข์ กล่าวโทษเป็นคดีอาญาต่อพนักงานสอบสวนในบางมติที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วม ตามข้อบังคับ และพระราชบัญญัติอาคารชุด ได้แก่ มาตรา 32 วรรคสอง มาตรา 35/2 มาตรา 37 วรรค 5 และมาตรา 42 วรรค 1 ซึ่งมีโทษปรับไม่เกิน 5,000 บาท ในอีกทางหนึ่งด้วย

............................................................

นายพิสิฐ ชูประสิทธิ์

นายกสมาคมนักบริหารอาคารชุด – หมู่บ้านจัดสรรไทย

ผู้จัดการทั่วไป กลุ่มบริษัทบีจีเอ กรุ๊ป

Email Address : [email protected]